Wynajmowane mieszkanie nie niszczy się z dnia na dzień. Najczęściej zużywa się powoli: silikon przy wannie zaczyna odchodzić, zawór pod zlewem lekko przecieka, wentylacja działa słabiej, pralka zaczyna hałasować, a na ścianie przy oknie pojawia się pierwsze przebarwienie. Dla najemcy to często „drobiazg”. Dla właściciela – sygnał, że za kilka miesięcy może pojawić się kosztowna awaria.
Dlatego raz w roku warto zrobić przegląd wynajmowanego mieszkania. Nie po to, żeby kontrolować najemcę, ale żeby chronić lokal, ograniczyć ryzyko szkód i uniknąć sytuacji, w której mała usterka zamienia się w remont za kilka tysięcy złotych. To szczególnie ważne przy najmie długoterminowym, gdzie właściciel przez wiele miesięcy nie widzi mieszkania na co dzień.
Prawo też pokazuje, że stan techniczny budynku i instalacji nie jest sprawą drugorzędną. Główny Urząd Nadzoru Budowlanego przypomina, że co najmniej raz w roku należy kontrolować m.in. instalacje gazowe oraz przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne. Z kolei instalacja elektryczna jest objęta kontrolą okresową co najmniej raz na 5 lat. W budynkach wielorodzinnych za formalne kontrole odpowiada zwykle właściciel lub zarządca budynku, ale właściciel lokalu powinien wiedzieć, kiedy takie przeglądy są wykonywane i czy najemca udostępnił mieszkanie.
Właściciel nie powinien wchodzić do wynajmowanego mieszkania bez zapowiedzi. Najemca ma prawo do spokojnego korzystania z lokalu, dlatego przegląd powinien odbywać się po wcześniejszym ustaleniu terminu. Najlepsza praktyka jest prosta: już w umowie najmu warto wpisać, że właściciel ma prawo raz w roku, po wcześniejszym uzgodnieniu terminu, dokonać przeglądu technicznego lokalu.
Inaczej wygląda sytuacja przy awarii, która wywołuje szkodę albo bezpośrednio nią grozi. Wtedy lokator ma obowiązek niezwłocznie udostępnić lokal. Jeżeli jest nieobecny albo odmawia wejścia, właściciel może działać w obecności policji, straży miejskiej lub – gdy sytuacja tego wymaga – straży pożarnej.
Pierwszym punktem corocznego przeglądu powinny być wszystkie miejsca, w których pojawia się woda. W praktyce to pralka, zmywarka, bojler, spłuczka, bateria wannowa lub prysznicowa, syfon pod umywalką i zlewem.
Właściciel powinien sprawdzić, czy pod szafką kuchenną nie ma wilgoci, czy syfony są szczelne, czy wężyki doprowadzające wodę nie są sparciałe, czy zawory dają się zakręcić i czy odpływy działają bez cofania się wody. Warto zajrzeć także pod wannę, za pralkę i w okolice brodzika.
To są miejsca, które najemca często omija przy codziennym sprzątaniu. Tymczasem mały wyciek pod zlewem może przez wiele tygodni niszczyć płytę meblową, podłogę i ścianę. Jeszcze większy problem pojawia się wtedy, gdy awaria doprowadzi do zalania sąsiada. Wtedy właściciel nie tylko usuwa szkodę we własnym mieszkaniu, ale może też mierzyć się z roszczeniami z innego lokalu.
Jeżeli w mieszkaniu jest gaz, piecyk, kocioł, kuchenka gazowa albo inne urządzenie spalające paliwo, przegląd raz w roku ma szczególne znaczenie. Właściciel powinien upewnić się, że najemca udostępnił lokal do kontroli kominiarskiej i gazowej, a protokoły trafiły do administracji lub zarządcy.
Nie chodzi wyłącznie o formalność. Słaba wentylacja, zasłonięte kratki, niedrożne kanały albo źle użytkowany piecyk mogą być niebezpieczne. Podczas wizyty warto sprawdzić, czy kratki wentylacyjne nie są zaklejone, zasłonięte szafką albo zabudowane. Częsty problem w wynajmowanych mieszkaniach to także zbyt szczelne okna przy jednoczesnym braku prawidłowego nawiewu.
Od 30 czerwca 2026 r. czujki dymu są obowiązkowe m.in. w istniejących obiektach świadczących usługi hotelarskie, w tym lokalach wykorzystywanych na najem krótkoterminowy. Dla istniejących mieszkań i domów obowiązek dotyczący autonomicznych czujek tlenku węgla, w sytuacji spalania paliwa, zacznie obowiązywać od 1 stycznia 2030 r., ale Państwowa Straż Pożarna już teraz rekomenduje montaż czujek dymu i czadu.
Przy najmie długoterminowym czujka dymu i czujka tlenku węgla to niewielki koszt w porównaniu z ryzykiem. Warto raz w roku sprawdzić również baterie, datę ważności urządzenia i miejsce montażu.
Formalna kontrola instalacji elektrycznej w budynku jest wykonywana co najmniej raz na 5 lat, ale właściciel mieszkania powinien raz w roku zwrócić uwagę na podstawowe sygnały ostrzegawcze. Gniazdka wypadające ze ściany, przypalone listwy, iskrzący kontakt, przedłużacze podłączone jeden do drugiego, grzejniki elektryczne używane bez kontroli – to sytuacje, których nie warto lekceważyć.
Szczególnie uważnie trzeba obejrzeć kuchnię i łazienkę. To tam pracują urządzenia o większym poborze energii: pralka, zmywarka, piekarnik, płyta, bojler, suszarka. Jeżeli najemca zgłasza, że „czasem wybija korki”, nie należy odkładać tematu. Taka informacja powinna skończyć się wizytą elektryka, nie wymianą bezpiecznika na mocniejszy.
Dobrą praktyką jest też sprawdzenie, czy najemca nie zmienił sposobu użytkowania lokalu, np. nie prowadzi w mieszkaniu działalności wymagającej większej liczby urządzeń, dodatkowego sprzętu komputerowego albo intensywnego obciążenia instalacji.
Wilgoć w wynajmowanym mieszkaniu to temat, który często wywołuje spory. Najemca mówi, że mieszkanie jest źle wentylowane. Właściciel odpowiada, że lokator nie wietrzy i suszy pranie w pokoju. Prawda bywa pośrodku, dlatego raz w roku trzeba obejrzeć miejsca szczególnie narażone: narożniki ścian zewnętrznych, okolice okien, łazienkę, przestrzeń za dużymi meblami, ściany przy balkonie i parapety.
Jeżeli pojawia się pleśń, nie wystarczy ją zamalować. Trzeba ustalić przyczynę: nieszczelność, mostek termiczny, brak nawiewu, zaklejona kratka, suszenie prania bez wentylacji, zbyt niska temperatura w mieszkaniu albo problem z elewacją budynku.
Właściciel powinien dokumentować takie sytuacje zdjęciami i ustaleniami z najemcą. To ważne także przy rozliczaniu kaucji i ewentualnych napraw po zakończeniu umowy.
Raz w roku warto sprawdzić, czy okna się domykają, czy uszczelki nie są zużyte, czy drzwi wejściowe działają prawidłowo, a zamki nie wymagają regulacji. To drobiazgi, które wpływają na komfort najemcy, ale też na koszty ogrzewania i bezpieczeństwo lokalu.
Przed sezonem grzewczym dobrze jest sprawdzić grzejniki, zawory termostatyczne i odpowietrzenie instalacji. Jeżeli w mieszkaniu jest piec dwufunkcyjny, klimatyzacja, bojler lub inne urządzenie wymagające serwisu, właściciel powinien pilnować terminów przeglądów. W razie awarii łatwiej dochodzić roszczeń z gwarancji lub ubezpieczenia, gdy można pokazać, że sprzęt był użytkowany i serwisowany zgodnie z zaleceniami.
Pralka, lodówka, zmywarka, piekarnik, płyta grzewcza, okap – to sprzęty, które zużywają się podczas normalnego użytkowania. Coroczna kontrola nie powinna polegać na szukaniu winy najemcy, ale na ocenie, czy urządzenia działają prawidłowo i czy nie zbliża się większy wydatek.
Właściciel powinien zapytać, czy sprzęty nie hałasują, nie przeciekają, nie wyłączają się w trakcie pracy, nie przegrzewają się i nie wymagają czyszczenia filtrów. Warto sprawdzić filtr w pralce, filtr w okapie, stan uszczelek w lodówce oraz czystość odpływu w zmywarce.
To samo dotyczy mebli. Poluzowane zawiasy w szafkach kuchennych można naprawić szybko i tanio. Jeśli właściciel zignoruje temat, po kilku miesiącach może wymieniać cały front albo korpus szafki.
Przegląd techniczny mieszkania warto połączyć z porządkiem w dokumentach. Raz w roku dobrze jest spisać stany liczników, porównać je z rozliczeniami i sprawdzić, czy nie narastają niedopłaty za media.
Warto też upewnić się, ile osób faktycznie mieszka w lokalu, czy mieszkanie jest używane zgodnie z umową i czy nie pojawiły się zwierzęta, jeżeli umowa tego zabrania. Takie sprawy trzeba prowadzić spokojnie i rzeczowo. Celem nie jest przesłuchanie najemcy, tylko sprawdzenie, czy sposób użytkowania mieszkania nie zwiększa ryzyka szkód albo kosztów po stronie właściciela.
Raz w roku właściciel powinien sprawdzić polisę mieszkaniową. Ważne jest nie tylko to, czy ubezpieczenie jest opłacone, ale też jaki ma zakres. Przy mieszkaniu na wynajem warto zwrócić uwagę na OC w życiu prywatnym właściciela, szkody zalaniowe, dewastację, elementy stałe, ruchomości należące do właściciela oraz ewentualne wyłączenia odpowiedzialności przy najmie.
Po przeglądzie dobrze jest zrobić krótki protokół. Nie musi mieć rozbudowanej formy. Wystarczy data, obecne osoby, stan najważniejszych elementów, lista usterek, zdjęcia i ustalenia, kto oraz do kiedy zajmie się naprawą. Taki dokument porządkuje współpracę i chroni obie strony.
Ma to znaczenie także dlatego, że obowiązki właściciela i najemcy nie są identyczne. Wynajmujący powinien zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń umożliwiających korzystanie z lokalu, a także wykonywać naprawy, które nie obciążają najemcy. Najemca ma natomiast utrzymywać lokal we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz dbać o elementy, z których korzysta na co dzień.
Najlepszy moment to czas przed przedłużeniem umowy, przed sezonem grzewczym albo po pierwszych 10–11 miesiącach najmu. Wtedy właściciel ma jeszcze czas na spokojną reakcję: może naprawić usterki, omówić zasady dalszego użytkowania lokalu, zaktualizować czynsz albo zdecydować, czy chce kontynuować współpracę z danym najemcą.
Najgorszy moment to dzień zdania mieszkania. Wtedy często jest już za późno na wyjaśnienie, kiedy powstała szkoda, czy była zgłaszana i kto powinien za nią zapłacić.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
