Zaliczka a zadatek – co podlega zwrotowi?

10-15 minut

Zadatek w przeciwieństwie do zaliczki niesie za sobą znacznie dalej idące konsekwencje nie wywiązania się przez drugą stronę z zawartej umowy. Choć i jedno i drugie wiąże się z uiszczeniem określonej kwoty pieniędzy, to w jednym przypadku może się okazać, że w sytuacji zmiany zdania przez drugą stronę umowy pozostaniemy na lodzie, w innym natomiast ten zmarnowany czas osłodzi nam podwojona wartość zapłaconych przez nas pieniędzy. Kiedy tak będzie?

Czym jest zaliczka

Zaliczka to nic innego jak określona suma pieniędzy wpłacona drugiej stronie umowy na poczet końcowej zapłaty. Jako przykład można podać sytuację zlecenia ekipie remontowej odmalowania naszego mieszkania, przy jednoczesnej zapłacie części ceny, jaką zażyczył sobie wykonawca. Gdy mieszkanie zostanie odmalowane, to do zapłaty będziemy mieli pozostałą część kwoty jaką ustaliliśmy z fachowcem, jeśli jednak do realizacji umowy nie dojdzie, będziemy mogli żądać zwrotu uiszczonej płatności.

W praktyce, zaliczka to najczęściej przedpłata, która pozwala drugiej stronie na zakup niezbędnych do realizacji umowy materiałów i jednocześnie utwierdza wykonawcę, że poważnie traktujemy nasze ustalenia.

Czym jest zadatek

Zadatek unormowany jest w art. 394 Kodeksu Cywilnego. W §1 znajdziemy zapis:

„W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Z powyższego wynika, że zadatek to – podobnie jak zaliczka – określona suma pieniędzy wpłacona drugiej stronie umowy, która w sytuacji jej wykonania, zgodnie z art. 394 §2 KC ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strona, która go dała. Znaczy to ni mniej, ni więcej, że po zapłacie zadatku, pozostanie Ci do zapłaty pozostała wartość ceny ustalona z Twoim kontrahentem.

Różnica między zaliczką a zadatkiem

Jaka jest zatem różnica między zaliczką a zadatkiem? Oba przecież wiążą się z zapłatą części ceny i w przypadku wykonania umowy, w obu musimy dopłacić pozostałą część ustalonej przez strony kwoty.

Jeśli umówimy się na zaliczkę, to w sytuacji gdy nasz wykonawca nie wywiąże się z obowiązku odmalowania mieszkania pozostanie nam żądanie zwrotu wpłaconej kwoty pieniędzy po wcześniejszym rozwiązaniu umowy. Zaliczkę więc odzyskujemy, tracimy natomiast czas, w którym prace miały zostać wykonane i zaczynamy wszystko od początku.

W przypadku zadatku natomiast, gdy nasz kontrahent nie wywiąże się z umowy we wskazanym czasie, będziemy mogli bez wyznaczenia mu dodatkowego terminu od umowy odstąpić i żądać sumy dwukrotnie wyższej od pierwotnie wpłaconego przez nas zadatku. Również tracimy czas, jednak w tej sytuacji nieco rekompensuje nam to dwukrotnie wyższa kwota, którą powinna nam zwrócić druga strona.

Zaliczka i zadatek w praktyce

Najczęściej z zaliczką będziemy mieli do czynienia, gdy zawrzemy umowę o wykonanie określonych czynności faktycznych – budowlanych, remontowych – a wpłacona kwota ma umożliwić naszemu wykonawcy zakup materiałów niezbędnych do realizacji umowy.

Zadatek natomiast pojawiać się z reguły będzie wtedy, gdy mówimy o zawarciu jednej umowy, która obligować będzie drugą stronę do zawarcia lub realizacji drugiej umowy w przyszłości – np. umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości lub umowa rezerwacyjna przy wynajmie mieszkania.

Zadatek a opłata rezerwacyjna

Zadatek jest instrumentem prawnym, który korzystniej jest zastosować w sytuacji, gdy nasza umowa przewiduje wykonanie jakiegoś świadczenia w przyszłości, tzn. mówimy o transakcji, w której do realizacji umowy dochodzi za dzień, dwa, a nawet dłużej. By czas dany drugiej stronie nie poszedł na marne, warto zabezpieczyć się poprzez wpłatę zadatku, który dobrze sprawdza się przy wynajmie mieszkania.

Umowa rezerwacyjna powinna wskazywać określoną kwotę zadatku (opłatę rezerwacyjną), która w momencie podpisania umowy najmu stanowić będzie część ustalonej przez Ciebie kaucji. Gdyby Twój Najemca miał się rozmyślić, zmienić zdanie i koniec końców nie zawrzeć z Tobą umowy najmu, możesz odstąpić od umowy i zachować opłatę rezerwacyjną, co zrekompensować ma Ci czas, który mogłeś poświęcić na rozmowę z innymi zainteresowanymi.

Wzór umowy rezerwacyjnej znajdziesz tutaj.

Zadatek jako środek dyscyplinujący przyszłego Najemcę

W praktyce, umowa rezerwacyjna podpisywana jest przez osoby faktycznie zdecydowane na wynajem Twojego mieszkania. Jeśli ktoś prosi Cię, o zarezerwowanie mieszkania, ale nie jest gotowy na wniesienie opłaty rezerwacyjnej, nie powinieneś tracić czasu na rozmowę z nim. Z mojego doświadczenia, takie słowne zapewnienia nie mają pokrycia w dalszych działaniach Twojego rozmówcy i wcale nie przybliżają Cię do wynajęcia nieruchomości.

Warto przy tym w umowie rezerwacyjnej zakreślić termin nie dłuższy niż jeden tydzień na zawarcie docelowej umowy najmu. Jeśli stanie się coś, za co obiektywnie Twój przyszły Najemca nie ponosi winy, nic nie stoi na przeszkodzie by podpisać umowę najmu kilka dni później. Jeśli jednak miałbyś być wodzony za nos i ciągle zbywany obietnicą zawarcia umowy, możesz przypomnieć drugiej stronie o konsekwencjach wynikających z dalszej zwłoki.

Zadatek przy umowie kupna-sprzedaży nieruchomości

Zadatek przyda się również przy umowie kupna-sprzedaży nieruchomości, motywując drugą stronę do przystąpienia do umowy przyrzeczonej, a nam zapewniając większe bezpieczeństwo poczynionych już ustaleń. Wysokość zadatku będzie się jednak różnic, w zależności od sytuacji w jakiej będziesz przystępować do umowy kupna-sprzedaży.

Zadatek przy kupnie okazji inwestycyjnej

Jeśli zamierzasz kupić nieruchomość, którą traktujesz jako okazję inwestycyjną – planujesz ją przeznaczyć na flipa lub pod późniejszy wynajem – i obiektywnie inni inwestorzy mogą ją postrzegać tak samo, to najlepiej będzie wpłacić sprzedającemu możliwie wysoką kwotę zadatku.

Skutkować to będzie lepszym zabezpieczeniem Twojej transakcji bo perspektywa zwrotu dwukrotnej wartości zadatku przez sprzedającego, który chwilę później otrzymał propozycję od innego zainteresowanego o kilka tysięcy lepszą od Twojej skutecznie zniechęci go od zostawienia Cię na lodzie.

Zadatek przy sprzedaży atrakcyjnej nieruchomości

Z goła odmiennie będzie się przedstawiała sytuacja, w której to Ty będziesz oferował inwestorom okazję inwestycyjną. W takim wypadku, aby pozostawić sobie furtkę do przyjęcia lepszej oferty, warto będzie odebrać zadatek w możliwie niskiej wysokości – choć i tak kwota powinna być na tyle duża, by motywować Twojego kupującego do przystąpienia do umowy przyrzeczonej, gdyby lepsza okazja miała Ci się już nie trafić.

Odstąpienie od umowy z zachowaniem zadatku

Niezależnie od tego, czy jesteś Wynajmującym który chce zabezpieczyć swoje interesy i stosuje przy swoim wynajmie umowę rezerwacyjną, czy też zamierzasz sprzedać nieruchomość, to będziesz mieć prawo do zachowania zadatku po odstąpieniu od umowy.

Nie jest konieczne przy tym wezwanie kontrahenta do przystąpienia do realizacji świadczenia z wyznaczeniem mu dodatkowego terminu. Jeśli więc druga strona nie dotrzymała wskazanego w umowie terminu przystąpienia do umowy przyrzeczonej, najpierw musisz ją poinformować o odstąpieniu od umowy, a dopiero w drugiej kolejności możesz zachować zadatek. Po zachowaniu tej kolejności zdarzeń możesz już śmiało przystąpić do czynienia ustaleń z nowym zainteresowanym.

Podsumowanie

Zarówno zaliczka jak i zadatek mają za cel dyscyplinować drugą stronę umowy by wywiązała się ze swoich zobowiązań w stosunku do Ciebie. Jeśli jednak przedmiotem Twoich ustaleń jest przede wszystkim zawarcie umowy przyrzeczonej w przyszłości, to zdecydowanie lepszym rozwiązaniem będzie zastosowanie instytucji zadatku, który dodatkowo motywować będzie kontrahenta do przystąpienia do umowy. Zaliczka przyda się natomiast wykonawcom, którzy z wpłaconej kwoty mają nabyć materiały niezbędne do realizacji zlecenia.

Borysław Pasierbski