Odstąpienie od umowy najmu

wypowiedzenie najmu, wypowiedzenie umowy

Prawo odstąpienia od umowy zostało zagwarantowane konsumentom w celu ochrony ich praw i umożliwienia cofnięcia swojej decyzji o związaniu się umową, która w ich oczach mogłaby być niekorzystna. Przepisy ustawy, która weszła w życie 25 grudnia 2014 r. dotknęły nie tylko wielkie (i niewielkie) instytucje finansowe, firmy nastawione na sprzedaż za pośrednictwem środków porozumiewania się na odległość czy sprzedających na allegro, ale i masę innych podmiotów, które od tej pory muszą się liczyć z faktem, że w niektórych przypadkach będą podpadały pod reżim tej ustawy. Z nowych praw z przyjemnością korzystają więc konsumenci, wykorzystujący niekiedy brak wiedzy podmiotu, z którym umowę zawarli. Pytanie brzmi: czy nasz lokator może odstąpić od umowy najmu?

Odstąpienie a wypowiedzenie

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić czym jest odstąpienie od umowy i czym różni się od znanego wszystkim wypowiedzenia. Odstąpienie od umowy powoduje skutek w postaci ? przyjmijmy umownie ? unieważnienia umowy, tak jakby do jej zawarcia nigdy nie doszło. W związku z tym, osobie fizycznej przysługuje prawo do otrzymania wszelkich świadczeń wykonanych na rzecz usługodawcy lub sprzedającego. W głównej mierze tyczy się to oczywiście pieniędzy, które druga strona zobowiązana będzie zwrócić. Konsument może skorzystać z prawa odstąpienia w terminie 14 dni od zawarcia umowy na odległość lub poza lokalem przedsiębiorstwa pod warunkiem złożenia odpowiedniego oświadczenia. Jest to tak zwane ?prawo do namysłu?.

Przy wypowiedzeniu natomiast sytuacja przedstawia się inaczej. Osoba rozwiązująca stosunek prawny za wypowiedzeniem zobowiązana jest do zachowania wszystkich postanowień i terminów przewidzianych w zawartej umowie. Pozostając w tematyce najmu, może to powodować skutek w postaci np. utraty kaucji, obowiązku płatności czynszu przez czas pozostający do zakończenia umowy i innych obwarowań zapisanych w umowie.

Widać zatem, że dla konsumenta i najemcy lepszym rozwiązaniem pozostaje odstąpienie od umowy, aniżeli jej wypowiedzenie. Z drugiej strony, realizacja tego prawa może powodować u wynajmującego niekorzystne konsekwencje.

umowa najmu

Kogo dotyczy?

Ustawa o prawach konsumenta1 została wprowadzona celem realizacji dyrektywy unijnej, która stanowi o ujednoliceniu i doprecyzowaniu przepisów dotyczących m.in. umów konsumenckich zawieranych poza lokalem przedsiębiorstwa w zakresie obowiązków informacyjnych, wymogów formalnych oraz prawem odstąpienia od niech. Już z samej nazwy aktu możemy wynieść, że przepisy o których mowa, nie znajdą zastosowania w przypadku umów zawartych pomiędzy osobami fizycznymi poza prowadzoną przez nie działalnością gospodarczą lub gdy takiej działalności w ogóle nie prowadzą. W związku z tym, trudniąc się wynajmem nieruchomości nie musimy automatycznie obawiać się, że w ciągu 14 dni od zawarcia umowy najemca może odstąpić od umowy.

Nieco inaczej przedstawia się sytuacja, gdy zajmujemy się wynajmem zawodowo lub gdy wynajmowana przez nas nieruchomość została wprowadzona jako środek trwały w aktywa przedsiębiorstwa. Większość umów najmu zawieranych jest poza lokalem przedsiębiorstwa. Z reguły odbywa się to bowiem w wynajmowanym mieszkaniu, choć zdarzają się przypadki, gdy umowa podpisywana jest w kawiarni, której lokalizacja była w tym czasie wygodna dla obu stron. Stąd można wysnuć wniosek, że podlegamy pod przepisy wyżej wymienionej ustawy.

zapomnij o problemach

Odstąpienie na podstawie ustawy o prawach konsumenta

Czy więc najemca, korzystając z ?prawa do namysłu? może w ciągu 14 dni oświadczyć nam, że nie chce już zamieszkiwać nieruchomości i opuścić lokal bez jakichkolwiek konsekwencji, żądając przy tym zwrotu zapłaconego czynszu i wpłaconej kaucji? Przecież osoba, której wynajęliśmy nieruchomość oglądała ją (pewnie nie raz) w wystawionym przez nas ogłoszeniu, wizytowała mieszkanie i wiedziała co decyduje się wynająć. Podpisując umowę, była więc zdecydowana i świadoma tego co będzie wynajmować. My sami mogliśmy zrezygnować z zawarcia umowy z innym potencjalnym najemcą, przekreślając tym samym pracę włożoną w spotkania z innymi zainteresowanymi i narażając się na utratę zysku z nieruchomości. Co zrobić, gdy zostaniemy zaskoczeni tak irracjonalną decyzją lokatora?

Z pomocą przychodzi nam w takich sytuacjach art. 4 ust. 2 ustawy o prawach konsumenta, który stanowi, że przepisów ustawy nie stosuje się do umów dotyczących ustanawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub innych praw do nieruchomości oraz do umów dotyczących najmu pomieszczeń do celów mieszkalnych. Ustawodawca wprost więc wyłączył możliwość zastosowania prawa odstąpienia od umowy najmu, pozostawiając najemcy możliwość rozwiązania umowy za wypowiedzeniem przy zachowaniu wszystkich postanowień wiążących strony.

Odstąpienie na podstawie Kodeksu Cywilnego

odstąpienie od umowy najmu wynajmujący przed wydaniem lokalu

Przeczytaj również: Odstąpienie od umowy najmu przed wydaniem lokalu

Niezależnie czy jesteśmy osobą fizyczną czy podmiotem wynajmującym nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej musimy wiedzieć, że najemcy przysługiwać będzie prawo odstąpienia od umowy przed wydaniem lokalu na podstawie Kodeksu Cywilnego, jednak z nieco innymi skutkami aniżeli przewidziane w ustawie o prawach konsumenta. Umowa najmu jest umową wzajemną, tzn. że świadczenie jednej strony ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej, czyli w przypadku wynajmu nieruchomości wiąże się z obowiązkiem zapłaty czynszu przez najemcę. Kluczowe pozostaje orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Katowicach, w którego treści możemy przeczytać, że odstąpienie od umowy najmu na podstawie ogólnych przepisów o odstąpieniu od umowy jest możliwe jedynie przed realizacją umowy, czyli przed wydaniem lokalu najemcy2. Wyłączone przy tym jest zastosowanie art. 664 §2 KC3 o odpowiedzialności za wady rzeczy najętej z uwagi na to, że stosunek najmu jest zobowiązaniem trwałym, a odstąpienie od umowy może wystąpić wyłącznie przy spełnieniu określonych ustawą przesłanek i ze skutkiem wyłącznie na przyszłość, nie powodując przy tym obowiązku zwrotu otrzymanego przez wynajmującego świadczenia przed złożeniem właściwego oświadczenia.

 

Z powyższego wynika, że prawo odstąpienia od umowy najmu (a częściej mowa będzie o wypowiedzeniu bez zachowania terminów wypowiedzenia) będzie przysługiwać najemcy w określonych sytuacjach wyłącznie na podstawie przepisów zawartych w Kodeksie Cywilnym, jednak nie może on skorzystać z niego na podstawie ustawy o prawach konsumenta i to niezależnie czy wynajmujemy nieruchomość jako osoba fizyczna czy jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Prawa konsumenta to jedno, jednak nie mogą one negatywnie wpływać na sytuację innych osób, które wiążą się umową w dobrej wierze. Przepisy w tym przypadku odpowiednio ważą interesy stron, o czym warto aby wiedział zarówno najemca jak i wynajmujący.copyscape-seal-blue-120x100

Borysław Pasierbski

wynajemca logo bez krawedzi

 

 

Ustawa z dnia 30 maja 2014 roku o prawach konsumenta, Dz. U. 2014.827
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 12 sierpnia 2014 roku, I ACa 299/04
Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku, Dz. U. 2016.380

Oceń artykuł

słabyprzeciętnydobrybardzo dobrywspaniały (2 głosów, średnia: 5,00 / 5)
Loading...

Przeczytaj również

20 Comments

  1. Madlenn

    Witam, w dniu wczorajszym podpisaliśmy z narzeczonym umowę o wynajem mieszkania dwupokojowego, będąc postawionym tak naprawdę w sytuacji bez wyjścia. W połowie marca narzeczony był oglądać mieszkanie,w którym poza łazienką były gołe ściany, bez jakichkolwiek mebli, jednak wszystko miało być gotowe do 2 kwietnia, miały być również wymienione okna. Zależało nam, by mieszkanie było gotowe do zamieszkania od 2 kwietnia, tj od wczoraj, ponieważ dzisiaj narzeczony zaczął nową pracę w zupełnie innym mieście. Właściciel kilkukrotnie zapewniał nas,że do 2 kwietnia mieszkanie będzie gotowe do zamieszkania, nie będzie jednak jeszcze szafy,ale to „ogarnie w międzyczasie”. Przyjeżdżamy do mieszkania w dniu wczorajszym, bo tak byliśmy umówieni z właścicielem i co zastaliśmy….W kuchni brak frontów do szafek,a więc same wnęki z desek, brak zlewu, lodówka stara z brzydkim zapachem (na miejscu właściciel sprawdzał czy działa), w jednym pokoju rozkładane łóżko i komoda + pełno narzędzi, szmat, wiaderek. Drugi zagracony, w trakcie remontu. Generalnie wszędzie pełno kurzu, pyłu, brudu. Brak biurka, krzesła, pralki (to wszystko miało być). Właściciel zapowiedział,że jeszcze przez dwa tygodnie będzie przychodził do mieszkania, by „dokończyć remont”. Prosiliśmy, by było to w godzinach , kiedy narzeczony jest w pracy,bo później będzie musiał wykonywać projekty na studia, o czym też informował właściciela w połowie marca,a ten odpowiedział,że skoro mamy takie „warunki” to remont się przedłuży,bo to wszystko trwa,a „jeśli nam się nie podoba to do widzenia”. Był drugi dzień Świąt Wielkanocnych, wieczór, godzina 19:00, więc nie mieliśmy zbyt dużego pola manewru na szukanie czegoś innego. W treści umowy jest zapis, że warunkiem wypowiedzenia mieszkania (miesięczny okres wypowiedzenia) jest zamieszkiwanie go przez okres co najmniej 3 miesięcy. Pytanie czy zważając na stan tego mieszkania, które miało być gotowe do zamieszkania,a nie jest, mamy prawo wymówić jednak to mieszkanie wcześniej, najlepiej już dziś…? Dodam,że zapłaciliśmy kaucję za mieszkanie w wysokości 2000 zł i kwotę odstępnego i czynszu w wysokości 1410 zł. Bardzo proszę o poradę.

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Możecie wezwać właściciela do przygotowania mieszkania w terminie np. dwóch tygodni i obniżenia czynszu za ten miesiąc np. do zera z uwagi na nieprzygotowanie mieszkania – dobrze byście mieli przy tym jakąś korespondencję potwierdzającą jak mieszkanie miało być wykończone. Nie wiem jak wygląda u Was protokół zdawczo-odbiorczy. Jeśli właściciel nie przygotuje mieszkania we wskazanym terminie będziecie mogli to zrobić na jego koszt (co jest trochę bez sensu), a jeśli charakter mieszkania uniemożliwia w nim zamieszkiwanie to będziecie mogli odstąpić od umowy (co innego jak wypowiedzenie). Kaucja będzie musiała być zwrócona, ale prawdopodobnie z właścicielem będziecie zmuszeni wejść na ścieżkę prawną by odzyskać swoje pieniądze.

      Reply
  2. Wynajmująca

    Witam. Dokładnie 5 dni temu podpisałam umowę wynajmu posesji. W umowie jest jasno określone, że wynajmuję dom z nr…… razem z przynależącymi budynkami gospodarczymi i działką oraz polem. W zamian za porządek na posesji wraz z budynkami. W dalszej kolejności Ja ……….. zobowiązuję się odkupić cała posiadłość. taka jest dokładna treść umowy jest tylko data jej zawarcia. Przyznaję się że umowa została podpisana bardzo szybko ponieważ właściciele już po 2 godz. wyjeżdzali (mieszkają za granicą). Chciałabym rozwiązać umowę, ale obawiam się ostatniego jej zapisu, czy nie zostanę pociągnięta do jakiejkolwiek odpowiedzialnosci i czy mogę ją poprostu rozwiązać?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Umowa przedwstępna powinna określać główne warunki umowy właściwej o przeniesienie własności. Jeśli w swojej umowie masz tylko to, co napisałaś to takie zobowiązanie traktowałbym bardzo luźno, jednak nie jestem w stanie odpowiedzieć Ci ze 100% pewnością bo nie widzę tej umowy. Umowę najmu/bądź też użyczenia możesz wypowiedzieć z zachowaniem okresów wypowiedzenia: ustawowych i umownych.

      Reply
  3. Najemczyni

    Witam, mam pytanie. Wynajęłam mieszkanie 08.02 na zasadzie wynajmu okazjonalnego. Wczoraj obudziłam się cała pogryziona jak się okazało są w nim pluskwy. Przyjechała właścicielka zrobiła zdjęcia i zapytała jaka decyzja, więc jej powiedziałam że nie wyobrażam sobie mieszkania w takich warunkach. Dzisiaj zadzwonił syn właścicielki, żeby się spotkać i porozmawiać. Nie chcę mieszkać w tym mieszkaniu, mimo dezynfekcji bo zawsze już będę miała obawę tym bardziej że, mam reakcję alergiczną na całym ciele. W związku z zaistniałą sytuację czy mam możliwość odstąpić od umowy (dzisiaj jest 12 dzień). Z góry dziękuję za szybką odpowiedź.

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Jeśli problem zostanie usunięty to nie będziesz miała możliwości odstąpienia od umowy. Zawsze będziesz mogła porozumieć się z właścicielami, że niekoniecznie widzisz dalsze zamieszkiwanie w tym miejscu i proponujesz rozwiązanie umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia bez konsekwencji za porozumieniem stron.

      Reply
  4. Kari

    Witam,z koncem stycznia wynajelam mieszkanie,ktore jak sie okazało ma pewne wady(dla mnie) nie do przeskoczenia. Paskudny zapach z kanalizacji,woda ogrzewana na piecyk,ktora nie zawsze ”zaskoczy” i czesto aby poleviala ciepla musze spuścić aż kilka litrow, oraz sofa,ktora jest wybita na tyle ,ze spanie na niej = brakiem snu. Pomimo prosby wlascicielki o możliwość wyniesienia sofy do piwnicy,a wstawienie (na moj koszt) nowej spotykam sie z opryskliwymi komentarzami abym wlasne meble wyniosła do piwnicy. Faktem jest ,ze widzialam standard mieszkania przy ogledzinach ale te trzy aspekty mozliwe byly do zauwazenia dopiero po przemieszkaniu w nim kilku dni. Czy w takiej sytuacji mozliwe jest odstąpienie od umowy z racji wad ”ukrytych”?
    Z gory dziekuje za odpowiedź.
    Pozdrawiam

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Kwestia pieca grzewczego moim zdaniem może zostać uznana za wadę ukrytą. Dyskusyjne jest czy również sofę można pod to podpiąć, natomiast z kanalizacją będzie już pewnie ciężko, bo prawdopodobnie czułaś to gdy oglądałaś mieszkanie. Wezwij na piśmie wynajmującego do naprawy pieca i naprawy łóżka oraz zorganizowania hydraulika od kanalizacji zakreślając wynajmującemu termin 7-dniowy do usunięcia wad pod rygorem żądania obniżenia czynszu. Te wady nie uniemożliwiają Ci zamieszkiwania lokalu, ale je utrudniają. W związku z tym to roszczenie (choć będzie przechodzić przez drogę sądową najprawdopodobniej) będzie najskuteczniejsze. Jeśli natomiast woda z pieca zacznie zalewać lokal, a wynajmujący nie będzie z tym nic robić mimo pisemnego wezwania to przysługuje Ci wtedy prawo wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym.

      Reply
  5. Arkadiusz

    Witam.Mam pytanie..Wynajalem pokój..Zapłaciłem z góry za pierwszy miesiąc..Przespalem w tym pokoju jedną noc..Na drugi dzien musialem zrezygnować ze względny na sprawy prywatne..Przy wpłacie za 1miesiąc nie otrzymałem żadnej umowy jak i zarówno zadnej umowy nie podpisałam..Z właścicielem budunku nie dogadalem sie o zwrocie chociaż polowy tych pieniędzy..I teraz co moge zrobic zeby chodz polowe tych pieniedzy odzyskac..

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Moim zdaniem, mimo braku formy pisemnej, należałoby stosować okresy wypowiedzenia przewidziane w Kodeksie Cywilnym. W takim wypadku możesz wypowiedzieć najem na miesiąc naprzód ze skutkiem na ostatni dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym go wypowiedziałeś. Odstąpić od umowy nie możesz – jedyne co Ci pozostaje to pójście na ugodę z właścicielem, który pobierze od Ciebie połowę czynszu, a Ty już teraz zdasz mu pokój – czy się na to zgodzi to już inna sprawa.

      Reply
  6. adrian

    Mam pytanie, wynajalem pokoj w piatek, spisalem umowe, wplacilem kaucje i pierwsza rate, niestety z przyczyn losowych musze zrezygnowac z tego wynajmu i szybko leciec do mojej mamy za granice. do tego dochodzila jeszcze jakas oplata oc, 42 zl, ale nie oplacilem bo nie zdazylem. NIe dostalem kluczy. Napisalem posrednikowi ze musze zrezygnowac i dostalem odpowiedz ze moze wlasciciel potraci mi cos z kaucji, na umowie nic takiego nie ma zapisanego, jest tylko to ze musze znalesc kogos na moje miejsce. Mozna to jakos prawnie zalatwic jesli polubownie nie da rady? nie ma tam ani jednej mojej rzeczy jeszcze a dzisiaj dopiero mialem odebrac klucze.

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Jeśli strony umowy nie przewidziały możliwości odstąpienia i nie ma nic o konsekwencjach związanych ze wcześniejszym rozwiązaniem umowy (o ile takowe jest możliwe) to w grę będzie wchodzić tylko wypowiedzenie umowy, czyli będzie ona trwała przez okres wypowiedzenia – w tym też czasie będziesz zgodnie z prawem musiał opłacać czynsz najmu. W takiej sytuacji najlepszym rozwiązaniem jest porozumienie. Niewykluczone, że będziesz musiał coś wynajmującemu zapłacić, ale nie będzie na Tobie ciążyć dalsze opłacanie czynszu.

      Reply
  7. Bartek

    Ja mam następujący problem. Pośrednik oferował mieszkanie starszej pani, takiej która ledwie podpisała umowę. Pośrednik właśnie pokazywał mieszkanie (a w zasadzie dwa pokoje), bo ja wynająłem jeden, drugi mój kolega. Mieszkanie miało 3 pokoje i jak powiedział pośrednik trzeci pokój zajmuje młoda pracująca osoba. Niestety ten młodzieniec okazał się być w wieku naszych dziadków. Jesteśmy studentami po 22, 23 lata. Sytuacja zdarzyła się dzisiaj i na pewno będziemy starali się wyegzekwować oszustwo pośrednika.

    Reply
  8. Najemca

    A co jeżeli wynajmujący nie poinformował najemcy o jakimś ważnym aspekcie związanym z wynajmowanym lokalem? Konkretnie wynająłem pokój w mieszkaniu, w którym już po fakcie zauważyłem kamerę w kuchni. Gdybym wiedział, że mieszkanie jest monitorowane nie wynajął bym w nim pokoju. Czy zasadne jest powołanie się na art. 84 ust. 1 oraz 2 w nawiązaniu do art. 88 k.c. o błędzie oświadczenia woli i uznanie umowy za nieważną?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Ciekawy przypadek. Nie spotkałem się z takim jeszcze – jednak odstąpienie od umowy co do zasady przysługuje ze względu na ukryte wady techniczne (lub prawne) mieszkania. Można by się zastanawiać czy nie jest to naruszenie prywatności i pośrednie naruszenie miru domowego. Jeśli nigdzie w umowie nie było mowy o takim monitoringu to moim zdaniem jest to podstawa do żądania usunięcia kamery, a w przypadku braku jej demontażu – usunięcie jej na koszt wynajmującego. Wskazana podstawa prawna mogłaby również znaleźć zastosowanie, jednak najlepiej skonsultować to z adwokatem.

      Reply
  9. Madagaskar

    A jeśli to wynajmujący (osoba fizyczna) chce odstąpić od umowy z najemcą (osoba fizyczna), przed wydaniem lokalu i gdy żadna kaucja nie została wpłacona. Umowa podpisana na kilka dni przed jej rozpoczęciem?
    Po podpisaniu umowy Wynajmujący chce się wycofać z umowy.

    Reply
    1. Redaktor (Post author)

      Bardzo dobre pytanie. Jest to możliwe pod warunkiem, że w samej umowie znajduje się taki zapis – wymuszają to przepisy Kodeksu Cywilnego. Proszę śledzić bloga, w poniedziałek, 30 stycznia ukazuje się artykuł, który szczegółowo opisywać będzie tę materię.

      Reply
  10. Bogusław Pasierbski

    Taką praktyczną wiedzę trzeba upowszechniać. Brawo!

    Reply

Dodaj komentarz