Wyobraź sobie, że wynajmujesz mieszkanie, nie zgłaszasz tego fiskusowi, a po roku urząd wzywa Cię na kontrolę. Nakłada karę i dolicza odsetki za niezapłacony podatek. Kwota, którą zapłacisz, może być wyższa niż zysk z najmu. Dlatego warto dopełnić formalności od razu i spać spokojnie.
Obecnie urzędy dysponują szerokim dostępem do różnych źródeł informacji – m.in. rachunków za media, rejestru meldunków czy danych o transakcjach bankowych, które mogą ujawnić fakt wynajmu mieszkania. Liczenie na to, że takie przelewy pozostaną niezauważone, jest co najmniej ryzykowne. Dlatego nie należy zwlekać ze zgłoszeniem najmu okazjonalnego.
W przypadku najmu lokali mieszkalnych obowiązują różne formy umów w zależności od statusu wynajmującego. Osoby fizyczne mogą zawierać umowę najmu zwykłego lub okazjonalnego, natomiast firmy – umowę najmu instytucjonalnego.
Coraz większą popularność zyskuje najem okazjonalny, który – choć wymaga spełnienia dodatkowych formalności – zapewnia wynajmującemu lepszą ochronę prawną. Umowa najmu okazjonalnego daje więcej narzędzi – np. możliwość szybszej eksmisji problematycznego najemcy. Wynajmujący zyskuje więc większe bezpieczeństwo, w razie gdyby coś poszło nie tak.
Aby jednak taka umowa była skuteczna, musi spełnić przesłanki umowy najmu okazjonalnego, czyli:
Brak któreś z tych przesłanek umowy najmu okazjonalnego sprawi, że umowa straci status „okazjonalnej”. W praktyce to oznacza, ze umowa o wynajem dalej będzie obowiązywała, ale już jako zwykła umowa cywilna – nie pozwalająca na skorzystanie z uproszczonej eksmisji.
W przypadku najmu okazjonalnego brak zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu również skutkuje utratą jej szczególnego statusu – umowa zostaje uznana za zwykły najem. To istotna różnica względem najmu tradycyjnego, w którym taki obowiązek nie występuje. Wymóg zgłoszenia najmu okazjonalnego wynika z art. 19b ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. W przypadku wynajmu okazjonalnego, bardzo duże znaczenie ma więc termin zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego.
Dlaczego warto pilnować terminu zgłoszenia najmu do urzędu skarbowego? Bo jego przekroczenie oznacza konieczność składania tzw. czynnego żalu i liczenia na przychylność urzędników.
Inna ważna kwestia, to: w jakim urzędzie zgłosić najem okazjonalny? Otóż w tym, który jest właściwy dla miejsca zamieszkania wynajmującego i co ważne - nie jest w tym przypadku istotny adres wynajmowanego mieszkania.
Wynajmujący ma do wyboru trzy sposoby złożenia dokumentów:
Przy wysyłce online należy pamiętać, że nie wszystkie załączniki można podpisać cyfrowo. W niektórych sytuacjach wymagany będzie skan dokumentu lub podpis kwalifikowany.
Po złożeniu dokumentów urząd wydaje potwierdzenie przyjęcia:
Warto zachować potwierdzenie – może być potrzebne w przypadku kontroli lub postępowania sądowego. Najemca również może będzie chciał sprawdzić, czy wynajmujący dokonał takiego zgłoszenia.
Do dokonania zgłoszenia najmu okazjonalnego niezbędne jest złożenie odpowiedniego dokumentu. Oświadczenie do urzędu skarbowego – wzór jest prosty, jednak musi zawierać wszystkie wymagane dane: informacje o stronach umowy, adres wynajmowanego lokalu, datę rozpoczęcia najmu oraz wskazanie, że chodzi o najem okazjonalny. Aktualny formularz znajduje się na przykład na stronie Krajowej Administracji Skarbowej. Przed złożeniem oświadczenia warto sprawdzić, czy jest to aktualny wzór – urząd może odrzucić dokument złożony na nieprawidłowym druku.
Do końca 2022 r. przychody z najmu prywatnego można było rozliczać zarówno na zasadach ogólnych (według skali podatkowej 12% i 32% od dochodu), jak i ryczałtem (8,5%/12,5% od przychodu). Zmiany wprowadzone przez Polski Ład zlikwidowały jednak możliwość stosowania skali podatkowej w przypadku najmu prywatnego, pozostawiając wyłącznie ryczałt.
Od 1 stycznia 2023 r. jedyną formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego dla osób fizycznych jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że wszyscy właściciele wynajmujący swoje nieruchomości rozliczają się wyłącznie w tej formie. Ponadto w aktualnym stanie prawnym osoby fizyczne nie muszą już składać specjalnych oświadczeń do urzędu skarbowego o wyborze tej formy. Wynika to z faktu, że wybór formy opodatkowania ogranicza się tylko do jednej opcji – ryczałtu.
Ryczałt to prosty sposób naliczania podatku od wynajmu mieszkania – opłata liczona jest od uzyskanego przychodu, bez możliwości pomniejszania go o koszty.
W 2025 roku obowiązują dwie stawki ryczałtu, czyli jedynej formy podatku od wynajmu mieszkania dla osób prywatnych:
Rozliczenie jest nieskomplikowane – wystarczy pomnożyć przychód przez właściwą stawkę. Jeśli na przykład właściciel otrzymał w styczniu przychód z najmu w wysokości 2 500 zł, to stawka podatku wynosi 8,5%, więc: 2 500 zł × 8,5% = 212,50 zł.
Kwotę należy wpłacić do 20. dnia następnego miesiąca, czyli do 20 lutego.
Jeżeli wynajem prowadzony jest w sposób zorganizowany i ciągły w ramach firmy, w 2025 r. dostępne są trzy formy opodatkowania:
Może się również zdarzyć, że w ciągu roku na nieruchomości będą planowane pewne inwestycje, np. zakup sprzętu AGD, odmalowanie ścian, wymiana mebli. W tym przypadku warto przeliczyć, czy nie będzie korzystniejszym rozliczenie się w tym roku na zasadach ogólnych i odliczenie tych wszystkich kosztów od podstawy opodatkowania, a w roku następnym przejście na ryczałt.
Przedsiębiorcy mogą dokonać zmiany formy opodatkowania za pośrednictwem Konta Przedsiębiorcy na portalu Biznes.gov.pl. Oświadczenie musi zostać złożone do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym firma uzyskała pierwszy przychód z działalności gospodarczej w danym roku. Przykładowo, jeśli pierwszy przychód w 2024 roku został osiągnięty w styczniu, termin na złożenie oświadczenia mija 20 lutego.
Podatek od wynajmu mieszkania należy opłacać zgodnie z wybraną formą rozliczenia – miesięczną lub kwartalną – z zachowaniem terminów określonych w ustawie o ryczałcie od przychodów ewidencjonowanych.
Rozliczenie miesięczne - osoby, które zdecydują się na rozliczenie miesięczne, muszą obliczać i wpłacać podatek za każdy miesiąc. Termin płatności to 20. dzień miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano przychód. Wyjątek stanowi podatek za grudzień – w tym przypadku termin przypada na 20 stycznia kolejnego roku podatkowego.
Rozliczenie kwartalne - przy rozliczeniu kwartalnym podatek wpłaca się za każdy kwartał, a termin płatności to 20. dzień miesiąca po zakończeniu danego kwartału.
Najprostszym sposobem na uniknięcie wizyty w urzędzie skarbowym jest opłacenie podatku przez internet. Wystarczy się zalogować do bankowości internetowej i wykonać przelew na swój mikrorachunek podatkowy. Należy wówczas wybrać opcję przelewu podatkowego, a następnie wprowadzić wymagane dane: numer mikrorachunku, symbol formularza (PPE – dla ryczałtu) oraz kwotę należnej zaliczki.
Na koniec roku trzeba jeszcze pamiętać o obowiązku złożenia rocznego zeznania podatkowego PIT-28 – termin upływa 30 kwietnia następnego roku. Dokument można złożyć osobiście w urzędzie skarbowym, pocztą lub elektronicznie przez platformę ePUAP lub system e-Deklaracje. W formularzu należy uwzględnić wszystkie uzyskane przychody z najmu oraz wpłacone w trakcie roku zaliczki na podatek.
Zakończenie najmu a urząd skarbowy to temat, który budzi wiele wątpliwości. Dobra wiadomość jest taka, że nie trzeba zgłaszać fiskusowi zakończenia umowy najmu – obowiązek dotyczy wyłącznie jej rozpoczęcia. Należy natomiast rozliczyć ostatnią płatność z tytułu najmu i zachować dokumentację. Urząd skarbowy może zażądać jej wglądu nawet kilka lat po wygaśnięciu umowy.
Jeśli procedura zgłoszenia najmu okazjonalnego wciąż budzi niepewność, warto rozważyć współpracę z profesjonalistami. Zarządzanie najmem w HOMtu to kompleksowa – od znalezienia najemcy, przez przygotowanie dokumentów, aż po pilnowanie terminów podatkowych. Dzięki temu Twój wynajem staje się bezpieczny i wygodny.
Zgłoszenie najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego - wzór
Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o najmie okazjonalnym i instytucjonalnym zapoznaj się z artykułem o tej umowie najmu.
*wzór oświadczenia został przygotowany na podstawie druku jednego z Urzędów Skarbowych na terenie Rzeczypospolitej Polskiej w 2017 roku. Pamiętaj, by zweryfikować aktualność formularza przed jego zgłoszeniem - korzystając z udostępnionych wyżej wzorów Borysław Pasierbski nie ponosi odpowiedzialności za jakiekolwiek uchybienia wynikające z różnic pomiędzy przedstawionymi plikami a aktualnymi oczekiwaniami Urzędów Skarbowych.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.