Najem okazjonalny i instytucjonalny (umowa), czyli ustawa po nowemu

11 września 2017 roku w życie wchodzą nowe przepisy modyfikujące dotychczasowe rozwiązania w zakresie stosowania najmu okazjonalnego. Przyjęta nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów ogranicza krąg podmiotów, które mogą z tej instytucji skorzystać, wprowadza nową instytucję nazwaną najmem instytucjonalnym, likwiduje obowiązek uzyskania oświadczenia właściciela innej nieruchomości o przyjęciu najemcy pod swój dach przy najmie instytucjonalnym i wprowadza zmiany w zakresie wynagrodzenia notariusza, przed którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji z lokalu. O nowych przepisach dotyczących najmu okazjonalnego przeczytasz niżej.

Najem okazjonalny dotychczas

Dotychczas, stosując instytucję najmu okazjonalnego, wynajmujący musiał spełnić kilka przesłanek formalnych by sąd mógł nadać tytułowi egzekucyjnemu klauzulę wykonalności w przyspieszonej procedurze. By chronić się przed niechcianymi lokatorami należało:

1. zawrzeć umowę najmu na czas oznaczony, nie dłuższy aniżeli 10 lat;
2. otrzymać od najemcy oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wyrażone w formie aktu notarialnego;
3. załączyć oświadczenie najemcy o wskazaniu najemcy innego lokalu, do którego może się wyprowadzić po zakończeniu umowy najmu;
4. uzyskać oświadczenie właściciela innej nieruchomości o przyjęciu najemcy pod swój dach po zakończeniu umowy najmu; oraz
5. zgłosić wynajem do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia wynajmu.

Dopiero łączne spełnienie wszystkich ustawowo określonych przesłanek pozwalało uznać, że zawarta została umowa najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny nie dla firm

Pierwszą zmianą, którą odnajdziemy w znowelizowanej ustawie o ochronie praw lokatorów jest treść art. 19a, który definiuje instytucję najmu okazjonalnego. Wedle nowego brzmienia:

„Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.”

Jak widać, zmiana dotyczy przede wszystkim określenia podmiotów, które mogą skorzystać z umowy najmu okazjonalnego – wedle nowych unormowań, najem okazjonalny zastosować będzie mogła tylko osoba fizyczna wynajmująca swoją nieruchomość w ramach najmu prywatnego, czyli nie trudniąca się tym zawodowo, w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Biorąc pod uwagę również zmiany w zakresie możliwości rozliczania przychodu z wynajmu w formie ryczałtu tylko w przypadku osób, których przychód nie przekracza 100 tysięcy złotych rocznie, ustawodawca zastrzega najem okazjonalny wyłącznie dla osób, których wynajem jest tylko dodatkowym dochodem, a nie głównym źródłem zarobku.

Najem instytucjonalny

Inną istotną zmianą jest wprowadzenie nowej instytucji najmu instytucjonalnego, która będzie mogła być stosowana przez wszystkie inne podmioty, aniżeli osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Do ustawy zostaje wprowadzony nowy rozdział 2b dotyczący tej nowej instytucji. Wedle definicji określonej w art. 19f:

„Umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.”

Upraszczając, najem instytucjonalny zastępuje dotychczas stosowany najem okazjonalny dla przedsiębiorców (niezależnie od formy prowadzonej działalności gospodarczej) zmieniając jednocześnie listę wymogów formalnych niezbędnych do zaistnienia tej instytucji. By najem instytucjonalny zaistniał, przedsiębiorca będzie musiał:

1. zawrzeć umowę najmu na czas oznaczony;
2. załączyć do umowy oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji i zobowiązał do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego.

Ustawodawca likwiduje tym samym potrzebę uzyskania od najemcy wskazania innego lokalu, do którego ten miałby się wyprowadzić po zakończeniu umowy najmu, oświadczenia właściciela innej nieruchomości o przyjęciu najemcy pod swój dach oraz potrzebie zgłoszenia najmu do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od jego rozpoczęcia.

W art. 19f ust. 5 wprowadzono przy tym ograniczenie wysokości kaucji do trzykrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.

Dla podmiotów wynajmujących nieruchomości mieszkalne w ramach prowadzonej przez nie działalności gospodarczej wydłużono również termin do spełnienia żądania o opróżnienia lokalu przez najemcę po zakończonej umowie najmu do 14 dni (osoby fizyczne wynajmujący mieszkania w ramach najmu okazjonalnego nadal będą mogły żądać opróżnienia lokalu w ciągu 7 dni od otrzymania wezwania).

Wynagrodzenie notariusza

Zarówno przy najmie okazjonalnym jak i najmie instytucjonalnym zmienia się sposób obliczania wynagrodzenia notariusza, przed którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji. Dotychczas to wynagrodzenie było określone jako 10% wartości minimalnego wynagrodzenia w Polsce. Był to prosty przelicznik, który mógł odnaleźć każdy wynajmujący. Wystarczyło bowiem odnaleźć aktualnie obowiązującą w kraju wysokość minimalnego wynagrodzenia, obliczyć z tego 10% i dodać do tego 23% VAT.

Wraz z wejściem w życie nowelizacji, wynagrodzenie notariusza za czynności związane z przygotowaniem i odebraniem od najemcy oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i opróżnieniu lokalu po zakończeniu umowy najmu wyniesie „nie więcej niż maksymalna kwota czynszu normowanego bez opcji za 1m² mieszkania na wynajem, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, określona dla miasta stołecznego Warszawy”. Czyli ile? Zgodnie z przytoczoną ustawą, Rada Ministrów co roku określi tą wartość do 31 marca.

Zmiany

Niezrozumiałe pozostaje pozostawienie kilku uciążliwych formalnych przesłanek do zaistnienia najmu okazjonalnego stosowanego przez osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej, przy jednoczesnym ich usunięciu przy najmie instytucjonalnym przeznaczonym dla firm wynajmujących nieruchomości mieszkalne w ramach prowadzonej przez nie działalności. Brak konsekwencji w tym zakresie nadal będzie odpychał wynajmujących od najmu okazjonalnego i często uniemożliwi im zabezpieczenie swojego wynajmu w sytuacji, gdy najemca nie będzie w stanie spełnić choćby przesłanki o przekazaniu oświadczenia właściciela innej nieruchomości o przyjęciu najemcy pod swój dach po zakończeniu umowy najmu.

Kuriozalnym jest również ograniczenie wysokości kaucji w warunkach obrotu cywilno-prawnego, do trzykrotności czynszu, która niekoniecznie zawsze będzie zabezpieczać wynajmującego na wypadek szkód wyrządzonych przez najemcę. Mieszkania o wysokim standardzie mogą być bowiem wyposażone w sprzęty i meble znacznie przekraczające taką wartość. Zawsze mamy przy tym możliwość wymagać od najemcy wykupienia ubezpieczenia OC z klauzulą najemcy. Pojawia się pytanie: czy zostało to wprowadzone celowo, czy stanowi bubel prawny z braku wyobraźni prawodawcy.

Zmiana w zakresie wynagrodzenia notariusza za czynności związane z aktem notarialnym o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez najemcę również budzi spore wątpliwości. W jakim bowiem celu zastępować prosty i łatwy do odnalezienia sposób obliczeń nowym, niejasnym i oderwanym od jednego z najbardziej powszechnie znanych w kraju wskaźników?

Nowe przepisy są idealnym przykładem jak można jednocześnie coś poprawić i… coś popsuć.

Borysław Pasierbski