Każdy kto wynajmuje mieszkanie chce by cieszyło się ono jak największym zainteresowaniem ze strony potencjalnych lokatorów. Elementami, które to determinują są przede wszystkim lokalizacja, standard i wyposażenie oraz rzecz jasna wysokość czynszu. Naturalnie niewiele jesteśmy w stanie zrobić z samym położeniem naszego mieszkania, a gdy nie mamy środków lub chęci na zmianę standardu pozostaje nam "walka" ceną, czyli obniżka czynszu. Jednym ze sposobów jest nie informowanie wspólnoty lub spółdzielni o rzeczywistej liczbie zamieszkujących lokal najemców - czy warto stosować to rozwiązanie?
Właściciele nieruchomości doskonale wiedzą, czym jest czynsz do zarządcy (wspólnoty lub spółdzielni) - zobowiązani są bowiem do jego zapłaty każdego miesiąca, niezależnie czy sami zamieszkują lokal, wynajmują go czy też stoi pusty. To wydatek ponoszony przede wszystkim na potrzeby utrzymania nieruchomości wspólnej, na który składają się koszty sprzątania klatek schodowych, pielęgnacja terenów zielonych, windy, domofony, ubezpieczenie budynku, wynagrodzenie zarządu i inne elementy. Wszystko to, by nasze mieszkanie znajdowało się w przyjemnym, cieszącym oko i utrzymanym we właściwym stanie otoczeniu.
Wyżej wymienione często określa się kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Choć poszczególne składniki mogą się zmieniać, podobnie jak sama ich wysokość, nie są one uzależnione od liczby zamieszkujących lokal osób. Z reguły rozliczane są ryczałtem (jak np. utrzymanie wind czy domofonów) bądź też w przeliczeniu na metraż naszego mieszkania. Czym innym są natomiast opłaty niezależne od zarządcy, do których zaliczyć możemy wodę, ścieki, ogrzewanie czy wywóz śmieci. Te wynikają przede wszystkim ze zużycia mediów, podając więc w administracji większą liczbę lokatorów naliczony zostanie nam wyższy czynsz. Czy więc warto?
Zaniżona liczba lokatorów może nam przynieść niższe opłaty do zarządcy - a co za tym idzie - mniejszy wymiar całego pobieranego przez nas czynszu przekładając się na większe zainteresowanie potencjalnych najemców. Wydawać by się mogło, że ma to same plusy. Jest to jednak tylko iluzja, a jak każda iluzja, i ta w końcu przeminie nas samych pozostawiając z realnymi problemami.
Każda zgłoszona do zarządcy osoba w mieszkaniu powiększa czynsz choćby o zaliczkę na wodę i wywóz śmieci. Przy dwóch osobach może to spowodować wzrost czynszu administracyjnego o 200 zł, co odstraszy niektórych najemców. Jeśli jednak pójdziemy lokatorom "na rękę" i zrezygnujemy z pobierania właściwych zaliczek, prędzej czy później otrzymamy okresowe rozliczenie z administracji wskazujące potężną niedopłatę. Przy rozliczeniu raz na pół roku może ona wynieść nawet 1.500 zł stanowiąc równowartość wartości czynszu najmu. Co wtedy? Z reguły w tym momencie zaczynają się pojawiać zatory płatnicze, kredytowanie najemców i nieunikniony koniec współpracy.
Najlepszym rozwiązaniem pozostaje przedstawianie wysokości czynszu rozbitego na trzy elementy: czynsz najmu (ten, który jest dla nas), czynsz do zarządcy (czyli opłaty administracyjne związane z utrzymaniem nieruchomości i rozliczaniem mediów takich jak woda, ogrzewanie czy śmieci) oraz rachunki za prąd czy gaz.
Częstym błędem jest określanie przez wynajmujących ryczałtu, w ramach którego najemcy nie przejmują się zupełnie czynszem administracyjnym. Jeśli bowiem nie będą świadomi, że obciąża ich zużycie wody czy ogrzewania, to będą te dobrodziejstwa wykorzystywać bez limitu, pomniejszając nasz oczekiwany zysk. Jest oczywiście rozwiązanie polegające na pobieraniu ryczałtu z zastrzeżeniem, że najemców obciążają jeszcze opłaty za zużycie wody - w tym wypadku jednak lokatorom nadal nie zależy na reszcie składników: utrzymanie nieruchomości wspólnej, sprzątanie klatki itd.
Przenosząc czynsz do zarządcy na najemców, przenosimy na nich również odpowiedzialność. Będą bardziej związani z mieszkaniem dbając przy tym o otoczenie, a my - w razie zmiany wysokości poszczególnych stawek - nie będziemy musieli pokryć nowych kosztów z własnej kieszeni.
Jeśli zależy nam na długim, bezpiecznym i odpowiedzialnym wynajmie dobrze jest na bieżąco aktualizować liczbę lokatorów u administracji. Zastosowanie przy tym trójskładnikowego modelu czynszu pozwoli nam dodatkowo zabezpieczyć oczekiwany przez nas dochód z mieszkania i będzie miało wymierne korzyści podatkowe dla osób rozliczających się ryczałtem.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
