Amortyzacja mieszkania przy wynajmie

10-15 minut

Amortyzacja mieszkania to jedno z najskuteczniejszych narzędzi pozwalających nam obniżyć podatek od wynajmu, który musielibyśmy odprowadzić do Urzędu Skarbowego. W wielu przypadkach okazuje się, że możemy legalnie wynajmować nasze mieszkanie pomniejszając wysokość podstawy opodatkowania a tym samym zniwelować podatek zupełnie do zera. Trzeba tylko wiedzieć jak to zrobić i pamiętać o ograniczeniach, jakie narzuca nam prawo.

Co to jest amortyzacja?

Wedle definicji z Wikipedii, amortyzacja oznacza koszt związany ze stopniowym zużywaniem się środków trwałych i wartości niematerialnych i prawnych, który nie wiąże się z wypływem środków pieniężnych. Przekładając to na język bardziej zrozumiały: amortyzacja jest tym, co przez określony okres czasu możemy traktować jako ponoszony przez nas koszt, mimo iż wcześniej jednorazowo mogliśmy wydać znacznie większą sumę pieniędzy.

Przechodząc od razu na grunt interesujących nas nieruchomości, amortyzować możemy: budynki (lub nasz w nich udział), lokale stanowiące odrębną własność oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, które związane są z prowadzoną przez podatnika działalnością gospodarczą lub oddane w najem lub dzierżawę.

Z praktycznego punktu widzenia, amortyzacja pozwala nam rozłożyć wartość nieruchomości jako ponoszony przez nas w czasie koszt. Jednorazowe wrzucenie w nasze koszty wartości zakupu nieruchomości, za którą zapłaciliśmy 200 tysięcy złotych mogłoby nie być opłacalne. Wynika to z tego, że w jednym roku bylibyśmy na dużej fiskalnej stracie więc nie musielibyśmy odprowadzić podatku, ale w kolejnych latach mielibyśmy do zapłaty większy podatek z tytułu osiąganych przychodów z nieruchomości, bo bez kosztów wzrosłaby nasza podstawa opodatkowania.

Podstawa amortyzacji mieszkania na wynajem

– cenę zakupu nieruchomości, lubWarto wiedzieć, że nabycie – mimo powszechnie panującej opinii – to nie tylko zakup, ale również otrzymanie w spadku czy darowiźnie. Amortyzować możemy więc wszystkie środki trwałe (i wartości niematerialne i prawne), które nabyliśmy w dozwolonej prawem formie, w zależności od której za podstawę amortyzacji przyjąć powinniśmy:

– wartość rynkową nieruchomości z dnia nabycia (np. gdy zostanie ona nam darowana przez członka rodziny).

Wartość początkowa – jak inaczej określa się podstawę amortyzacji – może zostać powiększona o koszty jej nabycia, takie jak np. koszty notariusza, wpisu do Księgi Wieczystej, podatek od czynności cywilnoprawnych czy koszty rzeczoznawcy, jeśli byliśmy zmuszeni je ponieść. Co istotne, jeśli zakupiliśmy mieszkanie w kredycie, to koszty odsetek od kredytu od momentu nabycia do momentu faktycznego przejęcia władztwa nad nieruchomością również możemy zaliczyć do wartości początkowej, od której naliczać będziemy amortyzację.

Pamiętajmy, że nie amortyzujemy nigdy gruntu, na którym położona jest nieruchomość. Dlaczego? Bo ziemia nie traci na wartości, a wręcz przeciwnie. Zużywa się natomiast sam budynek i jego elementy. Jeśli więc w akcie notarialnym nie ma wyszczególnionej wartości gruntu, musimy go obliczyć samodzielnie lub z pomocą rzeczoznawcy. Dokonując tej czynności powinniśmy znać wartość naszego współudziału w gruncie, którą znajdziemy w akcie lub Księdze Wieczystej.

Przykład:

Bartek zakupił mieszkanie w bloku za 200 tysięcy złotych. Wartość gruntu, na którym stoi blok, a którego jednocześnie stał się współwłaścicielem wynosi 20 tysięcy. Zapłacił podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 4.000 zł, pokrył koszty notariusza oraz wypisów: 1.400 zł oraz opłacił w sądzie koszty utworzenia Księgi Wieczystej w wysokości 260 zł. Za wartość początkową przyjmujemy więc 185.660 zł.

Stawka amortyzacji

Gdy znamy już podstawę, możemy przejść do ustalenia właściwej rocznej stawki amortyzacji. Zgodnie z obowiązującymi przepisami mamy:

1,5% – stawka podstawowa, stosowana dla budynków i lokali mieszkalnych.

2,5% – stawka stosowana przy wartościach niematerialnych i prawnych jakimi są m.in. własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowe oraz przy budynkach i lokalach niemieszkalnych.

4,5% – stawka dla wynajmowanych garaży podziemnych.

Indywidualna stawka amortyzacji – wynosi maksymalnie 10% wartości początkowej, a jej wysokość określamy my sami. Możliwa jest do zastosowania tylko w przypadku, gdy nieruchomość przed nabyciem była użytkowana przez co najmniej 60 miesięcy (i jesteśmy w stanie to udowodnić) lub nakłady na nią przekroczyły 30% jej wartości. Co ważne: raz wybranej indywidualnej stawki nie będziemy mogli już później zmienić, warto więc dobrze to policzyć.

Przykład:

Bartek posiada odrębną własność zakupionego lokalu. Podstawa amortyzacji wynosi 185.660 zł. Przy zastosowaniu podstawowej stawki w wysokości 1,5% rocznie, jego koszty którymi może pomniejszyć podstawę opodatkowania rozliczając się z Urzędem Skarbowym na zasadach ogólnych przedstawiać się będą następująco:

A co w przypadku, gdyby zakupione przez Bartka mieszkanie było użytkowane wcześniej przez co najmniej 60 miesięcy i zastosowalibyśmy indywidualną stawkę amortyzacji w wysokości 10%?

Na pierwszy rzut oka widać, że bardziej opłaca się zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, ale musimy pamiętać, że im wyższą stawkę zastosujemy, tym szybciej zamortyzujemy mieszkanie. W przypadku stawki podstawowej możemy w kolumnie kosztów ujmować wartość amortyzacji przez trochę ponad 66 lat. Maksymalna indywidualna stawka natomiast pozwoli nam obniżać podstawę opodatkowania tylko przez 10 lat, podczas gdy legalny wynajem bez odprowadzenia podatku przez 25 lat zapewniłaby nam już stawka 4%. Wybór tej jednej optymalnej w naszym konkretnym wypadku powinien być zawsze poprzedzony dokładnymi wyliczeniami uwzględniającymi inne koszty związane z nieruchomością, takie jak np. koszty odsetek, napraw, podatków lokalnych czy ubezpieczeń.

Słowo na koniec

Amortyzując nieruchomość – czyli rozkładając jej wartość w czasie – uzyskujemy możliwość obniżenia podstawy opodatkowania przychodów z wynajmu, a co za tym idzie samego podatku. Amortyzować mogą jednak tylko osoby rozliczające się na zasadach ogólnych (wedle skali) lub podatkiem liniowym (o ile wprowadziły nieruchomość w środki trwałe przedsiębiorstwa). Przepisy wymagają od nas  abyśmy prowadzili przy tym ewidencję środków trwałych by udokumentować wartości odpisów w czasie, np. podczas kontroli z Urzędu Skarbowego. Pierwszego odpisu amortyzacyjnego dokonać możemy w następnym miesiącu, po którym wprowadziliśmy nieruchomość do ewidencji.

Jeśli nie czujemy się na siłach by prawidłowo amortyzować nasze mieszkanie możemy skorzystać z usług firmy Gestor Home – agencji nieruchomości wyspecjalizowanej w zarządzaniu najmem.

Borysław Pasierbski