Jak zabezpieczyć się przy wynajmie na pokoje?

10-15 minut

Wynajem na pokoje jest popularnym i często bardziej dochodowym modelem wynajmu mieszkania, który swoją specyfiką wymaga od wynajmujących zastosowania nieco innego podejścia do tematu zabezpieczenia ich interesów. Na co zwrócić uwagę i co zrobić by nasza kieszeń nie ucierpiała przy zastosowaniu takiego modelu?

Właściwa selekcja Najemców

Pierwszym i najważniejszym zabezpieczeniem naszego wynajmu (nie tylko tego na pokoje) zawsze pozostaje właściwa selekcja Najemców. Im więcej wagi przywiążemy do tego elementu, tym mniejsze ryzyko kłopotów w przyszłości – dlatego tak ważnym jest, by nie decydować się na podpisanie umowy najmu z pierwszą lepszą osobą, która deklaruje chęć zasiedlenia wskazanego pokoju.

Jeśli zainteresowani wynajmem będą osoby pracujące, to warto dopytać gdzie pracują, od jak dawna, jaka jest ich forma zatrudnienia i ile zarabiają? Z doświadczenia wiem, że osoby które nie mają złych intencji nie będą miały obiekcji by odpowiedzieć na takie pytania – są one bowiem czymś zupełnie normalnym, biorąc pod uwagę wartość mieszkania, które zamierzamy im przekazać do używania.

Przy wynajmie na pokoje najczęściej jednak będziemy mieli do czynienia ze studentami – szczególnie jeśli opublikowaliśmy ogłoszenie wynajmu we wrześniu lub pod koniec sierpnia. Żaków nie ma się co bać, pod warunkiem że przeprowadzimy z nimi rozmowę pozwalającą nieco lepiej poznać ich sytuację życiową, akademicką i finansową. Znam inwestorów, którzy z założenia nie podejmują współpracy ze studentami pierwszego roku – moim zdaniem jednak, nie ma potrzeby wykluczania takiej grupy, pod warunkiem że odpowiednio się zabezpieczymy.

Odpowiedzialność solidarna Rodzica

W sytuacji, w której prowadzimy rozmowy ze studentem wyrażającym chęć objęcia jednego z pokoi powinniśmy wiedzieć z jakich środków miałby On (bądź Ona) pokrywać należny czynsz wynajmu? Jeśli nie ma stałego zatrudnienia to koniecznie powinniśmy na umowie najmu mieć również jego Rodzica lub inną osobę dorosłą, która odpowiadać będzie solidarnie za zobowiązania wynikające z podpisywanego kontraktu. Nie ma bowiem znaczenia, czy mamy do czynienia ze studentem pierwszego, drugiego czy piątego roku – młodość rządzi się swoimi prawami i „dobrą imprezę” może urządzić każdy. Jeśli jednak za ewentualne szkody będzie miał odpowiadać również jego Rodzic, to ryzyko takich zachowań jest zdecydowanie mniejsze, a szansa usunięcia potencjalnych skutków zacznie wzrasta.

Faktem jest, że nie każdy student będzie chciał ściągać swojego Rodzica to obcego miasta tylko po złożenie podpisu pod umową – to od nas jednak zależeć będzie czy ulegniemy presji i podpiszemy kontrakt bez tego zabezpieczenia, czy uznamy że bezpieczeństwo stawiamy na pierwszym miejscu i nie podejmiemy takiego ryzyka.

Dobra umowa najmu na pokoje

Oprócz samej selekcji potencjalnych Najemców powinniśmy właściwie zabezpieczyć nasze interesy stosując dobrą i sprawdzoną umowę najmu na pokoje. Taką umowę możemy zlecić do napisania prawnikowi, jeśli jednak nie specjalizuje się on w tej materii i sam nie posiada doświadczeń wynikających z praktyki w wynajmie to jej zapisy będą nas drogo kosztować, a niekoniecznie obejmą najczęściej występujące problemy czy konflikty interesów. Z drugiej strony możemy poszukać wzoru w Internecie – odradzam jednak decydowanie się na darmowe umowy, bo nigdy nie obejmą one swym zakresem tego, co najbardziej potrzebne przy stosowaniu wynajmu w praktyce.

Dobra umowa najmu na pokoje to dokument jasno określający prawa i obowiązki obu stron, dyscyplinujący Najemców do przestrzegania jej postanowień, dotrzymywania terminów płatności, umożliwiania wizytacji Przedmiotu najmu i wielu innych elementów. Plusem będzie umowa, która w swoich zapisach będzie miała dookreślenia, co stanowi przychód wynajmującego i tym samym jest podstawą opodatkowania. Do tego wszystkiego można też dołożyć możliwość rozwiązania umowy przed czasem (bądź to wykluczyć) ze wskazaniem konsekwencji takiego działania. Wszystkie te aspekty znajdują swoje praktyczne odzwierciedlenie w zapisach wzoru umowy najmu na pokoje, który znajdziesz w naszym sklepie.

Kaucja

Kolejnym ważnym elementem przy wynajmie pozostaje kaucja. O depozycie nie powinniśmy zapominać nie tylko przy wynajmie tradycyjnym, ale i wtedy, gdy do użytku Najemcy oddajemy tylko jeden pokój. Jest to bowiem nasze jedyne narzędzie, które umożliwia nam natychmiastowe ściągnięcie ewentualnych należności – wszystkie inne, z wekslem włącznie będą tylko umożliwiać nam szybsze ich dochodzenie, ale bez gwarancji ściągalności. Dlatego tak ważne jest, by kaucja była wyższa niż jednomiesięczny czynsz najmu – jej celem jest przede wszystkim naprawienie szkód wynikłych z działań (lub zaniechań) Najemcy, w drugiej zaś kolejności może stanowić sakiewkę, do której możemy zajrzeć by pokryć zaległości w płatności czynszu. Więcej o kaucji przeczytasz w tym artykule. Im wyższą kaucję pobierzesz, tym mniejsze ryzyko strat przy wynajmie.

Ubezpieczenie OC Najemcy

Warto też zobowiązać Najemcę do wykupienia indywidualnej polisy od odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym z klauzulą „Najemca”. Nie jest to duży wydatek, zabezpiecza on jednak obie strony umowy najmu. Jeśli bowiem z winy Najemcy w mieszkaniu powstanie jakakolwiek szkoda, która nie wynika z celowego, złośliwego działania, a sam lokator zgłosi się z nią do ubezpieczyciela, to z dużą dozą prawdopodobieństwa Towarzystwo Ubezpieczeniowe wypłaci środki niezbędne do przywrócenia stanu poprzedniego. Tym samym Najemca nie straci wpłaconej kaucji, a Wynajmujący może być spokojny o naprawę ewentualnie powstałych szkód. Oczywiście pod warunkiem, że Ogólne Warunki Ubezpieczenia i jego zakres nie wyłączają zaistniałego przypadku.

Weksel

W przeciwieństwie do wynajmu tradycyjnego, przy wynajmie na pokoje z uwagi na koszty nieszczególnie opłacać się będzie stosowanie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez Najemcę. Choć możliwym jest, że uciążliwy lokator stwierdzi „nie wyprowadzam się! I co mi zrobisz?” to przy presji grupy w postaci innych współlokatorów i alienacji takiego osobnika z ich strony ryzyko jest mniejsze niż przy zwykłym wynajmie. Pozostaje zatem kwestia zabezpieczenia naszych potencjalnych roszczeń finansowych i tu z pomocą przyjść nam może weksel. Stosowanie weksla przy wynajmie nie jest niczym nowym. Nie wiąże się też z żadnymi kosztami tak jak w przypadku aktu notarialnego. Może jednak niektórych Najemców odstraszyć od zawarcia umowy.

Podsumowanie

Wynajem mieszkania na pokoje jest co do zasady bardziej dochodowym modelem wynajmu, pod warunkiem jednak że nie będziemy ponosić większych kosztów z tym związanych. Musimy być świadomi, że wynajem na pokoje to więcej osób, większa eksploatacja nieruchomości i więcej ewentualnych szkód. W końcowym rozrachunku będziemy mogli czerpać większe profity, tylko gdy odpowiednio zabezpieczymy nasz wynajem.

A Ty jakie rozwiązania stosujesz przy wynajmie na pokoje? Daj znać w komentarzu!

Borysław Pasierbski