Obalamy mity: weksel przy wynajmie jest najlepszy

10 minut

Jednym z najczęściej stosowanych zabezpieczeń przy wynajmie nadal pozostaje weksel, czyli wystawiane przez Najemcę w ściśle określonej formie papier wartościowy z przyrzeczeniem zapłaty na rzecz Wynajmującego. Choć wydaje się, że ich popularność powoli przemija, nadal mają grono  zagorzałych „fanów” – czy słusznie? Jakie są plusy i minusy stosowania weksli? Czy to najlepsze narzędzie chroniące nas przy wynajmie?

Czym jest weksel

Weksel to szczególny dokument zobowiązujący jego wystawcę do zapłaty określonej sumy pieniężnej, znajdujący swoją podstawę prawną w ustawie prawo wekslowe. Nosi miano papieru wartościowego, co nadaje mu nie tylko z nazwy bardziej doniosły charakter, ale przede wszystkim możliwości prawne z tym związane niedostępne dla innych stosowanych w obrocie gospodarczym dokumentów.

Najczęściej stosowaną odmianą przy wynajmie pozostaje weksel in blanco, czyli taki, który w momencie jego wystawienia nie ma naniesionych jeszcze wszystkich niezbędnych informacji – z reguły kwoty zobowiązania, która uzupełniana jest w momencie gdy odbiorca weksla zna już wartość należności jakiej będzie dochodził od jego wystawcy.

Zaleta weksla

Niewątpliwą zaletą stosowania weksli pozostaje możliwość ich wystawienia w miejscu podpisania umowy najmu. Doświadczeni i obyci z prawem wekslowym odbiorcy takich papierów wartościowych nie będą mieli problemów z poinstruowaniem Najemców co na wekslu powinno się znajdować by spełniał on wszystkie konieczne warunki formalne. Sam mechanizm weksla jest z reguły znany większości społeczeństwa (nawet jeśli w ich świadomości funkcjonuje dzięki filmom czy serialom telewizyjnym) i raczej nie powoduje większych obaw co do ich podpisania – oczywiście pod warunkiem, że nie mają oni złych intencji przy zawieraniu umowy najmu.

Nakaz zapłaty z weksla

Kolejną zaletą, o ile nie najważniejszą, jest możliwość dochodzenia roszczeń z weksla na drodze sądowej w postępowaniu nakazowym. W przeciwieństwie do większości (z reguły przewlekłych) sporów, wytaczając powództwo o zapłatę na podstawie weksla możemy skorzystać z szybszej ścieżki i złożyć wniosek o wydanie nakazu zapłaty, który rozpatrywany jest na posiedzeniu niejawnym bez udziału stron.

Elementy weksla

By stosować weksel musimy pamiętać o zawarciu w tym dokumencie wszystkich niezbędnych elementów decydujących o jego ważności zgodnie z art. 101 prawa wekslowego, tj. nazwę „weksel”, bezwarunkowe przyrzeczenie zapłaty określonej sumy pieniężnej (przy wekslach in blanco może pozostać puste), oznaczenie terminu i miejsca płatności, nazwisko osoby na rzecz której zapłata ma zostać dokonana, data i miejsce wystawienia weksla oraz podpis wystawcy. Jakakolwiek pomyłka formalna spowoduje nieważność weksla i możliwości dochodzenia roszczeń na jego podstawie.

Weksel dotyczy wyłącznie zobowiązań pieniężnych

Musimy być również świadomi, że weksel stanowi zabezpieczenie wyłącznie dla zobowiązań pieniężnych. To znaczy, że nie będzie on w żadnych wypadku stanowił podstawy do eksmisji niepożądanego lokatora, a może być wyłącznie podstawą do dochodzenia wierzytelności od Najemcy, który zalega nam z czynszem bądź innymi płatnościami.

Dobrowolne poddanie się egzekucji

Innym sposobem zabezpieczenia naszego wynajmu pozostaje akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji z art. 777 Kodeksu Postępowania Cywilnego. Choć egzekucja brzmi strasznie, sam mechanizm nie jest niczym niespotykanym – dotyczy bowiem oświadczenia jednej ze stron umowy (w naszym wypadku Najemcy), że zachowa ona się w określony sposób.

Najem okazjonalny

Najczęściej stosowanym obecnie rygorem przy wynajmie mieszkań pozostaje dobrowolne poddanie się egzekucji co do opuszczenia lokalu mieszkalnego po zakończeniu najmu. Akt notarialny z takim oświadczeniem najemcy stał się popularny po wprowadzeniu do polskiego porządku prawnego umowy najmu okazjonalnego, która wielu Wynajmujących zachęciła do wyjścia z wynajmem z szarej strefy i zabezpieczenia się w takiej właśnie formie. W sytuacji gdyby Najemca po zakończeniu najmu nie chciał opuścić naszej nieruchomości mamy zdecydowanie szybszą ścieżkę do uruchomienia komornika i eksmitowania dzikiego lokatora. Przy zastosowaniu umowy najmu okazjonalnego nie będziemy też ograniczeni okresami ochronnymi wskazanymi w ustawie o ochronie praw lokatorów.

Rygor poddania się egzekucji co do zapłaty

Zdecydowanie mniej rozpowszechnionym wśród Wynajmujących – choć niemal powszechnie stosowanym w obrocie gospodarczym przez poważnych kontrahentów – pozostaje rygor poddania się egzekucji co do zapłaty. Przy tym rozwiązaniu Najemca w formie aktu notarialnego oświadcza, że zobowiązuje się do zapłaty kwoty wskazanej w żądaniu wystosowanym przez Wynajmującego do określonej w akcie wysokości. W momencie gdy chcielibyśmy wyegzekwować zapłatę należności od lokatora wystarczy, że po spełnieniu pewnych przesłanek formalnych (m.in. pisemne wezwanie do zapłaty z wykazem z czego wynika należność) kierujemy nasz akt do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności, by następnie uruchomić komornika.

Zalety dobrowolnego poddania się egzekucji

Dobrowolne poddanie się egzekucji przede wszystkim daje nam większe możliwości aniżeli sam weksel. W przypadku aktu notarialnego będziemy mogli nie tylko egzekwować należności pieniężne (pod warunkiem, że przeprowadzimy rygor co do zapłaty), ale też zobowiązać Najemcę do opróżnienia i wydania lokalu mieszkalnego po zakończeniu najmu. Jest to zatem zakres zdecydowanie szerszy, aniżeli ten objęty wekslem. Co więcej, sam akt notarialny z uwagi na formę jego przeprowadzenia niesie za sobą nieco inny ciężar gatunkowy, nawet jeśli jest to odczucie czysto psychologiczne.

Minusy dobrowolnego poddania się egzekucji

W przeciwieństwie do weksla, przeprowadzenie aktu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji będzie od nas wymagało spotkania u notariusza (najlepiej by Najemca podpisywał taki akt w naszej obecności), a co za tym idzie: poniesienia tego kosztów, które często mogą odstraszać Wynajmujących od takiej formy zabezpieczenia wynajmu. Oczywiście w pewnych wypadkach można takie koszty w ramach konsensusu przenieść na Najemcę lub podzielić się nimi po połowie, nie powinno jednak wcale dziwić jeśli napotkamy na opór przy takiej propozycji.

Najlepsze zabezpieczenie przy wynajmie

Niezależnie od tego jakie zastosujemy instrumenty prawne, najlepszym zabezpieczeniem naszego wynajmu pozostanie nasz zdrowy rozsądek, dobra umowa najmu i… właściwa selekcja Najemców. Nie możemy też zapominać o kaucji – to jedyne środki, które w razie konieczności są możliwe do „ściągnięcia” natychmiast, stąd też bardzo ważne jest aby jej wysokość wynosiła minimum 150% wartości czynszu płaconego przez Najemcę. Jeśli do któregokolwiek z tych elementów podejdziemy z przymrużeniem oka, to na nic mogą się nam zdać nawet najlepsze zabezpieczenia. Dlatego tak ważne jest, by poprosić Najemcę o pewne informacje związane z jego kondycją finansową, doprecyzować ile osób będzie mieszkać w naszym mieszkaniu, być pewnym, że druga strona zrozumiała zapisy wiążącej ją umowy i otrzymać pełen depozyt przed przekazaniem mieszkania.

Co z tego, że uruchomimy komornika, jeśli nasz dłużnik nie będzie miał majątku, którego będziemy mogli zaspokoić nasze roszczenia? Zdecydowanie lepiej jest szczotkować zęby, aniżeli mierzyć się później z bólem zęba.

Podsumowanie

Żadne z zabezpieczeń, czy to weksel czy też akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji nie daje nam gwarancji, że odzyskamy należne nam pieniądze. Są to narzędzia, które warto stosować, jednak bez odpowiedniej selekcji Najemców, uczciwych warunków umowy najmu i jasno sformułowanych obowiązków po obu stronach, mogą one okazać się bezskuteczne i tym samym zbędne.

A Ty jakie zabezpieczenia wynajmu stosujesz? Co Twoim zdaniem jest najlepsze? Napisz w komentarzu!

Borysław Pasierbski