Wynajem mieszkania na pokoje – porady dla Wynajmującego

10-15 minut

Wynajem na pokoje to jeden ze sposobów na zwiększenie rentowności wynajmu mieszkania. Podobnie jednak jak przy wynajmie krótkoterminowym, istnieje kilka różnic w porównaniu do wynajmu tradycyjnego, które należy wziąć pod uwagę i odpowiednio się przygotować by nasze mieszkanie przynosiło nam jak największe przychody, a jednocześnie unikać kosztownych błędów.

Czym różni się wynajem na pokoje od wynajmu tradycyjnego

Wynajem mieszkania na pokoje jest jednym ze sposobów na zwiększenie przychodów z naszej nieruchomości, ale charakteryzuje się przy tym pewnymi różnicami w stosunku do standardowego modelu. Po pierwsze, nie każde mieszkanie będzie się nadawało do tego celu. Musimy mieć na uwadze nie tylko lokalizację, ale również powierzchnię i rozkład naszej nieruchomości.

Lokalizacja

Wynajmem pokoi będą zainteresowani głównie studenci i pracownicy (głównie fizyczni) o niskich dochodach. W zależności od lokalizacji mieszkania będziemy mogli kierować naszą ofertę do jednych albo drugich. Warto przy tym wiedzieć, że dzisiejsi studenci oczekiwać będą wyższego standardu niż druga ze wskazanych grup docelowych – wpłynie to zatem na koszty wyposażenia, ale może również owocować wyższym czynszem.

Powierzchnia i rozkład

Naturalnie nie wynajmiemy na pokoje kawalerki. Mieszkania dwupokojowe raczej też nie sprawdzają się w tym modelu z uwagi na stosunek przychodów do kosztów i okresów pustostanów. Co innego, gdy nasze mieszkanie ma trzy, cztery lub pięć pokoi. Wtedy warto to rozważyć. Większa liczba pokoi może się jeszcze sprawdzić przy wynajmie tzw. kwater pracowniczych – studentów już raczej odstraszy.

Musimy przy tym pamiętać, że wyodrębnienie na 50 m2 trzech pokoi jest możliwe, ale… niekoniecznie sensowne. Podobnie rzecz ma się z nieruchomością o powierzchni 60 m2 w której znajdziemy 4 niezależne izby. Jeśli naszą ofertę kierujemy do studentów, to każdy z wynajmowanych pokoi powinien mieć minimum 8 m2 powierzchni. Dobrze, gdyby miał nieco więcej, ale nie przekraczał przy tym 10 m2. Dlaczego? Wraz z powierzchnią pokoju rosną koszty eksploatacji (jego utrzymania), które są przez Najemcę ponoszone w ramach płaconego przez niego czynszu, ale ich wysokość odbija się na Twoim rzeczywistym przychodzie. Musimy również pamiętać o funkcjonalnej łazience (a nawet dwóch, jeśli mieszkanie ma więcej niż trzy pokoje do wynajęcia) i części wspólnej w której znajdzie się kuchnia. Dobrze, jeśli Najemcy znajdą również miejsce, w którym mogą usiąść i się zintegrować.

Część wspólna

Co do zapewniania Najemcom wspólnej przestrzeni, w której mogą razem spędzić czas poglądy są podzielone.

Część wspólna z miejscem dla wszystkich – PRZECIW

Jedni unikają jej jak ognia, wydzielając jedynie niewielki aneks kuchenny dzięki czemu ograniczają ryzyko imprez, a tym samym potencjalnych szkód i konfliktów z sąsiadami. W efekcie przeważnie osiągają swój cel głównie w kontekście dużych imprez. Brak takiej przestrzeni wspólnej nie wyklucza natomiast głośnych zachowań w którymkolwiek z pokoi – samemu, bądź w towarzystwie. Co do szkód w mieszkaniu to na dwoje babka wróżyła: zależy to bardziej od konkretnej osoby, a nie samego mieszkania. W takim mieszkaniu lokatorzy przeważnie pozostają sobie obcy i tylko mijają się od czasu do czasu.

Część wspólna z miejscem dla wszystkich – ZA

Drudzy podchodzą do części wspólnych nieco inaczej i w mieszkaniu mają wydzieloną dla Najemców przestrzeń, w której znajduje się miejsce do siedzenia, stół i po prostu nieco więcej miejsca. Stwarza to oczywiście możliwość zorganizowania zabawy, która swoim składem osobowym przekroczy liczbę naszych lokatorów, jednak prowadzi finalnie do sytuacji, w której nasi Najemcy są ze sobą bardziej zżyci i mogą poczuć się w mieszkaniu lepiej. To z kolei zapewnia nam postrzeganie mieszkania jako bardziej atrakcyjnego i ogranicza okresy pustostanów. Z drugiej strony taka część wspólna to spory koszt w jej utrzymaniu co nie zawsze znajdzie odzwierciedlenie w wysokości pobieranego od lokatorów czynszu.

Szkody powstałe w częściach wspólnych

Decydując się na wynajem na pokoje musimy być dobrze przygotowani do rozstrzygania kto odpowiada za szkody powstałe w częściach wspólnych: czy bierzemy koszty na siebie wliczając je po prostu w ryzyko biznesowe czy rozliczamy je z jednym najemcą, a może ze wszystkimi? Wbrew pozorom, nie jest to temat prosty, a Wynajmującym przysparza wielu nerwów przez rodzące się w takich sytuacjach konflikty.

Odpowiedzialność za części wspólne

Przede wszystkim musimy uczulić Najemców, że odpowiadają oni wszyscy za części wspólne. Bez wyjątku. Dużo łatwiej jest lokatorom czuć się odpowiedzialnym za części wspólne, jeśli są ze sobą zżyci. Ich zbudowane relacje międzyludzkie pozwalają na głośne wyartykułowanie potrzeby takiego bądź innego zachowania przez innego z domowników. Trudno o takie wzajemne zwracanie sobie uwagi, jeśli nasi lokatorzy traktują się jak duchy i jedyne co sobie mówią to „cześć” od czasu do czasu.

Niezależnie jednak od tego czy nasi Najemcy lubią się czy nie, spędzają ze sobą czas czy nie, potrafią zwrócić sobie uwagę czy też nie – szkody w częściach wspólnych mogą powstać (i z reguły powstają). Tylko od cech osobistych konkretnych ludzi zależeć będzie, czy winny weźmie na siebie odpowiedzialność, czy będziemy musieli dochodzić kto przyczynił się do powstania szkody.

Pamiętaj: Wcielanie się w detektywa nie jest Twoją rolą. Po pierwsze jest czasochłonne, pod drugie stawia Cię w roli, w której na końcu jesteś nie tylko śledczym, ale i sędzią i katem jednocześnie. Idealna sytuacja do tego by stać się wrogiem publicznym numer jeden we własnym mieszkaniu.

Rozwiązaniem jest określenie w umowie, że za szkody powstałe w częściach wspólnych odpowiada sprawca, a jeśli jego ustalenie jest niemożliwe lub znacząco utrudnione – wszyscy Najemcy zamieszkujący Przedmiot najmu w częściach równych (wartość szkody dzielimy na wszystkich). Jeśli zatem uszkodzone zostanie krzesło i ktoś się do tego przyzna – ta osoba ponosi koszty naprawy lub wymiany. Jeśli jednak nie ma winnego, to powinniśmy zażądać od wszystkich Najemców oświadczenia na piśmie kto za szkodę odpowiada. W sytuacji, w której większość lokatorów wskaże nam sprawcę, mamy podstawę do obciążenia takiej osoby kosztami usunięcia szkody. Gdyby jednak nikt nie poczuwał się do winy i inni Najemcy nie byliby w stanie wskazać odpowiedzialnego – koszty dzieli się na nich wszystkich.

Regulamin korzystania z części wspólnych

Część właścicieli wynajmujących mieszkania na pokoje stosuje regulaminy, które wywieszane są w częściach wspólnych i mają stanowić podstawę do nałożenia na lokatorów określonych obowiązków. W mojej ocenie, zupełnie nieskuteczne z dwóch powodów:

Po pierwsze, regulamin który nie jest załącznikiem do umowy najmu i nie został podpisany/parafowany przez obie strony nie jest dokumentem obligującym kogokolwiek do jakiegokolwiek zachowania. Stanowi wyłącznie zbiór pewnych wskazówek, które nasz lokator może wziąć pod uwagę, a może je równie dobrze zignorować (niezależnie od tego czy zapisy w regulaminie mają sens czy nie).

Po drugie, regulaminy są przez Najemców zwyczajnie lekceważone i stanowią raczej pożywkę do żartów, aniżeli odwołanie w sytuacjach konfliktowych czy to z Wynajmującym czy innymi współlokatorami.

„Samostanowienie” lokatorów

Zdecydowanie bardziej efektywnym pozostaje wprowadzenie do umów najmu katalogu obowiązków, które leżą po stronie naszych Najemców: czystość, dbałość o sprzęty, zgłaszanie szkód, cisza nocna itp. To, w jaki sposób realizowane są te obowiązki powinno być już przedmiotem wzajemnych ustaleń pomiędzy lokatorami. Jedni wolą podzielić pomiędzy siebie sprzątanie konkretnych części wspólnych, inni wyznaczają sobie dzień w którym wszyscy biorą się za sprzątanie.

Zaletą takiego rozwiązania jest to, że nikomu nie narzucasz konkretnych rozwiązań. Nie stajesz się „tym złym”, który czegoś od Najemców wymaga. Wymagają oni tego od siebie nawzajem. Budują w sobie w ten sposób poczucie współodpowiedzialności za miejsce, w którym żyją – a tego przecież chcemy. A co, jeśli nie chcą ustalić między sobą żadnego rozwiązania, które prowadzi do dbania o realizację nałożonych na nich obowiązków?

Wizytacje

By mieć pewność, że Twoje mieszkanie nie popada w ruinę musisz wykonywać okresowe wizytacje – przy nieruchomościach wynajmowanych na pokoje powinny odbywać się one zdecydowanie częściej niż przy wynajmie tradycyjnym. Ich częstotliwość nie może być zbyt mała, ale zbyt duża też nie będzie dobrym rozwiązaniem. Jak często więc sprawdzać mieszkanie? Sugerowałbym nie częściej niż raz na dwa tygodnie i nie rzadziej niż raz na miesiąc.

Jeśli w czasie takiej wizytacji zauważymy, że pojawiają się elementy których nie chcielibyśmy widzieć możemy zapytać Najemców kto za nie odpowiada. Jeśli nie będą w stanie tego zrobić, możemy ich zobowiązać do usunięcia wady i wyznaczyć im odpowiedni termin. Po jego upływie wizytujemy mieszkanie raz jeszcze i jeśli nic nie zostało poprawione – podjąć kroki we własnym zakresie kosztami obciążając jednego z lokatorów bądź wszystkich w częściach równych.

Takie rozwiązanie bardzo dobrze sprawdza się przede wszystkim w zakresie utrzymania czystości w mieszkaniu. W samej umowie powinniśmy mieć jednak zapis jakie są koszty sprzątania mieszkania i kto oraz w jakich sytuacjach zobowiązany jest je pokryć.

Odpowiedzialność za pokój

Odpowiedzialność Najemcy za szkody powstałe w wynajmowanym przez niego czy nią pokoju jest zdecydowanie bardziej jednoznaczna. Wszystko co wymaga w pokoju naprawy jest kosztem lokatora, który ten pokój wynajmował. Koniec. Kropka.

Rozliczanie mediów

Jednym z bardziej angażujących elementów przy wynajmie mieszkania na pokoje jest kwestia rozliczania mediów. Możemy wybrać jedno z dwóch rozwiązań: ryczałt albo rzeczywiste zużycie.

Ryczałt za media

Najprostszym rozwiązaniem, który zaoszczędzi nam masę czasu jest oczywiście pobieranie z góry ustalonej kwoty, która stanowić ma zapłatę za zużyte (lub nie) przez Najemcę media w lokalu. Zaletą tego modelu jest prosty sposób rozliczeń tak dla lokatora jak i dla nas. Minusem jest natomiast ryzyko zużycia przez naszego Najemcę wody, prądu i gazu o wartości znacznie przekraczającej ustaloną przez nas kwotę. Jeśli tak się stanie – koszty tych mediów spadną na nas – nie będziemy mogli nimi obciążyć lokatora.

Jest jeszcze jedna wada wynikająca ze stosowania tego rozwiązania – jeśli rozliczamy się z przychodów z wynajmu ryczałtem, pełna kwota płacona przez Najemcę na poczet najmu stanowić będzie nasz przychód, a tym samym będziemy musieli od niej odprowadzić zaliczkę na podatek dochodowy.

Rzeczywiste zużycie

Drugim rozwiązaniem jest rozliczanie z Najemcami ich rzeczywistego zużycia na podstawie liczników (i rachunków). Ten model wyklucza nam ryzyko niedopłat wynikających ze zużycia mediów, które obciążać będą naszą kieszeń, ale też powoduje po naszej stronie konieczność prowadzenia cyklicznych kalkulacji który z Najemców ma ile do zapłaty z tego czy tamtego tytułu. Przy trzech Najemcach jest to uciążliwe, przy pięciu: potrafi być bardzo uciążliwe.

Okres umowy

Kolejną różnicą wynajmu na pokoje w stosunku do wynajmu tradycyjnego będzie okres na jaki zostaje zawierana umowa. W obu przypadkach powinna ona zostać zawierana zawsze na czas oznaczony z jasno wskazanym dniem jej rozpoczęcia i zakończenia. Przy wynajmie na pokoje jednak, znaczenie ma kiedy przewidujemy koniec trwania tejże umowy.

Wynajmując mieszkanie w modelu tradycyjnym umowy zawierane są z reguły na 12 miesięcy. Nie ma znaczenia, czy rozpoczynamy najem 1 marca, 12 lipca czy 28 listopada. Mija okres roku i umowa ulega rozwiązaniu (dobrze jest dookreślić w umowie, że umowa kończy się w ostatnim dniu miesiąca – czasami zawierana jest na okres 12 miesięcy i kilku/kilkunastu dni).

Wynajmując mieszkanie na pokoje natomiast, powinniśmy być świadomi okresów w których najłatwiej znajdziemy nowych lokatorów żeby nasze pustostany nie trwały długo. Okresy te pokrywają się z czasem bezpośrednio poprzedzającym rozpoczęcie nowych semestrów na uczelniach, czyli: styczeń i sierpień/wrzesień. Niezależnie więc kiedy podpisujemy z Najemcą umowę najmu, powinna się ona kończyć albo na koniec stycznia albo na koniec września. Przed zakończeniem umowy będziemy mieli najlepszą szansę na znalezienie nowych lokatorów.

Brak możliwości wypowiedzenia

Powinniśmy mieć również świadomość, że umowy zawierane na czas określony są co do zasady niewypowiadalne, chyba że ich strony dopuszczą taką możliwość. Nic nie obliguje nas do zapewnienia Najemcom takiej możliwości – zawieramy umowę na określony czas i oczekujemy jej wypełnienia (chyba, że chcesz co dwa miesiące zmieniać lokatorów?).

Wynajem tradycyjny zwyczajowo dopuszcza możliwość wypowiedzenia umowy najmu z określonymi w umowie konsekwencjami, ale wynika to z faktu, że w tym modelu mniej jest okresów w których ciężko o znalezienie nowych Najemców. Przy wynajmie na pokoje, jeśli jeden z lokatorów wypowie nam umowę na koniec kwietnia to istnieje duże ryzyko, że pokój ten będzie do września stał pusty. W tym czasie nie tylko nie będziemy mieli z niego przychodu, ale ponosić będziemy same koszty.

Rozwiązaniem kompromisowym jest umożliwienie Najemcy rozwiązania umowy za porozumieniem stron pod warunkiem, że znajdzie on kogoś na swoje miejsce. W ten sposób dajemy mu możliwość zakończenia umowy wcześniej niż ustalaliśmy na początku, ale nie doprowadzamy do sytuacji w której któryś z pokoi przestaje dla nas pracować i mamy problem z jego zasiedleniem.

Niezależnie od powyższego, powinniśmy w umowie najmu zachować możliwość wypowiedzenia umowy najmu Najemcy jeśli ten przestanie płacić, będzie wyrządzał szkody w mieszkaniu lub utrudniał normalne funkcjonowanie innym współlokatorom. Takie wypowiedzenie z winy Najemcy musi być również obwarowane dotkliwą karą umowną.

Wynajem na pokoje znacząco różni się od wynajmu mieszkania w modelu tradycyjnym. Wiele osób decyduje się na taki sposób wynajmu swoich nieruchomości bo dzięki temu osiągają z nich wyższe przychody. By w ich kieszeni rzeczywiście pozostawało więcej muszą wystrzegać się pewnych błędów, przez które znacznie uszczuplą swoje finalne wpływy. W tym modelu musimy być przygotowani na to, że większe przychody wiążą się ze zdecydowanie większym zaangażowaniem czasowym.

A Ty wynajmujesz swoje mieszkanie na pokoje czy pozostajesz przy wynajmie tradycyjnym?

Borysław Pasierbski

5/5 - (2 votes)