Problemy z płatnością czynszu dotknęły choć raz pewnie większość Wynajmujących. Niestety, sytuacja w której Najemca nie płaci czynszu najmu nie jest niczym niespotykanym i dotknąć może każdego z nas, stąd tak ważne jest by nasz wynajem zabezpieczyć jak najlepiej. Poniżej kilka wskazówek gdy napotkamy na opóźnienie i jak ograniczyć ryzyko takich zatorów.
Jednym z oczywistych elementów umowy najmu obok oznaczenia jej Stron, Przedmiotu najmu i okresu na jaki została zawarta pozostaje wysokość czynszu najmu, który Najemca zobowiązany jest płacić Wynajmującemu w zamian za prawo do korzystania z mieszkania. Termin płatności czynszu oraz sposób jego uiszczenia (gotówka lub przelew) powinniśmy zawrzeć w naszej umowie i bezwzględnie go przestrzegać.
Jeśli umówiliśmy się z lokatorem, że termin przypada na 5-ty dzień miesiąca, to do tego dnia pieniądze powinny znaleźć się w naszym posiadaniu. Przymknięcie oka i ciche przyzwolenie na przekraczanie tego terminu sugerować będzie Najemcy, że nie przywiązujemy do tego elementu większej wagi, a co za tym idzie, on sam nie będzie traktować tego jako coś ważnego. Mamy w takim przypadku do czynienia z mechanizmem, który często stosowany jest przez małe dzieci w kontaktach z ich rodzicami: maluchy „testują” na ile mogą sobie pozwolić, każdorazowo przekraczając poprzednio zaakceptowaną przez dorosłego granicę i tylko stanowczy i konsekwentny sprzeciw daje im sygnał, że w ten czy inny sposób postępować nie wolno.
Musimy być przy tym świadomi jednego wyjątku: jeśli termin płatności czynszu przypada na sobotę lub dzień ustawowo uznany za wolny od pracy, to zgodnie z art. 115 Kodeksu Cywilnego, termin upływa w następnym dniu roboczym. Zatem w przypadku kiedy nasz 5-ty dzień miesiąca przypada na niedzielę, to termin ulega przesunięciu na 6-ty dzień miesiąca jakim jest poniedziałek.
Jeśli dojdzie do sytuacji, w której Najemca popada w zwłokę z płatnością czynszu nie powinniśmy przede wszystkim popadać w panikę. Warto już pierwszego dnia po terminie płatności zadzwonić do lokatora i zapytać o powód braku płatności. Może tylko zapomniał i dzięki naszej szybkiej interwencji pieniądze jeszcze tego samego dnia będą na naszym rachunku bankowym?
Pamiętajmy, że podpisując umowę najmu umówiliśmy się z Najemcą na oddanie mu naszego mieszkania do korzystania, a nie umowę pożyczki. Możemy wziąć pod uwagę pewne sytuacje życiowe, które mogą spotkać naszego lokatora i raz nie wyciągać konsekwencji przy krótkiej zaległości, jednak nie powinniśmy dopuszczać do długotrwałych i cyklicznych zaległości. Jeśli takowe miałyby wystąpić, to najlepiej dążyć do jak najszybszego zakończenia umowy za porozumieniem stron. Nie chodzi bowiem o to, by wygrażać Najemcy sądami i komornikami, ale jeśli ma on kłopot z wywiązywaniem się ze swoich zobowiązań finansowych, to wynajem naszego mieszkania będzie mu sytuację finansową komplikował a nie poprawiał.
W przypadku jednak gdyby zwłoka miała okazać się długa, a sam Najemca nie chciał spełnić swojego zobowiązania najlepiej wystosować wezwanie do zapłaty w formie pisemnej, wysłane listem poleconym wyznaczając Najemcy termin do uregulowania zaległości. Gdy będzie trzeba – nie bójmy się dochodzić swoich należności przed sądem. Traktujmy to jednak jako ostateczność, proces sądowy pochłonie bowiem nie tylko dodatkowe pieniądze, ale będzie nas kosztował sporo czasu i nerwów z tym związanych, a nie gwarantuje odzyskania należności od naszego dłużnika.
Jeśli wynajmujemy mieszkanie prywatnie, nie prowadząc przy tym działalności gospodarczej, to w przypadku braku płatności czynszu przez Najemcę nie będziemy musieli odprowadzić podatku od kwoty, która powinna trafić w nasze ręce. Osoby fizyczne rozliczają się z Urzędem Skarbowym metodą kasową, tzn. że obowiązek podatkowy po ich stronie powstanie dopiero w momencie zapłaty czynszu przez lokatora. Jeśli więc Najemca nie zapłacił nam czynszu w lipcu, ale w sierpniu dokonał płatności za lipiec oraz sierpień, to do 20-ego września (rozliczając się miesięcznie) będziemy musieli odprowadzić zaliczkę na podatek od całej otrzymanej w ubiegłym miesiącu kwoty.
Istnieją skuteczne sposoby na znaczne ograniczenie ryzyka opóźnień lub braku płatności i związane są one z naszymi działaniami jeszcze przed zawarciem umowy najmu. Bezpieczny wynajem to nie tylko nasze dobre chęci, ale przede wszystkim wiedza, doświadczenie i narzędzia, które możemy posiąść.
Jednym z podstawowych elementów mających kolosalne znaczenie dla naszego wynajmu pozostaje właściwa selekcja Najemców i nie chodzi tu bynajmniej o organizowanie castingu czy „konkursu piękności”. Warto wiedzieć, o co zapytać Najemcę w czasie rozmowy z nim oraz na co zwrócić uwagę. Nie bać się przy tym pytań o źródło i wysokość dochodu – mimo, iż część nas nadal podświadomie traktuje to pytanie jako coś osobistego (niemal intymnego), to nie ma w tym nic złego i stanowi naturalny element weryfikacji potencjalnego kontrahenta. Zachęcam Cię do przeczytania więcej na ten temat w artykułach: Jak wybrać właściwego Najemcę? oraz O co pytać potencjalnych Najemców przed wynajmem mieszkania?
Wybór dobrego Najemcy to podstawa, na nic jednak zda się nam nawet najlepiej przeprowadzona selekcja, jeśli nie zabezpieczymy naszego wynajmu dobrą umową najmu. Zdarzyć się przecież może, że kondycja finansowa naszego Najemcy ulegnie znacznemu pogorszeniu już w trakcie naszej umowy i nie będziemy mieli na to żadnego wpływu. To w naszym interesie jest zastosowanie umowy najmu, która precyzyjnie określi prawa i obowiązki stron, a także zawierać będzie zapisy zachęcające Najemcę do dotrzymywania terminów płatności.
Warto zastosować przy tym umowę najmu okazjonalnego, która co prawda wymaga spełnienia kilku ustawowych przesłanek – w tym udziału notariusza – jest jednak na ten moment najlepszym rozwiązaniem, na wypadek konieczności eksmisji niechcianego lokatora.
Równolegle do najmu okazjonalnego, którego jednym z załączników jest akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do opuszczenia lokalu mieszkalnego, warto przeprowadzić rygor poddania się przez Najemcę egzekucji co do zapłaty ewentualnych należności. Szczegółowo te kwestie zostały opisane w artykule poświęconym dobrowolnemu poddaniu się egzekucji.
Jeśli w tym momencie przeszło Ci przez myśl pytanie „a kto się na to zgodzi?” to zapewniam Cię, że osoby nie mające złych intencji nie będą miały z tym problemu. Samo słowo „egzekucja” faktycznie źle brzmi i od razu kojarzy nam się z gilotyną nad głową, przy czym jeśli posłużymy się językiem potocznym i zapytamy Najemcę „czy oświadczysz przed notariuszem, że jeśli będą jakieś zaległości to dobrowolnie je zapłacisz?” będzie miało inny wydźwięk, a dotyczyć będzie dokładnie tego samego. Nam z kolei zapewni dodatkowe narzędzie prawne, na wypadek braku płatności czynszu najmu.
Możemy też skorzystać z firmy zarządzającej najmem, która zapewni nam nie tylko właściwą selekcję Najemców, zawrze umowę najmu zabezpieczającej nasze interesy, ale będzie również doglądać nieruchomości w czasie trwania umowy nam zapewniając dodatkowy czas, który wykorzystać będziemy mogli w dowolny sposób. Sama współpraca z taką firmą daje nam również większe możliwości w zakresie egzekwowania ewentualnych należności po stronie Najemcy.
Zarządzanie najmem HOMtu opiera się na długoletnim doświadczeniu, ogromnej wiedzy praktycznej i płatnych narzędziach, pozostających często poza zasięgiem finansowym osób wynajmujących mieszkania samodzielnie. Warto wiedzieć, że przy ewentualnych problemach z płatnością czynszu najmu możemy liczyć na ich działania windykacyjne, a współpraca z bazami dłużników pozwalająca na ujawnianie zaległości np. bankom udzielającym pożyczek jest dodatkowym środkiem nacisku na nierzetelnych lokatorów.
Brak płatności czynszu przez Najemcę pozostaje nadal bolączką niejednego Wynajmującego. To, czy i my będziemy mieli z tym problem zależy w dużej mierze również od nas samych. Pamiętajmy, że w takich sytuacjach nie należy ulegać emocjom, tylko na chłodno przeanalizować sytuację i dostępne możliwości. Narzędzi będziemy mieli przy tym tyle, ile sami ich sobie zapewnimy jeszcze przed zawarciem umowy najmu.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
