Odstąpienie od umowy najmu – jak to działa?

wypowiedzenie najmu, wypowiedzenie umowy

Prawo odstąpienia od umowy zostało zagwarantowane konsumentom w celu ochrony ich praw i umożliwienia cofnięcia swojej decyzji o związaniu się umową, która w ich oczach mogłaby być niekorzystna. Przepisy ustawy, która weszła w życie 25 grudnia 2014 r. dotknęły nie tylko wielkie (i niewielkie) instytucje finansowe, firmy nastawione na sprzedaż za pośrednictwem środków porozumiewania się na odległość czy sprzedających na allegro, ale i masę innych podmiotów, które od tej pory muszą się liczyć z faktem, że w niektórych przypadkach będą podpadały pod reżim tej ustawy. Z nowych praw z przyjemnością korzystają więc konsumenci, wykorzystujący niekiedy brak wiedzy podmiotu, z którym umowę zawarli. Pytanie brzmi: czy nasz lokator może odstąpić od umowy najmu?

Odstąpienie a wypowiedzenie

W pierwszej kolejności należy wyjaśnić czym jest odstąpienie od umowy i czym różni się od znanego wszystkim wypowiedzenia. Odstąpienie od umowy powoduje skutek w postaci ? przyjmijmy umownie ? unieważnienia umowy, tak jakby do jej zawarcia nigdy nie doszło. W związku z tym, osobie fizycznej przysługuje prawo do otrzymania wszelkich świadczeń wykonanych na rzecz usługodawcy lub sprzedającego. W głównej mierze tyczy się to oczywiście pieniędzy, które druga strona zobowiązana będzie zwrócić. Konsument może skorzystać z prawa odstąpienia w terminie 14 dni od zawarcia umowy na odległość lub poza lokalem przedsiębiorstwa pod warunkiem złożenia odpowiedniego oświadczenia. Jest to tak zwane ?prawo do namysłu?.

Przy wypowiedzeniu natomiast sytuacja przedstawia się inaczej. Osoba rozwiązująca stosunek prawny za wypowiedzeniem zobowiązana jest do zachowania wszystkich postanowień i terminów przewidzianych w zawartej umowie. Pozostając w tematyce najmu, może to powodować skutek w postaci np. utraty kaucji, obowiązku płatności czynszu przez czas pozostający do zakończenia umowy i innych obwarowań zapisanych w umowie.

Widać zatem, że dla konsumenta i najemcy lepszym rozwiązaniem pozostaje odstąpienie od umowy, aniżeli jej wypowiedzenie. Z drugiej strony, realizacja tego prawa może powodować u wynajmującego niekorzystne konsekwencje.

umowa najmu

Kogo dotyczy?

Ustawa o prawach konsumenta1 została wprowadzona celem realizacji dyrektywy unijnej, która stanowi o ujednoliceniu i doprecyzowaniu przepisów dotyczących m.in. umów konsumenckich zawieranych poza lokalem przedsiębiorstwa w zakresie obowiązków informacyjnych, wymogów formalnych oraz prawem odstąpienia od niech. Już z samej nazwy aktu możemy wynieść, że przepisy o których mowa, nie znajdą zastosowania w przypadku umów zawartych pomiędzy osobami fizycznymi poza prowadzoną przez nie działalnością gospodarczą lub gdy takiej działalności w ogóle nie prowadzą. W związku z tym, trudniąc się wynajmem nieruchomości nie musimy automatycznie obawiać się, że w ciągu 14 dni od zawarcia umowy najemca może odstąpić od umowy.

Nieco inaczej przedstawia się sytuacja, gdy zajmujemy się wynajmem zawodowo lub gdy wynajmowana przez nas nieruchomość została wprowadzona jako środek trwały w aktywa przedsiębiorstwa. Większość umów najmu zawieranych jest poza lokalem przedsiębiorstwa. Z reguły odbywa się to bowiem w wynajmowanym mieszkaniu, choć zdarzają się przypadki, gdy umowa podpisywana jest w kawiarni, której lokalizacja była w tym czasie wygodna dla obu stron. Stąd można wysnuć wniosek, że podlegamy pod przepisy wyżej wymienionej ustawy.

zapomnij o problemach

Odstąpienie na podstawie ustawy o prawach konsumenta

Czy więc najemca, korzystając z ?prawa do namysłu? może w ciągu 14 dni oświadczyć nam, że nie chce już zamieszkiwać nieruchomości i opuścić lokal bez jakichkolwiek konsekwencji, żądając przy tym zwrotu zapłaconego czynszu i wpłaconej kaucji? Przecież osoba, której wynajęliśmy nieruchomość oglądała ją (pewnie nie raz) w wystawionym przez nas ogłoszeniu, wizytowała mieszkanie i wiedziała co decyduje się wynająć. Podpisując umowę, była więc zdecydowana i świadoma tego co będzie wynajmować. My sami mogliśmy zrezygnować z zawarcia umowy z innym potencjalnym najemcą, przekreślając tym samym pracę włożoną w spotkania z innymi zainteresowanymi i narażając się na utratę zysku z nieruchomości. Co zrobić, gdy zostaniemy zaskoczeni tak irracjonalną decyzją lokatora?

Z pomocą przychodzi nam w takich sytuacjach art. 4 ust. 2 ustawy o prawach konsumenta, który stanowi, że przepisów ustawy nie stosuje się do umów dotyczących ustanawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub innych praw do nieruchomości oraz do umów dotyczących najmu pomieszczeń do celów mieszkalnych. Ustawodawca wprost więc wyłączył możliwość zastosowania prawa odstąpienia od umowy najmu, pozostawiając najemcy możliwość rozwiązania umowy za wypowiedzeniem przy zachowaniu wszystkich postanowień wiążących strony.

Odstąpienie na podstawie Kodeksu Cywilnego

odstąpienie od umowy najmu wynajmujący przed wydaniem lokalu

Przeczytaj również: Odstąpienie od umowy najmu przed wydaniem lokalu

Niezależnie czy jesteśmy osobą fizyczną czy podmiotem wynajmującym nieruchomość w ramach prowadzonej działalności gospodarczej musimy wiedzieć, że najemcy przysługiwać będzie prawo odstąpienia od umowy przed wydaniem lokalu na podstawie Kodeksu Cywilnego, jednak z nieco innymi skutkami aniżeli przewidziane w ustawie o prawach konsumenta.

Umowa najmu jest umową wzajemną, tzn. że świadczenie jednej strony ma być odpowiednikiem świadczenia drugiej, czyli w przypadku wynajmu nieruchomości wiąże się z obowiązkiem zapłaty czynszu przez najemcę. Kluczowe pozostaje orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Katowicach, w którego treści możemy przeczytać, że odstąpienie od umowy najmu na podstawie ogólnych przepisów o odstąpieniu od umowy jest możliwe jedynie przed realizacją umowy, czyli przed wydaniem lokalu najemcy2. Wyłączone przy tym jest zastosowanie art. 664 §2 KC3 o odpowiedzialności za wady rzeczy najętej z uwagi na to, że stosunek najmu jest zobowiązaniem trwałym, a odstąpienie od umowy może wystąpić wyłącznie przy spełnieniu określonych ustawą przesłanek i ze skutkiem wyłącznie na przyszłość, nie powodując przy tym obowiązku zwrotu otrzymanego przez wynajmującego świadczenia przed złożeniem właściwego oświadczenia.

Podsumowanie

Z powyższego wynika, że prawo odstąpienia od umowy najmu (a częściej mowa będzie o wypowiedzeniu bez zachowania terminów wypowiedzenia) będzie przysługiwać najemcy w określonych sytuacjach wyłącznie na podstawie przepisów zawartych w Kodeksie Cywilnym, jednak nie może on skorzystać z niego na podstawie ustawy o prawach konsumenta i to niezależnie czy wynajmujemy nieruchomość jako osoba fizyczna czy jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą. Prawa konsumenta to jedno, jednak nie mogą one negatywnie wpływać na sytuację innych osób, które wiążą się umową w dobrej wierze. Przepisy w tym przypadku odpowiednio ważą interesy stron, o czym warto aby wiedział zarówno najemca jak i wynajmujący.copyscape-seal-blue-120x100

Borysław Pasierbski

wynajemca logo bez krawedzi

 

 

Ustawa z dnia 30 maja 2014 roku o prawach konsumenta, Dz. U. 2014.827
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 12 sierpnia 2014 roku, I ACa 299/04
Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku, Dz. U. 2016.380

Oceń artykuł

słabyprzeciętnydobrybardzo dobrywspaniały (3 głosów, średnia: 5,00 / 5)
Loading...

Przeczytaj również

1 Comment

  1. Skup Nieruchomości 24

    Bardzo fajny artykuł! Wyjaśnia kwestie, na które wiele osób poszukuje odpowiedzi. Dzięki za pogłębione przedstawienie problemu 🙂 Pozdrawiam!

    Reply

Dodaj komentarz