Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania jest często stosowanym rozwiązaniem w przypadku braku dalszej chęci wynajmu mieszkania – tak przez Najemcę, jak i Wynajmującego. Często przy tym strona umowy dążąca do jej rozwiązania nie do końca wie jak takie wypowiedzenie działa. Wynika to głównie z różnic jakie przewiduje prawo w zależności od tego czy mamy do czynienia z umową najmu zawartą na czas określony, czy też jest to umowa bezterminowa. Nie bez znaczenia pozostają również zapisy samej umowy najmu. Poniżej przeczytasz o zasadach wypowiedzenia umowy najmu i znajdziesz przygotowany przez nas wzór wypowiedzenia umowy najmu mieszkania.
Wypowiedzenie umowy najmu to jednostronne oświadczenie woli jednej ze stron umowy o chęci rozwiązania stosunku prawnego. Dla ważności takiego oświadczenia nie jest wymagana zgoda drugiej strony, tzn. że skutki prawne takiego wypowiedzenia nie zależą od postawy naszego odbiorcy i nie wymagają jego akceptacji.
Nie oznacza to przy tym, że każde wypowiedzenie umowy najmu będzie skuteczne – ważność takiego oświadczenia uzależniona będzie od rodzaju zawartej umowy oraz znajdujących się w niej zapisów. Innymi słowy: skutki złożenia oświadczenia o chęci rozwiązania stosunku najmu ograniczać mogą (albo będą) przepisy prawa i postanowienia stron. Może się okazać, że wypowiedzenie nie odniesie skutków prawnych, a tym samym umowa nadal pozostanie w mocy.
Z najprostszą sytuacją mamy do czynienia w przypadku zawarcia umowy najmu rzeczy innej niż lokal mieszkalny na czas nieokreślony. W takim przypadku zastosowanie znajdą przepisy Kodeksu Cywilnego, który w art. 673 stanowi, że jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
Musimy zwrócić uwagę na to, że przepis ten wprost daje pierwszeństwo zastosowania terminów wypowiedzenia, na które zgodziły się strony umowy a dopiero w przypadku braku postanowień w tym zakresie stosuje się przepisy kodeksowe, które wskazują, że okres wypowiedzenia wynosi:
- 3 miesiące ze skutkiem na koniec kwartału kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny w ostępach czasu dłuższych niż miesiąc;
- 1 miesiąc ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego, gdy czynsz jest płatny miesięcznie;
- 3 dni, gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu niż wskazane wyżej;
- 1 dzień, gdy najem jest dzienny.
Jeśli nasza umowa zawarta została na czas oznaczony, przepisy Kodeksu Cywilnego stanowią, że strony umowy mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Jeśli umowa najmu nie przewiduje możliwości jej wypowiedzenia, oświadczenie o chęci rozwiązania stosunku prawnego nie odniesie skutków prawnych. W takiej sytuacji wcześniejsze zakończenie najmu może się odbyć wyłącznie na podstawie porozumienia stron, w którym zarówno Najemca jak i Wynajmujący zgadzają się na rozwiązanie umowy.
UWAGA: Powyższe możliwości znajdują zastosowanie wyłącznie w przypadku umów najmu innych niż lokale mieszkalne! Dotyczyć więc będą np. wynajmu samochodu, biura czy garażu.
Inaczej ma się kwestia wypowiedzenia w przypadku umów najmu lokali mieszkalnych, gdzie pierwszeństwo zastosowania znajdują przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. W takich przypadkach przepisy art. 11 ust. 2 przewidują możliwość rozwiązania umowy przez wynajmującego nie później niż na miesiąc naprzód ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego jeżeli lokator:
Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje jeszcze możliwość rozwiązania umowy najmu w przypadku gdyby lokator nie zamieszkiwał Przedmiotu najmu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy albo sam wynajmujący zamierza zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu. Nie ma przy tym nigdzie wzmianki o możliwości wypowiedzenia umowy najmu przez Najemcę co mogłoby prowadzić do błędnego wniosku, że wypowiedzenie umowy najmu nie jest możliwe.
Pierwszeństwo zastosowania ustawy o ochronie praw lokatorów nie wyklucza możliwości stosowania przepisów Kodeksu Cywilnego w zakresie nieuregulowanym przez tę pierwszą.
Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje jedno bardzo poważne ograniczenie w zakresie wypowiedzenia umowy przez właściciela nieruchomości. Zgodnie z art. 11 „jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie właściciela stosunku prawnego może nastąpić TYLKO z przyczyn określonych w ust. 2 […]”. Słowo „tylko” jest tutaj kluczem. To znaczy, że nie możemy postanowieniami stron określić innych powodów wypowiedzenia umowy najmu. Ten przepis całe szczęście nie znajduje zastosowania w przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego.
Ustawa o ochronie praw lokatorów weszła w życie w związku koniecznością zapewnienia ochrony osobom w trudnej sytuacji i swym zakresem obejmować miała mieszkania komunalne. Nieodpowiedzialność ustawodawcy rozszerzyła jednak zakres jej obowiązywania również na mieszkania prywatne krzywdząc tym samym wielu właścicieli mieszkań przeznaczonych na wynajem. Może się więc okazać, że jeśli nie zawrzemy umowy w odpowiedniej formie nie będziemy mogli jej wypowiedzieć na innej podstawie niż wskazana w ustawie, co niewątpliwie godziłoby w interesy właściciela.
Ta skomplikowana nazwa dotyczy przepisów prawa, które wyznaczają minimalny zakres ochrony interesów jednej ze stron. To znaczy, że postanowienia umowy mogą przewidywać rozwiązania inne, aniżeli te wskazane ustawą ale nie mogą one ograniczać praw z wynikających z obowiązujących przepisów. Możemy więc zastrzec możliwość rozwiązania umowy najmu z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia (przy miesięcznym okresie rozliczeniowym), ale nie możemy skrócić go do np. dwóch tygodni.
Warto tutaj wrócić do normy prawnej wskazanej w art. 673 Kodeksu Cywilnego:
Niewiele osób wie, że zasadą prawa kontynentalnego jest niewypowiadalność umów zawartych na czas oznaczony. Jeśli strony umówiły się na trwanie umowy przez określony czas to powinna ona obowiązywać przez cały ten okres.
Nie oznacza to jednak, że nie mogą one ustalić możliwości wypowiedzenia umowy na wypadek wystąpienia pewnych zdarzeń i wskazując przy tym okresy wypowiedzenia (nie krótsze niż wskazane przepisami prawa) co stanowi wyraz swobody kontraktowej przewidzianej w Kodeksie Cywilnym. Takie sytuacje muszą być przy tym określone wprost i odnosić się do ważnych powodów rozwiązania umowy.
Polskie orzecznictwo wskazuje, że podstawą do wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony musi być ważny powód. To, że któraś ze stron pewnego dnia stwierdzi, że nie chce już kontynuować umowy „bo nie” takim powodem nie jest, a wypowiedzenie na takiej podstawie może zostać skutecznie wzruszone w sądzie i nie odnieść skutków prawnych.
Samo określenie „ważny powód” jest nieostre i pozostawia spore pole do interpretacji. Obiektywnie, poza przesłankami z art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów wskazanymi wyżej, za ważny powód należałoby uznać np. dwukrotne uniemożliwienie przeprowadzenia wizytacji w wynajmowanym mieszkaniu, co budzić może po stronie Wynajmującego uzasadnioną obawę co do stanu Przedmiotu najmu i wywiązywania się przez lokatora z obowiązków nałożonych na niego ustawą. Po stronie Najemcy natomiast za taką podstawę można uznać pogorszenie sytuacji ekonomicznej w wyniku utraty pracy.
Warto by w umowie zawrzeć takie powody. Brak możliwości wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony niewiele nam da w sytuacji, w której nasz lokator będzie chciał się wyprowadzić – w efekcie po prostu przestanie płacić nam czynsz, a my do końca trwania okresu umowy nie będziemy mogli wynająć mieszkania innej osobie. Dlatego też najlepiej jest to odpowiedniego uregulować w umowie by obie strony stosunku najmu znały zasady rozwiązania umowy i konsekwencje z tym związane.
Powinniśmy również wiedzieć, że Kodeks Cywilny przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy najmu przez Najemcę bez zachowania okresu wypowiedzenia w sytuacji:
Są to ustawowe przesłanki do wypowiedzenia umowy najmu, a to znaczy że postanowienia umowy nie mogą ich wyłączyć czy też ograniczyć.
Jeśli wynajmowane przez nas mieszkanie posiada wady wpływające na prawidłowe korzystanie z Przedmiotu najmu powinniśmy jak najszybciej taką wadę usunąć. Nie oznacza to, że gdy w poniedziałek dowiemy się o nieszczelnym syfonie pod brodzikiem to we wtorek Najemca może wypowiedzieć umowę. Musimy mieć „odpowiedni czas” na zajęcie się taką usterką. Czasami będzie to tydzień, czasami trzy tygodnie. W razie konieczności zaangażowania trudno dostępnych specjalistów może być to nawet dłuższy okres. Nie powinniśmy jednak lekceważyć zgłoszenia i podjąć kroki do jak najszybszego usunięcia wady. Jeśli jednak Najemca o wadzie wiedział w momencie wprowadzania się do mieszkania (np. słaba kondycja wieloletniej kanapy w salonie), nie będzie to podstawą do wypowiedzenia umowy najmu.
Inaczej wygląda to w przypadku wad mieszkania zagrażających zdrowiu Najemcy. Jeśli w Przedmiocie najmu mamy problem z nieprawidłową izolacją termiczną budynku, która powodować będzie powstawanie ognisk pleśni będzie to stanowić podstawę do rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia. Za przykład można również podać wadę techniczną okien skutkującą brakiem możliwości ogrzania mieszkania powyżej 18 stopni Celsjusza. Oba przypadki zagrażające zdrowiu mogą być powodem wypowiedzenia umowy, nawet jeśli Najemca wiedziałby o wadach przed rozpoczęciem najmu.
Jest jednak pewien wyjątek o którym warto pamiętać: Najemca nie będzie miał możliwości wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, jeśli poprzez swoje działania lub zaniechania doprowadził do powstania wady w mieszkaniu, która negatywnie wpływać by mogła na jego zdrowie.
Zasadą jest, że forma wypowiedzenia umowy powinna odpowiadać formie w jakiej taka umowa została zawarta. Jeśli zawarliśmy umowę na piśmie, jej wypowiedzenie również powinno odbyć się w formie pisemnej. Tak też jest to określone w przeważającej części umów najmu funkcjonującej na polskim rynku nieruchomości. Strony mogą przy tym uzgodnić, że wypowiedzenie może zostać wysłane przy pomocy korespondencji mailowej – jest to jednak uprawnienie wymagające wprowadzenia stosownych postanowień w tym zakresie.
Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi, że wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie i określać przyczynę wypowiedzenia. Rygor nieważności oznacza, że złożenie oświadczenia o chęci rozwiązania stosunku najmu nie odniesie skutków jeśli zostanie złożone w jakiejkolwiek innej formie: czy to ustnie, czy za pośrednictwem poczty e-miał.
Ta sama ustawa wskazuje również, że w okresie trwania najmu strony umowy są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania lub siedziby. W razie zaniedbania tego obowiązku korespondencję wysłaną na ostatni adres listem poleconym, za potwierdzeniem odbioru i nieodebraną, uważa się za doręczoną. Jeśli więc którakolwiek ze stron nie odbierze prawidłowo nadanej przesyłki to nie może uchylić się od skutków wysłanego jej oświadczenia.
Skutkiem złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu będzie rozpoczęcie biegu okresu wypowiedzenia z końcem którego stosunek najmu wygasa. Najemca zobowiązany jest do tego czasu opuścić Przedmiot najmu (i opróżnić go ze swoich rzeczy osobistych), a Wynajmujący może zawrzeć umowę najmu z nowym lokatorem. Kończy się również obowiązek dalszego opłacania czynszu przez lokatora.
Jeśli umowa najmu zawarta została na czas oznaczony, strony mogą również ustalić konsekwencje jej zakończenia przed czasem w postaci np. zwrotu kosztów notariusza lub pośrednika, przepadku kaucji czy odszkodowania o określonej wysokości, które stanowić ma rekompensatę za utratę przyszłych pożytków z mieszkania w postaci czynszu najmu. Błędnie bowiem przyjęło się, że skoro Najemca nie chce już dłużej korzystać z mieszkania to może zakończyć najem i nie ponosić z tego tytułu konsekwencji. Odnieś to do jakiejkolwiek innej umowy: czy to o dostawę Internetu czy świadczenie usług komórkowych – zawsze gdy chciałbyś zakończyć taki kontrakt przed czasem związane są z tym określone finansowe skutki. Wynajem mieszkania z reguły jest zobowiązaniem o dużo większej wadze, niż abonament za telefon.
Wypowiedzenie umowy najmu jest zawsze uzależnione od wskazanych w niej możliwości. Nie bez znaczenia pozostają tu również przepisy prawa powszechnie obowiązującego. Musimy więc wiedzieć, że samo złożenie oświadczenia niekoniecznie zawsze musi skutkować rozwiązaniem umowy najmu.
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
