Państwo ważniejsze od wynajmującego

Dzisiaj w życie wchodzi nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów. W związku z wprowadzonymi przez nią zmianami postanowiliśmy przyjrzeć się bliżej nowemu stanowi prawnemu i zastanowić się nad celem aktualizacji przepisów.

Najem instytucjonalny

Tym, co głównie przykuwa uwagę, to pojawienie się instytucji najmu instytucjonalnego, która zastępuje dotychczas stosowany najem okazjonalny dla osób fizycznych, prawnych i jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej, prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu mieszkań. Stworzony zatem zostaje pewien dualizm:

• Najem okazjonalny dla osób prywatnych
• Najem instytucjonalny dla wszystkich innych

Na tym rozróżnieniu się nie kończy. Zostają wprowadzone pewne zmiany w zakresie obowiązkowych przesłanek niezbędnych do zaistnienia najmu instytucjonalnego. W stosunku do najmu okazjonalnego, nie potrzebne już będzie uzyskanie od najemcy oświadczeń o wskazaniu lokalu czy przyjęciu najemcy pod swój dach po zakończeniu umowy najmu. Skoro odbywać się to będzie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nie będzie również potrzebne każdorazowe zgłoszenie najmu instytucjonalnego do Urzędu Skarbowego.

Ustawa ogranicza również przy najmie instytucjonalnym wysokość pobieranej od najemcy kaucji do trzykrotności czynszu najmu. Mogłoby to być zrozumiałe, jeśli znalazłoby zastosowanie tylko do podmiotów państwowych lub ściśle ze Skarbem Państwa współpracujących. Dotyczy to jednak wszystkich firm trudniących się wynajem mieszkań. Choć trzykrotność czynszu jest nadal w Polsce mało spotykana jako zabezpieczenie wynajmu, to ciężko jest odnaleźć sens tego ograniczenia dla podmiotów działających w obrocie cywilnoprawnym, biorąc pod uwagę, że niektóre mieszkania mogą być wyposażone w standardzie znacznie przewyższającym wysokość jednego czynszu.

Uzasadnienie ustawodawcy

W uzasadnieniu do projektu ustawy można przeczytać głównie o rozwiązaniach zwiększających podaży mieszkań na wynajem o umiarkowanych czynszach, Narodowym Programie Mieszkaniowym, Programie Mieszkanie Plus i nieruchomościach Krajowego Zasobu Nieruchomości. Nie ma nawet słowa o ułatwieniu możliwości stosowania najmu okazjonalnego przez osoby prywatne wynajmując swoje mieszkania. Można więc przyjąć, że ustawodawcy przyświecało przede wszystkim ułatwienie bezpiecznego wynajmu inwestorom, z podmiotami kontrolowanymi przez Skarb Państwa na czele.

Najem okazjonalny tylko przy najmie prywatnym

Wraz z wejściem w życie nowych przepisów, najem okazjonalny zostaje ograniczony do stosowania wyłącznie przez osoby prywatne wynajmujące mieszkania nie prowadząc przy tym działalności gospodarczej. Wszystkie dotychczas określone ustawą przesłanki takie jak: zawarcie umowy najmu na czas określony, wskazanie przez najemcę lokalu zastępczego, uzyskanie oświadczenia właściciela innej nieruchomości o przyjęciu najemcy pod swój dach po zakończeniu umowy najmu, akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez Najemcę i zgłoszenie najmu do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od jego rozpoczęcia nadal pozostają w mocy.

Biorąc pod uwagę, że część z tych przesłanek została wyłączona przy najmie instytucjonalnym, można się zastanawiać dlaczego osoby prywatne nadal będą zobowiązane do otrzymywania od potencjalnych najemców oświadczeń, których nie potrzebują firmy i instytucje państwowe? Czy najem prywatny traktowany powinien być jako gorszy? Drugorzędny? Mimo iż nie będzie on tak prosty do zastosowania jak najem instytucjonalny, to nadal właśnie na prywatnych wynajmujących ciążyć będzie spełnianie konstytucyjnego obowiązku Państwa, co do dbałości o gospodarkę mieszkaniową i przeciwdziałanie bezdomności i wykluczeniu społecznemu.

Nowe wynagrodzenie notariusza

Nowelizacja wprowadza również nowe zasady wynagrodzenia notariusza za złożenie przed nim przez Najemcę oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Dotychczasowa stawka 10% wartości minimalnego wynagrodzenia w gospodarce krajowej zostaje zastąpiona przez mało zrozumiały wskaźnik określony jako: ?nie więcej niż maksymalna kwota czynszu normowanego bez opcji za 1 m2 mieszkania na wynajem, o którym mowa w przepisach ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. poz. 1529), określoną dla miasta stołecznego Warszawy?.

Co ciekawe, odpowiedniego rozporządzenia na dzień przed wejściem w życie nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów ciężko szukać w dostępnych w Polsce systemach informacji prawnej. Ponoć stawka ta określona ma być na około 13 zł od metra kwadratowego bez opcji. Krajowa Rada Notarialna nie wypowiedziała się przy tym jeszcze co do sposobu interpretacji tego przepisu i wyliczania wynagrodzenia notariuszy.

Koniec końców, wychodzi na to, że zmiany wprowadzone przez wchodzącą dzisiaj nowelizację mają za zadanie głównie ułatwić eksmisję niechcianych lokatorów Państwu, działającemu w ramach Krajowego Zasobu Nieruchomości i Operatorowi, który tymi nieruchomościami będzie zarządzać, a nie wszystkim wynajmującym, którzy w dobrej wierze wynajmują swoje mieszkania. Ciekaw jestem jakie są Wasze opinie na temat wprowadzonych zmian? Podzielcie się nimi w komentarzach.

Borysław Pasierbski

Ekspert od zarządzania najmem

Oceń artykuł