Podwyżka czynszu to nieodłączny element każdego wynajmu - dochodzi do niej szczególnie przy umowach trwających dłużej niż rok czasu. Temat jest popularny szczególnie teraz, gdy sytuacja na rynku diametralnie się zmieniła. Jeśli więc dojdzie do tego, że będziesz chciał podnieść czynsz Twojemu Najemcy, powinieneś znać zasady jakie narzucają Ci przepisy prawa.
Z tego artykułu dowiesz się:
Wedle przepisów o ochronie praw lokatorów, wynajmując nieruchomość osobom fizycznym na cele mieszkaniowe, przy podwyżkach czynszu powinieneś być świadomy kilku istotnych ograniczeń wynikających wprost z ustawy. Jak stanowi art. 8a ust. 1 ustawy "Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia". Kolejny ustęp tego artykułu precyzuje, że termin wypowiedzenia dotychczasowego czynszu lub innych opłat wynosi 3 miesiące, chyba że strony ustalą termin dłuższy. Dla lepszego zobrazowania podaję Ci przykład:
Bartek od roku wynajmuje swoje mieszkanie przy umowie zawartej na czas nieokreślony. 20 stycznia informuje najemców, że podnosi czynsz najmu za używanie przez nich Przedmiotu najmu. Wyższy czynsz może obowiązywać najwcześniej 1 maja z uwagi na fakt, że wypowiedzenie dotychczasowej stawki będzie miało skutek dopiero na dzień 30 kwietnia.
Co do zasady, wartość czynszu po podwyżce nie powinna przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej nieruchomości, chyba że nie uzyskujesz przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, lub nie otrzymujesz zwrotu kapitału i zysku. W takim wypadku możesz zastosować wyższą podwyżkę, o ile zwrot kapitału w skali roku nie przekracza:
a) 1,5% nakładów poniesionych przez niego na budowę lub zakup nieruchomości, lub
b) 10% nakładów poniesionych na trwałe ulepszenie mieszkania zwiększające jego wartość użytkową.
Co istotne, podwyżka może być wyższa również przy uwzględnieniu, że wynajem nieruchomości powinien zapewnić Ci godziwy zysk. Ten warunek nie posiada już ściśle wyznaczonych ustawowo ram prawnych i pozostawia duże pole do interpretacji. Dla jednych godziwy zysk oznaczać będzie 500 zł, dla innych z kolei 1.000 zł nadwyżki będzie mogło być uznane za niewystarczające.
Skoro wiesz już, że podwyżka nie powinna przekroczyć 3% wartości odtworzeniowej nieruchomości, to warto też wiedzieć czym ona jest. Z pomocą przychodzi nam art. 9 ust. 8 ustawy, który stanowi, że wartość odtworzeniową stanowi iloczyn jego powierzchni użytkowej i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego, czyli inaczej cena za metr kwadratowy bez własnościowego udziału w gruncie. Poniżej przykład:
Cena 1 m2 mieszkania w tym miejscu wynosi 5.000 zł, jednak uwzględnia ona już udział w gruncie, który pozostaje współwłasnością właścicieli wszystkich mieszkań w bloku. W związku z tym, że wartość odtworzeniowa nie obejmuje gruntu, którego cenę metra kwadratowego oszacowano na poziomie 400 zł, to przy 50-metrowym mieszkaniu koszt jego odtworzenia wyniesie 230.000 zł, a maksymalna podwyżka w takim wypadku nie powinna być wyższa jak 6.900 zł w stosunku rocznym, czyli 575 zł miesięcznie.
Za uzasadnione uznaje się również podwyżki czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług. Przyjmuje się więc, że inflacja - bo o niej mowa - jest wystarczającym argumentem przemawiającym za podwyżką czynszu, warto więc byś w swojej umowie najmu posiadał następującą klauzulę:
"Strony umowy najmu zgodnie ustalają, że kwota czynszu najmu będzie zwiększana procentowo o stopę inflacji ogłaszanej przez GUS na początku nowego roku i będzie obowiązywała od następnego okresu rozliczeniowego po przekazaniu informacji."
Dzięki temu prostemu rozwiązaniu już przy podpisaniu umowy, najemca jest świadom możliwości co rocznego podniesienia czynszu i świadomie się na to godzi. Prezes Głównego Urzędu Statystycznego komunikuje wskaźnik inflacji w Dzienniku Urzędowym RP "Monitor Polski", jednak śmiało można go poszukiwać na oficjalnej stronie GUS na początku każdego roku.
Wprowadzenie do umowy najmu klauzuli waloryzacyjnej zabezpiecza obie strony: zarówno najemcę jak i wynajmującego. Ten pierwszy wie bowiem, że nie będzie stawiany przed niespodziewanym faktem podwyżki, a wynajmującemu zagwarantuje dochód, który nie będzie pomniejszany każdego roku o inflację. Tak jasno zakreślone warunki nie tylko uwiarygadniają nas w oczach najemców, ale i prowadzą do zbudowania zaufania, które może przełożyć się na dłuższy okres najmu likwidując przy tym pustostany i zapewniając właścicielowi wyższy zysk z nieruchomości w końcowym rozrachunku.
Klauzula waloryzacyjna, choć nadal rzadko spotykana w wynajmie prywatnym jest doskonałym narzędziem, które powinno zostać zastosowane przy każdej umowie najmu. Budowanie bezpieczeństwa, pewności najmu i zaufania stron to niewątpliwe zalety tego rozwiązania. Najważniejszy jest jednak aspekt ekonomiczny, który pozytywnie wpłynie na Twoją kieszeń.
Bardzo ważnym jest, że wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu musi być dokonane na piśmie pod rygorem nieważności. Nie wystarczy więc ustne poinformowanie najemców o nowej stawce - taka forma nie odniesie skutku, nie będzie miała jakiejkolwiek mocy prawnej i nie będzie wiązać stron umowy najmu.
Jeśli najemca będzie mieć wątpliwości, może na piśmie zażądać od Ciebie pisemnego uzasadnienia i wykazania przyczyny podwyżki oraz jej kalkulację. W takiej sytuacji masz 14 dni od otrzymania pisma na spełnienie żądania - w przeciwnym razie wypowiedzenie dotychczasowej wysokości czynszu uznaje się za nieważne.
Niezależnie od powyższego, najemca po wypowiedzeniu mu dotychczasowej wysokości czynszu najmu może w ciągu dwóch miesięcy od dostarczenia mu w formie pisemnej takiego oświadczenia:
Jeśli najemcy otrzymają od Bartka informację o zmianie wysokości czynszu do końca stycznia, to mogą do końca marca odmówić przystania na nowe warunki i zakończyć wiążącą ich umowę najmu z dniem 30 kwietnia. Jeśli z kolei uznają, że podwyżka zupełnie nie ma podstaw albo jest zasadna tylko w części, mogą skierować pozew do sądu, a Bartek wykazać będzie musiał, że jest ona uzasadniona.
W przypadku gdy sąd uzna wysokość podwyżki, najemca zobowiązany będzie do zapłaty kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem za okres od upływu terminu wypowiedzenia. Z ustawy o ochronie praw lokatorów wprost wynika, że za uzasadnione uznaje się podwyżki czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług.
Przyjmując, że wypowiedzenie dotychczasowej stawki odniesie skutek 30 kwietnia, a sąd orzeknie jej zasadność pod koniec listopada (pewnie najwcześniej roku następnego), to lokatorzy będą musieli pokryć różnicę w zapłaconym przez nich czynszu pomnożoną przez liczbę miesięcy od maja do momentu uprawomocnienia się orzeczenia.
Art. 9 ustawy o ochronie praw lokatorów ogranicza do dwóch liczbę możliwych podwyżek czynszu najmu w roku. Ust. 1b tego artykułu stanowi bowiem, że podwyższanie czynszu albo innych opłat za używanie lokalu nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy. Termin ten biegnie od dnia, w którym podwyżka zaczęła obowiązywać.
Jeśli więc Bartek wypowiedział dotychczasową wysokość czynszu najmu w styczniu, a najemcy nie mieli co do tego zastrzeżeń i od 1 maja uiszczali czynsz w nowej, wyższej wysokości, to gdyby Bartek ponownie chciał podnieść czynsz musiałby poczekać do 1 listopada. Dopiero wtedy taka podwyżka mogłaby być skuteczna.
Co w przypadku, gdy będziesz swoim najemcom podnosić czynsz częściej? Co bardziej prawnie-świadomy lokator może wystąpić z powództwem przeciwko Tobie żądając uznania podwyżki za nieuzasadnioną, a sąd po długiej procedurze przyzna mu rację. Niepotrzebnie poniesiesz koszty procesu i stracisz mnóstwo czasu. Nie znaczy to jednak, że tylko osoby znające przepisy uznają Twoją podwyżkę za bezzasadną. Większość z nich po prostu nie będzie chciała z Tobą współpracować i szybko poszuka sobie nowego miejsca, a Ty zostaniesz z generującym koszty pustostanem.
Wyżej wymienione obwarowania nie dotyczą podwyżek opłat niezależnych od właściciela. Wedle definicji znajdującej się w ustawie, przez opłaty niezależne od właściciela rozumieć należy dostawy energii, gazu, wody, odbiór ścieków, odpadów i nieczystości stałych. W razie podwyższania opłat niezależnych od wynajmującego, zobowiązany on jest do przedstawienia najemcy na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. Przepisy wprost określają, że Twój lokator zobligowany będzie pokrywać podwyższone opłaty tylko w takiej wysokości, jaka jest niezbędna do pokrycia przez Ciebie kosztów dostarczenia do lokalu wyżej wskazanych mediów i usług.
Twoja decyzja o podwyższeniu czynszu najmu może nie odnieść oczekiwanego przez Ciebie skutku. Jeśli jednak znasz zasady, które obowiązują przy stosowaniu podwyżek to będziesz przygotowany na ewentualne uzasadnienia lub zarzuty ze strony najemcy i unikniesz przykrych niespodzianek. W efekcie, będziesz skutecznie uzyskiwać wyższe dochody z wynajmu.
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
