Rozwiązanie i wypowiedzenie umowy najmu mieszkania

10-15 minut

Rozwiązanie umowy najmu może nastąpić na kilka sposobów, w zależności od tego czy zawarliśmy ją na czas określony, nieokreślony, jakie są okresy rozliczeniowe, a także czy doszło już do wydania lokalu najemcy. Poniżej najważniejsze informacje zwięźle przedstawiające tematykę wypowiedzenia umowy najmu i rozwiązania jej w innym trybie.

Rozwiązanie umowy najmu na czas nieokreślony za wypowiedzeniem

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony jest możliwe pod warunkiem zachowania okresów wypowiedzenia określonych przez Kodeks Cywilny. Okresy te różnią się w zależności od tego, jaki jest okres rozliczeniowy, czyli co ile najemca zobowiązany jest zapłacić nam czynsz. I tak dla umowy, której okres rozliczeniowy wynosi:

  1. Dłużej niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
  2. Miesiąc, na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
  3. Krócej niż miesiąc, na trzy dni naprzód;
  4. Jeden dzień, na jeden dzień naprzód.

Oprócz tego możemy sami w umowie zakreślić okresy wypowiedzenia, przy czym nie mogą być one krótsze niż te ustawowe.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony

Zasadą jest, że umowa najmu zawarta na czas określony jest niewypowiadalna, chyba że sama przewiduje możliwość jej wypowiedzenia. Jest to rozwiązanie znajdujące odzwierciedlenie we wszystkich innych umowach cywilnoprawnych o charakterze okresowym. Znaczy to ni mniej, ni więcej, że jeśli zawrzemy z naszym najemcą umowę najmu na okres 12 miesięcy, to umowa ta nie może być zakończona przed upływem tego okresu, zarówno przez najemcę jak i wynajmującego. Rozwiązanie to jest coraz częściej stosowane przez rentierów i inwestorów lokujących swoje środki w mieszkania wynajmowane na pokoje, dla których stabilność dochodu określającego rzeczywisty zwrot z inwestycji jest najważniejszy.

Jeśli jednak zawrzemy w naszej umowie zapis o możliwości wypowiedzenia umowy, określimy sytuacje, w których będzie mogło ono nastąpić i zakreślimy termin w jakim czasie będzie ono skuteczne, zyskamy tym samym furtkę do tego by rozwiązać umowę najmu, która staje się dla nas uciążliwa. Choć mogłoby się wydawać, że jest to nieopłacalne – tracimy w ten sposób najemcę, który wedle umowy powinien mieszkać jeszcze przez np. kilka miesięcy – niesie za sobą większe bezpieczeństwo wynajmu. Nic nam bowiem po lokatorze, który w pewnym momencie zaczyna dewastować mieszkanie albo przestaje płacić czynsz bo popadł w kłopoty finansowe. Lepiej w takiej sytuacji rozwiązać umowę najmu i poszukać nowego najemcy.

Wypowiedzenie umowy najmu na koniec następnego miesiąca

Niezależnie od tego czy nasza umowa najmu zawarta została na czas określony czy nieokreślony, warto do niej wkomponować zapis z ustawy o ochronie praw lokatorów, który stanowi, że wynajmujący ma prawo rozwiązać umowę z zachowaniem formy pisemnej ze skutkiem na koniec następnego miesiąca w przypadku:

  1. gdy Najemca, pomimo pisemnego upomnienia nadal używa Przedmiot najmu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, a także gdy nie przestrzega zasad współżycia społecznego, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
  2. gdy Najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
  3. gdy Najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody Wynajmującego, przy czym nie dotyczy to miejsca postojowego lub garażu podziemnego, jeśli wchodzi on w skład Przedmiotu najmu.

Będzie to dla nas stanowić zabezpieczenie na wypadek zaistnienia niepożądanych przez wynajmujących sytuacji.

Odstąpienie od umowy najmu przed wydaniem lokalu

Ostatnim trybem rozwiązania umowy najmu jest odstąpienie od umowy. Prawo odstąpienia od umowy najmu przysługuje tylko i wyłącznie przed wydaniem lokalu najemcy – po tej czynności mamy już tylko możliwość wypowiedzenia umowy z zachowaniem terminów umownych i ustawowych.

By skorzystać z tego prawa, sama umowa bezwzględnie musi takie prawo przewidywać. Jeśli więc chcemy się zabezpieczyć przed nieuczciwym lokatorem co do którego chcielibyśmy jeszcze pozyskać referencje, zaświadczenia o zarobkach lub planujemy wynająć mu mieszkanie w bliższej lub dalszej przyszłości, warto jest zawrzeć zapis, że wynajmującemu przysługuje prawo do odstąpienia od umowy. Od nas zależy, czy chcemy wskazać sytuacje, w których takie odstąpienie będzie mogło mieć miejsce, czy nie musi zaistnieć jakakolwiek podstawa do rozwiązania umowy najmu, która jeszcze nie weszła w życie. Ważne przy tym, by określić dodatkowo, że ewentualnie wpłacone przez najemcę już pieniądze zostaną mu zwrócone (chyba, że odstąpienie następuje z niewywiązania się przez niego z określonych zobowiązań), a my – jako wynajmujący – nie ponosimy z tego tytułu jakichkolwiek konsekwencji.

Rozwiązanie umowy najmu to temat szeroki, który wiąże się również z pewnymi obostrzeniami dotyczącymi ochrony praw lokatorów. To, jakie będziemy mieli możliwości w zakresie wypowiedzenia czy odstąpienia od umowy, w dużej mierze zależeć będzie od nas samych i zapisów, które wprowadzone zostaną do naszej umowy najmu. Bezpieczny wynajem zaczyna się bowiem od dobrze przygotowanej umowy.

Borysław Pasierbski