Rozwiązanie i wypowiedzenie umowy najmu mieszkania

Rozwiązanie umowy najmu może nastąpić na kilka sposobów, w zależności od tego czy zawarliśmy ją na czas określony, nieokreślony, jakie są okresy rozliczeniowe, a także czy doszło już do wydania lokalu najemcy. Poniżej najważniejsze informacje zwięźle przedstawiające tematykę wypowiedzenia umowy najmu i rozwiązania jej w innym trybie.

Rozwiązanie umowy najmu na czas nieokreślony za wypowiedzeniem

Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony jest możliwe pod warunkiem zachowania okresów wypowiedzenia określonych przez Kodeks Cywilny. Okresy te różnią się w zależności od tego, jaki jest okres rozliczeniowy, czyli co ile najemca zobowiązany jest zapłacić nam czynsz. I tak dla umowy, której okres rozliczeniowy wynosi:

  1. Dłużej niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
  2. Miesiąc, na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
  3. Krócej niż miesiąc, na trzy dni naprzód;
  4. Jeden dzień, na jeden dzień naprzód.

Oprócz tego możemy sami w umowie zakreślić okresy wypowiedzenia, przy czym nie mogą być one krótsze niż te ustawowe.

Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony

Zasadą jest, że umowa najmu zawarta na czas określony jest niewypowiadalna, chyba że sama przewiduje możliwość jej wypowiedzenia. Jest to rozwiązanie znajdujące odzwierciedlenie we wszystkich innych umowach cywilnoprawnych o charakterze okresowym. Znaczy to ni mniej, ni więcej, że jeśli zawrzemy z naszym najemcą umowę najmu na okres 12 miesięcy, to umowa ta nie może być zakończona przed upływem tego okresu, zarówno przez najemcę jak i wynajmującego. Rozwiązanie to jest coraz częściej stosowane przez rentierów i inwestorów lokujących swoje środki w mieszkania wynajmowane na pokoje, dla których stabilność dochodu określającego rzeczywisty zwrot z inwestycji jest najważniejszy.

Jeśli jednak zawrzemy w naszej umowie zapis o możliwości wypowiedzenia umowy, określimy sytuacje, w których będzie mogło ono nastąpić i zakreślimy termin w jakim czasie będzie ono skuteczne, zyskamy tym samym furtkę do tego by rozwiązać umowę najmu, która staje się dla nas uciążliwa. Choć mogłoby się wydawać, że jest to nieopłacalne ? tracimy w ten sposób najemcę, który wedle umowy powinien mieszkać jeszcze przez np. kilka miesięcy ? niesie za sobą większe bezpieczeństwo wynajmu. Nic nam bowiem po lokatorze, który w pewnym momencie zaczyna dewastować mieszkanie albo przestaje płacić czynsz bo popadł w kłopoty finansowe. Lepiej w takiej sytuacji rozwiązać umowę najmu i poszukać nowego najemcy.

umowa najmuWypowiedzenie umowy najmu na koniec następnego miesiąca

Niezależnie od tego czy nasza umowa najmu zawarta została na czas określony czy nieokreślony, warto do niej wkomponować zapis z ustawy o ochronie praw lokatorów, który stanowi, że wynajmujący ma prawo rozwiązać umowę z zachowaniem formy pisemnej ze skutkiem na koniec następnego miesiąca w przypadku:

  1. gdy Najemca, pomimo pisemnego upomnienia nadal używa Przedmiot najmu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, a także gdy nie przestrzega zasad współżycia społecznego, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
  2. gdy Najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
  3. gdy Najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody Wynajmującego, przy czym nie dotyczy to miejsca postojowego lub garażu podziemnego, jeśli wchodzi on w skład Przedmiotu najmu.

Będzie to dla nas stanowić zabezpieczenie na wypadek zaistnienia niepożądanych przez wynajmujących sytuacji.

Odstąpienie od umowy najmu przed wydaniem lokalu

odstąpienie od umowy najmu

Przeczytaj również: Odstąpienie od umowy najmu przed wydaniem lokalu

Ostatnim trybem rozwiązania umowy najmu jest odstąpienie od umowy. Prawo odstąpienia od umowy najmu przysługuje tylko i wyłącznie przed wydaniem lokalu najemcy ? po tej czynności mamy już tylko możliwość wypowiedzenia umowy z zachowaniem terminów umownych i ustawowych.

By skorzystać z tego prawa, sama umowa bezwzględnie musi takie prawo przewidywać. Jeśli więc chcemy się zabezpieczyć przed nieuczciwym lokatorem co do którego chcielibyśmy jeszcze pozyskać referencje, zaświadczenia o zarobkach lub planujemy wynająć mu mieszkanie w bliższej lub dalszej przyszłości, warto jest zawrzeć zapis, że wynajmującemu przysługuje prawo do odstąpienia od umowy. Od nas zależy, czy chcemy wskazać sytuacje, w których takie odstąpienie będzie mogło mieć miejsce, czy nie musi zaistnieć jakakolwiek podstawa do rozwiązania umowy najmu, która jeszcze nie weszła w życie. Ważne przy tym, by określić dodatkowo, że ewentualnie wpłacone przez najemcę już pieniądze zostaną mu zwrócone (chyba, że odstąpienie następuje z niewywiązania się przez niego z określonych zobowiązań), a my ? jako wynajmujący ? nie ponosimy z tego tytułu jakichkolwiek konsekwencji.

 

Rozwiązanie umowy najmu to temat szeroki, który wiąże się również z pewnymi obostrzeniami dotyczącymi ochrony praw lokatorów. To, jakie będziemy mieli możliwości w zakresie wypowiedzenia czy odstąpienia od umowy, w dużej mierze zależeć będzie od nas samych i zapisów, które wprowadzone zostaną do naszej umowy najmu. Bezpieczny wynajem zaczyna się bowiem od dobrze przygotowanej umowy.copyscape-seal-blue-120x100

Borysław Pasierbski

wynajemca logo bez krawedzi

Oceń artykuł

słabyprzeciętnydobrybardzo dobrywspaniały (4 głosów, średnia: 4,50 / 5)
Loading...

Przeczytaj również

59 Comments

  1. Xxs

    Witam. Wynajmowalismy mieszkanie. Umowę mieliśmy od 1.03 na czas nieokreślony z 1msc okresem wypowiedzenia. Wypowiedzielismy umowę 2 tyg po jej zawarciu ponieważ właściciel nie wywiązał się z umowy słownej. Zapewniał ze okolica jest spokojna a okazało się odwrotnie, zostałam okradziona i dlugo by wymieniac. Mieszkanie miało być ciepłe a marzlam z dziećmi nie mogłam nagrzac. Wyprowadzilismy się 15.03. Czynsz i odstępne zapłaciliśmy ostatniego dnia lutego za cały marzec. Zdalismy klucze bo chciał, wynajął nowej rodzinie od razu i żąda od nas zapłaty za kwiecień. Co zrobić w tym przypadku ? Musimy płacić jeśli on wprowadził nas w błąd? Mógł na początku powiedzieć co się wyprawia w bloku i w okolicy to byśmy znaleźli inne mieszkanie.

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Bardzo wiele zależy od zapisów samej umowy najmu, ale jeśli mieliście okres wypowiedzenia, który również opłaciliście wyprowadzając się przy tym wcześniej to właściciel nie miał prawa wynająć mieszkania komuś innemu do zakończenia wiążącego go z Wami stosunku prawnego. Naturalnym będzie wystąpienie z pismem o żądanie zwrotu czynszu za okres, od którego rozpoczął się już nowy najem. Niestety, jeśli wynajmujący jest tak nieuczciwy jak można wywnioskować z Twojego opisu sytuacji, to sprawa zakończy się co najmniej u prawnika. Z reguły, gdy ktoś taki otrzymuje już oficjalne pismo z grozbą wystąpienia na ścieżkę sądową to zwraca pieniądze, ale tu nie ma zasady – wszystko zależy od drugiej strony. Może się też okazać, że sprawa zakończy się w sądzie, a Wy będziecie musieli udowodnić istnienie nowej umowy najmu co może być ciężkie, bo nowi najemcy pewnie nie będą chcieli sobie psuć relacji. Z samego wprowadzenia w błąd przy tym (ciepła i spokojna okolica) pewnie nic nie uzyskacie, bo wynajmujący podniesie, że albo nic takiego nie mówił, albo sąd wprost uzna, że wiedzieliście co chcecie wynająć. Sprawa jest przykra, ale zażądałbym na pewno co najmniej zwrotu proporcjonalnego czynszu w jakim mieszkali już nowi najemcy.

      Reply
  2. Agata

    Szanowny Panie ,
    Uprzejmie proszę o pomoc:
    Zawarłam z najemcą umowę na okres 1 roku , w umowie jest tylko zapis: „strony niniejszej umowy nie później niż na miesiąc naprzód mogą wypowiedzieć stosunek prawny ze skutkiem na koniec miesiąca”, nie wymieniono innych przyczyn.
    Najemca w pierwszym miesiącu zapłacił z opóźnieniem i po kilku monitach , w kolejnym nie wpłacił opłaty za najem oraz opłaty wymienione w umowie ( ciepło , prąd , woda itp) – mimo zapewnień, że już opłacił rachunki….
    Obecnie najemca unika kontaktu, nie odpowiada na maile i telefony- obawiam się , że jest to sposób na dalsze niepłacenie rachunków.
    Czy jeśli powołam się na zapis z umowy o miesięcznym wypowiedzeniu , bez podania innych przyczyn wypowiedzenie będzie skuteczne?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Moim zdaniem tak. Nie wypowiadasz umowy z uwagi na brak płatności tylko wypowiadasz ją bo masz do tego prawo, przy czym orzecznictwo wskazuje, że w umowie powinno być chociaż dookreślenie „z ważnych powodów” i taki powód należałoby przytoczyć przy wypowiedzeniu.

      Reply
  3. Krzysztof

    Rodzice wynajmują mieszkanie w czterorodzinnym budynku od ponad 19 lat. Umowa na czas nieoznaczony. Właśnie dostali list z wypowiedzeniem tejże umowy na 3 miesiące. Wynajmujący nie podał przyczyny ani daty od której to wypowiedzenie skutkuje. Czy jest to zgodne z naszym prawem? Co można zrobić w takim wypadku? Dodam że w umowie z 98r. jest wpis o wypowiedzeniu 3-miesięcznym, ale nie wiem czy od tamtego czasu prawo jakoś bardziej nie chroni lokatorów? Proszę o odpowiedź, moi rodzice są załamani…

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Wynajmujący mógł wypowiedzieć umowę w takim trybie z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Gdyby skracał okres wypowiedzenia na podstawie przepisów ustawy to musiałby to jasno wskazać w wypowiedzeniu. W tym przypadku jednak nie miał takiego obowiązku i wszystko jest zgodne z prawem. Możliwe, że obawiał się złożenia za rok rozprawy o zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze, stąd też postanowił zakończyć stosunek najmu. Twoi rodzice muszą niestety poszukać innego mieszkania.

      Reply
  4. Ewa Ewa

    Witam serdecznie.Mam taki problem…otóz…wynajełam mieszkanie na zasadzie najmu okazjonalnego -umowa zawarta jest na 5 lat. likatorzy zamieszkuja od dwóch miesiecy…pierwszy miesia był problem z opłata , w drugi miesiacu nie zapacili. Prosze mi powiedziec jaki obowiazuje mnie okres wypowiedzenia….w umowie która zawarlismy jest to 1-miesieczny okres…ale doczytałam gdzies,ze umowe mozna wypowiedziec dopiero kiedy upłyna 3 pełne miesiace zalegania z płatnosciam.Pozdrawiam.

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Jeśli zamierzasz wypowiedzieć umowę z powodu zaległości w płatnościach to niestety stosujesz przepis z ustawy o ochronie praw lokatorów, który stanowi, że najemca musi zalegać z płatnościami za pełne trzy okresy rozliczeniowe, wtedy musisz go wezwać do zapłaty wyznaczając mu jeden miesiąc na spełnienie zobowiązania i dopiero wtedy możesz wypowiedzieć umowę z jednomiesięcznym terminem wypowiedzenia. Jeśli najemcy zachowują się w sposób nieodpowiedzialny, dewastują mieszkanie, zaburzają spokój innym mieszkańcom to możesz ich wezwać do zaprzestania takich działań, a jeśli to się powtórzy, wypowiedzieć umowę z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia. Podobnie jest w przypadku gdyby najemca oddał do bezpłatnego używania lokal osobom trzecim (nie dotyczy dzieci małoletnich lub osób związanych obowiązkiem alimentacyjnym).
      Masz jeszcze jedną możliwość, czyli wypowiedzieć umowę na podstawie innego zapisu znajdującego się w umowie, np. 1 miesięczny okres wypowiedzenia z ważnych powodów, ale żeby zastosować takie rozwiązanie musisz mieć je zawarte w samej umowie najmu.

      Reply
  5. Katarzyna

    Czyli stosujemy ustawowe terminy 3 miesięcznego wypowiedzenia niezależnie od tego, że właściciel na umowie skrócil ten termin, nanco my się godzilismy podpisujac umowę? Och jak bardzo teraz widzę prswdziwosc powiedzenia, że nieznajomość prawa szkodzi…

    To samo dotyczy sie podwyżki czynszu, jesli dobrze rozumiem? W takiej sytuacji, jeśli otrzymamy wypowiedzenie z jego strony wiążące się z wyższym czynszem, możemy w do końca maja odmowic podwyżki i zlozyc wypowiedzenie że skutkiem na koniec czerwca?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Przepisy Kodeksu Cywilnego są semi-imperatywne, tzn. że strony umowy mogą wskazane w nim terminy dowolnie wydłużać jednak nie mogą ich skracać, no chyba że zawierają porozumienie stron.
      Odnośnie podwyżki czynszu możecie odmówić jej przyjęcia, jednak nie może być sytuacji w której z miesiąca na miesiąc stawia się Was przed faktem wyższego czynszu (chyba, że w umowie zawarte były klauzule waloryzacyjne).

      Reply
  6. Katarzyna

    Mam podpisaną umowę najmu na czas nieokreślony. Podpisując nie znaliśmy przepisów, oczywiście nasz błąd.
    W umowie mamy zapis „nie pozniej niż miesiąc naprzód” kazda ze stron moze wypowiedzieć umowę. Jest również zapis że „w momencie zmiany opłat czynszu strony podpiszą aneks do umowy” .
    Wczoraj zadzwonil właściciel, że od kwietnia podnosi nam czynsz. Czy mamy się do tego dostosować czy bez pisemnego wypowiedzenia nie jest to ważne prawnie? Czy skoro ustawa mówi o terminie nie krótszym niż 3 miesiące, nasza umowa jest ważna? Czy w tej sytuacji właściciel moze podniesc czynsz już za niecały miesiąc? Czy wystarczy aneks do umowy o nowej kwocie czynszu, czy należy podpisać nową umowę?
    Sami chcemy zrezygnować z wynajmu z końcem czerwca. RozumiemRże wystarczy złożyć wypowiedzenie z końcem maja?
    Z góry dziękuję za odpowiedź.

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Kwestia podwyżek czynszu została omówiona w dwóch poniższych artykułach:
      https://wynajemca.com.pl/najemca-moze-zgodzic-sie-podwyzke/
      https://wynajemca.com.pl/podwyzka-czynszu-najmu-ograniczenia/
      Jeśli chcecie zakończyć najem z końcem czerwca to zgodnie z przepisami powinniście złożyć wypowiedzenie już teraz. Przy czym, jeśli wolą stron ustalicie termin krótszy (za zgodą wszystkich) to nic nie stoi na przeszkodzie by zakończyć najem wcześniej.

      Reply
  7. Maria

    Witam i proszę o radę.
    Od 01 grudnia wynajmuję mieszkanie parze będącej w związku partnerskim. Umowa została zawarta na czas określony tj. rok, z dwiema osobami. Po raptem 2 miesiącach pojawiła się z ich strony prośba o przesunięcie terminu płatności odstępnego o 2 tyg z czego i tak terminu nie dotrzymali (opóźnienie 2 dni). Po kilku dniach przez przypadek dowiaduję się, że para się rozstała i jedna z osób już tam nie zamieszkuje. Osoba która się wyprowadziła chce podpisać aneks, żeby go wykreślić. Istnieje obawa z moje strony, iż osoba pozostająca na mieszkaniu przestanie uiszczać płatności z uwagi na już powstałe opóźnienia w zapłacie. Pytanie: Czy zawarta umowa utrzymuje ważność, jeżeli jedna z osób ją wypowie? Czy istnieje możliwość w takim przypadku wypowiedzenia umowy najemcom całkowicie ?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Twoja umowa, na której widnieją we dwójkę nadal pozostaje w mocy i służy Ci dochodzenie od nich roszczeń bo odpowiadają oni za zobowiązania solidarnie. Jeśli się rozstali i już są kłopoty z płatnością czynszu to proponuję aby nie podpisywać aneksu tylko porozumienie o rozwiązaniu umowy i niech oboje się wyprowadzą. Nie godziłbym się w takiej sytuacji na zwolnienie jednego z nich z odpowiedzialności za powstające długi.

      Reply
  8. Jurek

    Witam. Jestem osobą wynajmującą małe mieszkanie. Wynająłem mieszkanie osobie samotnej na okres 1 roku. W umowie zaznaczyłem datę rozpoczęcia wynajmu tj.7.06.2016 – koniec 1 rok.
    W umowie zaznaczyłem iz najemca nie ma prawa oddawać do użytkowania ani podnajmować mieszkania osobom trzecim. Po wprowadzeniu się najemca wprowadził do wynajmowanego ode mnie mieszkania kobietę z dzieckiem z która zamieszkał w konkubinacie. Urodziłą mu jeszcze drugie ich wspólne dziecko. Ustaliliśmy w umowie czynsz dla mnie 500 zł oraz opłatę czynszową do Spółdzielni i opłaty za media do dostawców które najemca miał płacić do 15-tego każdego miesiąca. Upłynął okres 1 roku określonego w umowie najmu tj.w czerwcu 2017. Nowej umowy nie podpisaliśmy. Po wygaśnięciu mieszka dalej bez odnowionej umowy. Od grudnia 2017r zaprzestał płacenia wszelkich należności,mamy początek marca 2018r. Osobiście zwracam się do niego o zapłatę lecz bez skutku. Nie skutkują też prośby i nakazy wyprowadzenia się z konkubiną i dziećmi z tego mieszkania./ustnie/. Mieszkanie było po remoncie,obecnie jest przez nich zdemolowane,brudne i poniszczone. Nigdzie nie pracują. Jestem bezradny w tej sytuacji. Co mam dalej zrobić ażeby usunąć tych lokatorów nie mając już ważnej umowy.

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      W takiej sytuacji musisz wystąpić na drogę sądową i oczekiwać na wyrok pozwalający Ci na eksmisję lokatorów. Przy braku najmu okazjonalnego czeka Cię niestety długa droga…

      Reply
  9. Justyna

    Dzień dobry,
    Chciałam prosić o poradę.
    Najemca, ze względy na utratę pracy chce wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego . Umowa obowiązuje do końca listopada. Rozumiem najemca nie może jej po prostu wypowiedzieć w dogodnym dla siebie terminie (673 § 3 k.c.). Nie wymagam by płacił do końca umowy, rozumem, że jest w trudnej sytuacji, chcę zaproponować porozumienie stron z zachowaniem co najmniej miesięcznego okresu wypowiedzenia, żeby w tym czasie znaleźć kolejnego najemcę. Obawiam się jednak, że najemca stwierdzi , że się wyprowadza i nie będzie chciał płacić za dodatkowy miesiąc, w którym nie będzie korzystał z mieszkania. Dodam, że nie zapłacił jeszcze za bieżący miesiąc, a kaucja zwrotna nie zabezpiecza opłat miesięcznych (teraz wiem, że kaucja nie powinna być za niska ?). Chciałam zapytać jak powinnam postąpić w takiej sytuacji. Jeśli najemca prześle mi wypowiedzenie, to co powinnam zrobić dalej, skoro będzie ono bezskuteczne? Co jeśli prześle mi klucze do mieszkania, czy mam prawo do mieszkania wejść? Jak wyglądają kolejne kroki? Czy najemca może powoływać się na zaistnienie szczególnych okoliczności- strata pracy, żeby wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, mimo że w umowie nie ma takiego zapisu? Dodam, że ja również straciłam pracę i czynsz z najmu jest na ten moment moim jedynym dochodem. Nie wiem czy walka o swoje ma sens, czy mimo, że jak mi się wydaje przepisy są po mojej stronie, to i tak więcej stracę niż zyskam.

    Będę wdzięczna za komentarz

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Justyno utrata pracy przez najemcę nie jest i nie może być żadną okolicznością uprawniającą go do wcześniejszego rozwiązania umowy. Samo Twoje podejście i chęć pójścia mu na rękę powinno być przez niego docenione i powinniście znaleźć wspólny język, który doprowadzi do zakończenia umowy bez większych strat dla żadnej ze stron umowy najmu. Kaucja w istocie powinna być większa niż jeden czynsz (zabezpiecza ona przede wszystkim szkody w mieszkaniu wartym kilkaset tysięcy złotych, a nie jak się powszechnie przyjęło płatność jednego czynszu). W momencie gdy otrzymasz od najemcy wypowiedzenie odbierz od niego protokolarnie klucze do mieszkania i poinformuj o trwającym okresie wypowiedzenia. Zaproponuj przy tym, że możecie ten okres skrócić do jednego miesiąca pod warunkiem, że ureguluje on swoje zobowiązania, a jeśli znajdziesz nowego najemcę wcześniej to zwrócisz mu opłacony przez niego czynsz – to powinno sprawić, że będzie mu zależeć na jak najszybszym oddaniu mieszkania i pokryciu czynszu (przynajmniej w teorii, bo każdy jest inny). Jeśli jednak nie będzie chciał regulować swoich należności, ale odda Ci protokolarnie mieszkanie to prezentuj je, szukaj najemcy i rozlicz go: tyle był winny, tyle udało się uzyskać od nowego najemcy, saldo najmu takie i takie, i nie bój się dochodzić swoich roszczeń w sądzie – trochę to potrwa, trochę to kosztuje, ale nie musisz robić tego już teraz, możesz za rok złożyć pozew po uprzednim wezwaniu do zapłaty z wyznaczeniem 7-dniowego terminu do uregulowania zobowiązania. Nie odpuszczaj, te pieniądze powinien zapłacić.

      Reply
  10. Dorota

    Umowę najmu mam podpisana na czas nieoznaczony. Jest w niej zapis, że jej rozwiązanie może nastąpić po uprzednim miesiecznym okresie wypowiedzenia, który rozpoczyna się od pierwszego dnia po dacie doręczenia wypowiedzenia. Czynsz jest płatny z góry do 10-go każdego miesiąca. Czy jeśli złożę wypowiedzenie 5.03, umowa zostanie rozwiązana 4.04 i czy za kwiecień bede musiała zapłacić za cały miesiąc czy tylko za 4dni?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Co prawda ustawa dla wynajmu mieszkań określa trzymiesięczny okres wypowiedzenia, ale jeśli żadna ze stron nie będzie robić problemu z miesięcznym to umowa może zakończyć się w dniu odpowiadającym dniu po złożeniu wypowiedzenia w miesiącu następnym, czyli: wypowiedzenie złożone 5.03 zakończy najem z dniem 6.04. Będziesz zobowiązana zapłacić za 6 dni miesiąca, przy czym powinnaś sprawdzić czy wypowiedzenie nie jest skuteczne na ostatni dzień miesiąca.

      Reply
  11. Marta

    Nie rozumiem tego „ze skutkiem na ostatni dzień miesiąca”. Czego to dotyczy? W umowie mam 2miesięczne wypowiedzenie. Jeżeli dziś złożę wypowiedzenie to do kiedy muszę tam mieszkać? W umowie mam właśnie ten dopisek „ze skutkiem na ostatni dzień miesiąca”.

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      To znaczy, że wypowiedzenie jest skuteczne na ostatni dzień miesiąca – przykładowo: jeśli wypowiesz umowę 3 lutego przy dwumiesięcznym okresie wypowiedzenia ze skutkiem na ostatni dzień miesiąca to umowa zakończy się 30 kwietnia. W przypadku gdy wypowiesz umowę 14 lutego najem zakończy się dokładnie w tym samym terminie. Jeśli jednak wypowiesz umowę 31 stycznia to umowa zakończy się 31 marca.

      Reply
  12. Kasia

    Dzień dobry, chciałabym prosić o poradę. Wraz z narzeczonym podpisałam umowę wynajmu mieszkania 8.08.2017 do 1.09.2018. Niestety na początku lutego zauważyliśmy, że w rogu za łóżkiem jest mokra ściana i podłoga, a na powierzchni ściany wyszedł grzyb. Grzyba udało się zmyć środkami grzybobójczymi, ale ściana i podłoga dalej były mokre. Tego samego dnia powiadomiliśmy właściciela, który zamówił hydraulika. Hydraulik stwierdził, że problemem jest prysznic, który znajduje się po drugiej stronie ściany. Rozebrał go, uszczelnił i złożył (400 zł pokryte przez właściciela). Ściana dalej była mokra po wzięciu prysznica. Hydraulik przyjechał jeszcze raz, ze swoim szefem i w ramach reklamacji jeszcze raz rozebrali prysznic, uszczelnili lepiej i złożyli z powrotem. Te remonty były dla nas bardzo uciążliwe, silikon śmierdzi, trzeba cały czas wietrzyć, łózko jest w innym miejscu żeby ściana i podłoga mogły schnąć. Mamy 2-miesieczny okres wypowiedzenia. Zapytalismy właściciela, czy ze względu na uciążliwe warunki mieszkania moglibyśmy skrócić okres wypowiedzenia. Powiedział, że wtedy nie odda nam kaucji, która wynosi 2000 zł. To dla mnie bardzo dużo. Uważam, że byliśmy w porządku wobec właściciela, bo zaraz powiadomiliśmy go o problemie, byliśmy dostępni dla hydraukików (to wiązało się ze zmianą naszych planów), byliśmy pytać tez sąsiadku, czy z jej ścianą przylegajacą do naszej jest jakiś problem. Poza tym jestem alergikiem i mam problemy z zatokami. Byłam chora po pierwszej wymianie prysznica. Właściciel uważa, że jest poszkodowany, bo nie znajdzie szybko nikogo na naszemiejsce, a wynajem mieszkania to jego główne źródło dochodów. Czy jest jakiś sposób, żeby wyprowadzić się wcześniej, ale odzyskać kaucję? Argumentujemy to tym, że utrudnione jest mieszkanie w lokalu, gdzie jest mokra ściana i podłoga, trzeba ciągle wietrzyć, bo jest zapach wilgoci, a poza tym (co też zgłaszaliśmy), są wystajace ze ściany wtyczki z prądem. Proszę o poradę.

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Kasiu ze skróceniem okresu wypowiedzenia wobec niechęci wynajmującego będzie Wam ciężko – samo stanowisko właściciela przy tym nie dziwi, bo dba o to by mieszkanie przynosiło mu dochód. Sugerowałbym jednak zaproponować żeby obniżyć płacony przez Was czynsz najmu przez okres, w którym odczuwaliście niedogodności. Jeśli właściciel podchodzi do wynajmu zdroworozsądkowo to powinien wyjść na przeciw takiej prośbie – zachowa on „pracujący” najem, a Wy otrzymacie pewną rekompensatę za uciążliwości.

      Reply
  13. Karolina

    Witam serdecznie. Wynajmuje mieszkanie od całkiem miłego małżeństwa, problem zaczął się gdy chce się wyprowadzić. Umowę podpisaną mam na rok, minęło pół roku, w umowie mam zawarty 3 miesięczny okres wypowiedzenia. Poinformowałam o swoim opuszczeniu mieszkania na początku lutego i mieszkaniu do 23 lutego czyli miesiąc. Napisałam wypowiedzenie gdzie jest zawarty miesięczny okres wypowiedzenia, czy mogę mieć jakieś nieprzyjemnosci?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Jeśli w umowie masz zawarty 3-miesięczny okres wypowiedzenia to nawet jeśli w wypowiedzeniu napisałaś o miesięcznym to nie będzie on miał zastosowania. Twój wynajem zakończy się trzy miesiące po złożeniu wypowiedzenia i w zapisach umowy powinnaś jeszcze sprawdzić czy nie ma tam dookreślenia „ze skutkiem na ostatni dzień miesiąca”.

      Reply
  14. michał

    Witam.
    Podpisałem umowe wynajmu domu na pół roku dziś, na wynajem od przyszłego miesiąca. mogę odstąpić od takiej umowy przed wydaniem lokalu?
    czy napisać wypowiedzenie tej umowy?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Jeśli nie masz w umowie najmu zapisu o prawie do odstąpienia od umowy to możesz ją tylko wypowiedzieć przy zachowaniu terminów wypowiedzenia.

      Reply
  15. Vicky

    Jestem Wynajmującą. Umowe z Najemcą podpisałam na czas okreslony 2 lata ( najem okazjonalny). W umowie jest zapis ze strony nie mogą zerwać umowy najmu w pierwszym roku trwania umowy a w kolejnym roku każda ze stron może wypowiedzieć umowe zachowując 6tyg okres wypowiedzenia. Czy taki zapis jest ważny w swietle prawa i mogę wypowiedzieć umowe po roku?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Tak, umowy na czas określony są niewypowiadalne chyba że strony wskażą możliwość i warunki jej rozwiązania.

      Reply
  16. Karolina

    Bardzo dziękuję za odpowiedź 🙂

    Reply
  17. Magda

    Dzień dobry.
    w umowie najmu zawartej na czas nie określony mam zapis:
    „Każdej ze stron przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy z zachowaniem 2 miesięcznego terminu wypowiedzenia, z tym że żadna ze stron nie wypowie umowy w okresie 3 pierwszych miesięcy od daty jej zawarcia.”

    Umowa była zawarta 01.05.2017, z uwagi na wyjazd zagraniczny, który jest ustalony na 3 kwietnia, chcę wypowiedzieć umowę z datą 06.02.2018. Czy tak mogę zgodnie z prawem? Od kiedy będzie się liczył się okres wypowiedzenia w takim wypadku? Czyli do kiedy jestem zobowiązana się wyprowadzić i do kiedy jestem zobowiązana płacić czynsz i odstępne za najem?

    Będę wdzięczna za odpowiedź.

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Jeśli umowa została zawarta na czas nieokreślony to okres wypowiedzenia (przy założeniu, że czynsz jest płatny miesięcznie) powinien wynosić 3 miesiące ze skutkiem na ostatni dzień miesiąca. Zapis o braku możliwości wypowiedzenia przez pierwsze trzy miesiące jest dyskusyjny, ale biorąc pod uwagę, że ten czas już minął nie ma co się nad tym rozwodzić. Okres wypowiedzenia rozpocznie swój bieg w momencie dostarczenia wypowiedzenia na piśmie wynajmującemu. Jeśli zrobisz to 6.02.2018 to umowa zgodnie z zapisami umowy zakończy się z dniem 30 kwietnia (a wedle prawa powinna zakończyć się 31 maja). Masz jeszcze możliwość rozwiązania umowy za porozumieniem stron, co w Twoim wypadku będzie najlepszym rozwiązaniem.

      Reply
  18. Karolina

    Witam. Będę bardzo wdzięczna za poradę. Podpisałam umowę na wynajem pokoju z osobą, która jest głównym wynajmującym mieszkanie. Wczoraj otrzymałam od niej wypowiedzenie uargumentowane tym, że chce zamieszkać ze swoją kuzynką, dlatego ja muszę wyprowadzić się do końca lutego. Nie chciałabym wyprowadzać się tak szybko z tego mieszkania. Umowa jest bezterminowa, jest w niej zapis o miesięcznym terminie wypowiedzenia, czynsz płacę co miesiąc. Według Pańskiego artykułu miesięczny termin wypowiedzenia jest zgodny z ustawą, jednak wg Art. 688 K.C.: „Jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.” W innych artykułach znalazłam informacje, że przeciwne zapisy umowne są nieważne bowiem przepis art. 688 k.c. ma charakter bezwzględnie obowiązujący. Jak jest rzeczywiście? Czy muszę wyprowadzić się z końce lutego, czy mogę nie wyrazić na to zgody i wyprowadzić się dopiero z końcem kwietnia?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Karolino masz rację przytaczając przepis art 688 KC. Ustawa wskazuje terminy wskazane w art. 673, przy czym art. 688 znajdzie tutaj zastosowanie jako przepis szczególny i bezwzględnie obowiązujący. W przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony, w której okres rozliczeniowy został określony jako miesiąc, najem wypowiada się najpóźniej na trzy miesiące naprzód. Żadne zapisy umowne nie mogą skrócić tego czasu, chyba że stosunek prawny zostanie zakończony na podstawie porozumienia stron. Wypowiedzenie Twojego najmu będzie zatem skuteczne na ostatni dzień kwietnia, o ile wypowiedzenie zostało Ci doręczone jeszcze w styczniu. Dzięki Twojemu spostrzeżeniu zaktualizuję artykuł, sam dotychczas korzystałem wyłącznie z umów terminowych, które rządzą się nieco innymi prawami.

      Reply
  19. ola

    Witam. Proszę o podpowiedź. Wynajmuję mieszkanie z umową podpisaną na czas określony. Chciałabym wypowiedzieć umowę z zachowaniem ustawowego okresu wypowiedzenia w połowie okresu najmu. Natomiast w umowie mam tylko wspomniane o możliwości wypowiedzenia ze strony Wynajmującego, gdy nie dotrzymam warunków tej umowy oraz, że w sprawach nieuregulowanych mają zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego. Czy zatem mam prawo wypowiedzieć tą umowę? Z góry bardzo dziękuję za podpowiedź.

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Olu niestety jeśli w umowie terminowej nie została przewidziana możliwość wypowiedzenia przez Ciebie umowy to nie możesz jej zakończyć przed czasem. Jedyne co Ci pozostaje to rozwiązanie umowy za porozumieniem stron na warunkach takich jakie zaakceptuje wynajmujący.

      Reply
  20. Kor

    Witam
    Mam umowę do końca czerwca, ale chciałabym się wyprowadzić. W umowie jest napisane :
    „wynajmujacy gwarantuje, że cena czynszu pozostaje niezmieniona przez rok trwania umowy. Przekroczenie terminu 14 dni od ostatecznej daty zapłaty czynszu (to jest do 10tego kazdego miesiaca) oraz nieprzestrzegania zasad wspolzycia spolecznego powoduje wygasniecie umowy ze skutkiem natychmiastowym
    – ponadto najemca wpłaca wynajmujacemu kacje wysokości (..) kaucja ta zostaje zwrocona najemcy po wygasnieciu umowy, uregulowania wszytskich rachunków oraz naprawieniu ewentualnych szkód.
    -wynajmnujacy zatsrzega sobie prawo do zatrzymania kaucji w przypadku, gdy najemca zrezygnuje z najmu przed upływem terminu który przeiwduje umowa ”

    nie ma w umowie wyszczegolnione w jakim wypadku moge z takiej umowy zrezygnować, dlatego wywnioskowałam ze moge ta umowe wypowiedzieć w każdej chwili i się wyprowadzić bez zwrotu kaucji. Właściciel powiedział ze nie ma takiej możliwości dlatego ze on mi żadnego wypowiedzenia nie podpisze. Czy w takim razie nie ma możliwości wyprowadzenia się ?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Jeśli umowa została zawarta na czas określony, a nie przewidziano w niej możliwości wypowiedzenia poza tymi wskazanymi przez Ciebie wyżej to nie możesz jej wypowiedzieć. Umowa musi zakończyć się w ostatnim dniu okresu na jaki została zawarta. Inaczej to wygląda przy umowie na czas nieokreślony, wtedy masz możliwość złożenia wypowiedzenia i podpis wynajmującego nie ma tu żadnego znaczenia – wystarczy nadać wypowiedzenie listem poleconym za potwierdzeniem odbioru. Dzień doręczenia rozpoczyna bieg terminu okresu wypowiedzenia przewidzianego w Kodeksie Cywilnym.

      Reply
  21. Adam

    Witam,
    Mam w swojej umowie najmu (jestem najemcą) zapis: „Strony ustalają, że Najemcy nie mogą wypowiedzieć umowy w okresie pierwszych 6 miesięcy od daty jej zawarcia”. Okres ten mija 31.01.2017.
    Pytanie:
    Fakt wypowiedzenia umowy oznacza tutaj fakt doręczenia wypowiedzenia czy faktycznego rozwiązania umowy? Jeśli umowa zgodnie z okresem wypowiedzenia (2 mies) zostanie rozwiązana już po tym okresie, to czy mogę wypowiedzenie złożyć w ciągu tych 6 miesięcy?

    Pozdrawiam

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Moim zdaniem powinno się to interpretować w ten sposób, że dopiero po 6 miesiącach (nawet 1 dzień po) możesz doręczyć wynajmującemu wypowiedzenie umowy i rozpocząć tym samym okres wypowiedzenia. Czym innym jest bowiem wypowiedzenie, okres wypowiedzenia i rozwiązanie umowy.

      Reply
  22. Barbara

    Mam zawartą umowę najmu pokoju na czas nieokreślony. W umowie jest zapis o 1-miesięcznym terminie wypowiedzenia. Umowę wypowiedziałam 01.12.2017r. Wynajmujący określił skutek wypowiedzenia na 31.01.2018 r. ze względu na to, że nie złożyłam wypowiedzenia 30.11.2017 r. Czy jego interpretowanie zapisów jest zgodne z prawem? Czy skutek wypowiedzenia zgodnie z zawartą umową nie powinien być 02.01.2018?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Wypowiedzenie jest skuteczne na ostatni dzień miesiąca następującego po miesiącu w jakim wypowiedzenie złożono, wynajmujący więc prawidłowo wskazuje termin zakończenia umowy.

      Reply
  23. Ap

    Witam,
    Co jeśli właściciel wypowiada mi umowę telefonicznie ale nie pofatyguje się osobiście żeby wziąć odę mnie podpis? Rozumiem że to co nie jest napisane jest nieważne prawda?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Jeśli umowie jest zawarta na piśmie i zawarty jest w jej zapis, że wszelkie jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności to z całą pewnością wypowiedzenie złożone bez zachowania takiej formy będzie bezskuteczne. Ty sam nie musisz takiego wypowiedzenia podpisywać, istotne jest tutaj doręczenie takiego pisma do Ciebie.

      Reply
  24. pytano

    Witam umowę podpisałem na czas określony 15-10-2016 na 12 miesięcy do 31-10-2017 ( tak mam wpisane w umowie) mam tam zapis, że obowiązuje mnie 2 miesięczny okres wypowiedzenia „najemca zobowiązuje się do poinformowania osoby wynajmującej o zakończeniu okresu najmu na co najmniej pełne 2 miesiące kalendarzowe, podlegające opłatom w ustalonej wysokości” wczoraj czyli 26-10-2017 wypowiedziałem takową umowę telefonicznie informując właścicielkę, że nie przedłużam umowy. Tak więc obowiązuje mnie teraz 2 miesięczny okres wypowiedzenia tak z normalną płatnością wpisaną w umowe? Pytam bo właścicielka kazała mi się wyprowadzić do 31-10-2017 czyli za 4 dni chyba pod most 🙂

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      umowa zawarta na czas określony kończy się z dniem na jaki została zawarta, czyli 31.10.2017 musisz oddać mieszkanie wynajmującemu.

      Reply
  25. Lukas

    Najemca wypowiedział mi umowę najmu po wpłaceniu całości odstepnego bez podania przyczyny które było ujęte w umowie ! Czy to można nazwać wyłudzeniem pieniędzy odemnie ? Ponieważ czynsz jak i inne opłaty były opłacane regularnie .

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Z kontekstu wnoszę, że mówisz o wynajmującym (właścicielu mieszkania), który wypowiedział Ci umowę? Jak wyglądała sama umowa najmu? Czy była zawarta na czas określony czy nieokreślony? Czy w umowie były przewidziane sytuacje, w których umowa mogła zostać wypowiedziana? Pamiętaj, że nawet jeśli płacisz czynsz, to drugiej stronie może przysługiwać prawo do wypowiedzenia umowy, ważne żeby były przy tym zachowane terminy wypowiedzenia.

      Reply
  26. Ares

    Ciekawy artykuł. Jak postąpić w sytuacji wypowiedzenia umowy na czas określony ustalony na 6 miesięcy po upływie 3 miesięcy. Wynajmującym jest obcokrajowiec.

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Jeśli umowa nie przewidywała możliwości wypowiedzenia to należałoby je uznać za nieskuteczne. Jedyne co pozostaje to realizować sankcje określone umową. Pytanie jakie były zabezpieczenia w umowie na wypadek takiej sytuacji? Dobrze sprawdziłaby się utrata kaucji, bo ściganie dłużnika w Polsce jest ciężkie, a co dopiero za granicą…

      Reply

Dodaj komentarz