Wynajem cudzoziemcom, czyli jak nie bać się obcokrajowca

10-15 minut

Wynajem cudzoziemcom jest owiany swoistą aurą niepokoju, by nie powiedzieć wręcz obaw i niechęci. Czy jednak ma to jakieś odzwierciedlenie w faktycznej współpracy z imigrantami z innych krajów? A może na pierwszy plan wychodzą nasze głęboko ukryte urazy czy bezsensowne stereotypy? Jeśli wynajmujesz mieszkanie, to powinieneś się przygotować na wynajem również cudzoziemcom.

Coraz większa liczba cudzoziemców

Dzięki rosnącej gospodarce, przy jednoczesnym braku rąk do pracy spowodowanym sytuacją demograficzną i emigracją zarobkową, w Polsce pojawia się coraz więcej obcokrajowców. W głównej mierze spotykamy się z napływem ludzi tuż zza naszej wschodniej granicy: Ukrainy i Białorusi, którzy reprezentują zbieżny z naszym krąg kulturowy (mimo oczywistych różnic). Pojawia się również coraz więcej imigrantów z krajów dla nas egzotycznych, takich jak Indie czy Wietnam.

Jeśli wynajmujesz mieszkanie, musisz oswoić się z kontaktem z cudzoziemcami – ich liczba będzie bowiem z roku na rok rosnąć gdy do naszego kraju zmierzać będą kolejne grupy i nacje poszukujące swojej szansy na lepsze życie.

Obawa przed wynajęciem mieszkania cudzoziemcom

Wynajem cudzoziemców co do zasady nie różni się niczym od takiego, w którym masz do czynienia z Polakami – i tu mamy do czynienia z przedmiotem najmu, umową stron, czynszem oraz określonymi prawami i obowiązkami Najemcy i Wynajmującego. Mimo to, współpraca z obcokrajowcami wciąż budzi w nas pewną obawę i skutecznie zniechęca do rozmów z obywatelami innych krajów. Czy słusznie?

Pełne zrozumienie umowy najmu

Niewątpliwym kłopotem może być pełne zrozumienie zapisów umowy najmu przez Twojego zagranicznego Najemcę – szczególnie jeśli korzystasz z profesjonalnego wzoru, dobrze zabezpieczającego Twoje interesy. Nawet gdy Najemca porozumiewa się w języku polskim, nie oznacza to, że zrozumie zapisy obligujące go do współpracy przy okresowych wizytach w mieszkaniu, obowiązkach związanych z utrzymaniem mieszkania w niepogorszonym stanie czy trybach rozwiązania umowy najmu.

Choć sam posługuję się językiem angielskim na poziomie średnio zaawansowanym, to mam wątpliwości czy czytając umowę napisaną przez prawnika w Wielkiej Brytanii zrozumiałbym dokładnie wszystkie jej postanowienia bez dodatkowej pomocy (nawet jeśli miałby to być tylko Google Transaltor). Brutalna prawda jest taka, że Twój Najemca pewnie nie zada sobie dodatkowego trudu by uważnie przestudiować wiążącą go umowę, ale to nie tylko przywara obcokrajowców – Polaków też.

Tłumaczenie umowy najmu na język obcy

Możesz oczywiście przetłumaczyć umowę na inny język. Pytanie tylko jak dobrze chcesz to zrobić? Skorzystasz z translatora czy udasz się do tłumacza przysięgłego? Jeśli to pierwsze, to czy tak dobrze znasz język na który umowę tłumaczysz, że jesteś w stanie zweryfikować prawidłowość transponowanych zapisów? Jeśli tak to gratuluję! Jeśli to drugie, to czy jesteś pewny że Ty powinieneś ponieść tego koszty? A co, gdy za rok zaktualizujesz zapisy swojej umowy o nowe postanowienia?

Przy tłumaczeniu umowy pojawia się jeszcze jeden kłopot praktyczny: która wersja językowa ma być decydująca przy pojawieniu się rozbieżności w interpretacji zapisów? Jeśli masz zamiar tłumaczyć umowę, koniecznie dodaj ustęp, w którym strony zgodnie oświadczają, że w przypadku wystąpienia takich różnic, decydować będzie interpretacja w języku polskim.

Różnice kulturowe

Inna sprawa to różnice kulturowe, które możesz napotkać wynajmując mieszkanie cudzoziemcom. Tak jak Ukraińcy i Białorusini są Słowianami, z którymi różnić nas może historia, język, alfabet czy religia, to jednocześnie łączyć nas będą wspólne europejskie korzenie. Tak na dobrą sprawę – gdyby się bardziej wgryźć – to jesteśmy do siebie bardzo podobni, choć kto inny z pewnością mógłby dowodzić, że jest inaczej. Zależy od perspektywy.

Nieco inaczej będzie natomiast z imigrantami z Bliskiego Wschodu, których krąg kulturowy znacznie różni się od naszego. I nie piszę tego jako przytyk, wytyk, czy obrazę. Państwa arabskie mają inne zwyczaje, inną kuchnię, inne oczekiwania i inne spojrzenie na drugiego człowieka. Nie zdziw się więc, jeśli coś dla Ciebie oczywistego, będzie czymś zupełnie nieakceptowanym dla Twojego lokatora z rejonu Zatoki Perskiej. Przykład: nie na miejscu jest podać rękę żonie mężczyzny jako pierwszej (a najlepiej w ogóle jej ręki nie podawać!). Z drugiej strony, Ty będziesz oczekiwał terminowej płatności do konkretnego dnia miesiąca, a Twój Najemca będzie przywiązywał do tego mniejszą wagę (co nie znaczy, że nie będzie chciał regulować płatności).

Jeszcze inaczej będziesz współpracować z Azjatą, który (wybacz stereotyp) będzie cechował się skromnością i dystansem. Co nie znaczy, że tacy są wszyscy. Pamiętaj, że Azjata to określenie bardzo szerokie. To tak jakbyś teraz powiedział, że każdy Polak to taki drugi Hiszpan. No chyba niekoniecznie?

Cudzoziemcom potrzebne jest zameldowanie

To, o czym musisz wiedzieć współpracując z cudzoziemcami, to z reguły mają Oni potrzebę zameldowania się w wynajmowanym mieszkaniu. Polacy tego nie robią, bo… nie muszą. To znaczy jest oczywiście obowiązek meldunkowy (tak, jest nadal), ale nam niekoniecznie jest potrzebny do życia. Z reguły meldujemy się w swoim, kupionym już domu, jako element pewnego samo-spełnienia i wewnętrznego potwierdzenia przed sobą „tak, to moje!”.

Cudzoziemcom natomiast potrzeba meldunku by otrzymać (lub przedłużyć) zezwolenie na pobyt w kraju. I nie musisz się tego bać! Zameldowanie się jest bowiem czynnością czysto faktyczną, administracyjną. Nie rodzi po Twojej stronie żadnych nowych obowiązków czy ograniczeń w prawie własności i dysponowania Twoim majątkiem jakim jest mieszkanie. Dobrze jednak, byś w umowie najmu posiadał zapis obligujący go do wymeldowania się po zakończeniu najmu, lub zezwoleniu na wymeldowanie go samodzielnie bez jego dodatkowego podpisu. Jeśli chcesz więcej przeczytać o zameldowaniu Najemcy zajrzyj do tego artykułu.

Szkody w mieszkaniu wyrządzone przez cudzoziemca

Jeśli obawiasz się szkód wyrządzonych przez cudzoziemca to możesz już w tym momencie przestać myśleć o wynajmie mieszkania. Uszkodzenia to rzecz normalna i nie jest w jakikolwiek sposób powiązana z narodowością użytkownika. Mamy do czynienia z człowiekiem, a nie określoną grupą czy nacją, a każdy człowiek może narazić nas na nieplanowany wydatek.

W tym miejscu bardziej uczulałbym Cię, byś upewnił się czy Twój Najemca rozumie wszystkie zapisy umowy, świadomy jest Jego praw, ale i obowiązków związanych z mieszkaniem. Nie zapominaj też o wizytacjach, a jeśli dzieje się coś niepokojącego – reaguj!

Kaucja

Na wypadek szkód w mieszkaniu powinieneś pobrać od Najemcy kaucję, w odpowiedniej wysokości. Odpowiednia wysokość kaucji to (UWAGA!) więcej, niż jednomiesięczny czynsz najmu! Wpłacony depozyt ma wystarczyć na pokrycie ewentualnych wydatków. Jako przykład możesz wziąć gruntowne sprzątanie mieszkania (nie, nie kosztuje 100 zł!) czy malowanie. Oczywiście jeśli zażyczysz sobie 50.000 zł kaucji przy nieruchomości o niskim standardzie i czynszu na poziomie 2.000 zł miesięcznie to nie wróżę Ci szybkiego znalezienia Najemcy. Jeśli jednak pobierzesz około 150% wartości czynszu to już będziesz miał jakąś pulę pieniędzy, do której możesz ostatecznie sięgnąć by przywrócić mieszkanie do stanu poprzedniego – wcale to jednak nie znaczy, że ta suma w zupełności wystarczy.

Prawda jest taka, że przy wynajmie cudzoziemcom musisz jeszcze mieć na uwadze ryzyko ich wyjazdu z Polski bez pokrycia należności wynikających z płatności czynszu najmu. Im więc większa jest kaucja, tym lepiej, ale – znowu – to tyczy się również współpracy z naszymi Rodakami.

Ochrona praw lokatorów obejmuje również cudzoziemców

Nie zapominaj o tym, że cudzoziemców też chroni ustawa o ochronie praw lokatorów! Jeśli zatem będziesz chciał wyrzucić rodzinę z dziećmi na bruk w środku zimy to zapomnij – komornik odmówi przeprowadzenia takiej eksmisji, chyba że zawrzesz umowę najmu okazjonalnego, a sam Najemca w formie aktu notarialnego oświadczy, że wyprowadzi się z mieszkania po zakończeniu najmu do miejsca przez Niego wskazanego.

Rygor poddania się egzekucji i tłumacz przysięgły

Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy, w której jednym z załączników jest akt notarialny z oświadczeniem Najemcy o dobrowolnym opuszczeniu lokalu mieszkalnego po rozwiązaniu umowy najmu. Bardziej prawniczo, acz prawidłowo, nazywa się to rygorem poddania się egzekucji. Jeśli chodzi o najem okazjonalny to koniecznym jest, by Najemca złożył przed notariuszem oświadczenie co do opuszczenia mieszkania, nic jednak nie stoi na przeszkodzie by przeprowadzić z nim jeszcze rygor poddania się egzekucji co do zapłaty. Ten drugi jest dla Ciebie dodatkowym zabezpieczeniem na wypadek zaległości pieniężnych wynikających z umowy najmu. Więcej o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez Najemcę przeczytasz tutaj.

Możesz przy tym napotkać dwa problemy… Pierwszy to brak miejsca, które mógłby wskazać Najemca jako swój lokal zastępczy (mieszkanie do którego mógłby się wyprowadzić po zakończeniu umowy). Skoro zatem nie ma takiego miejsca, to niemożliwym jest spełnienie ustawowej przesłanki i tym samym nie ma szans zawrzeć umowy najmu okazjonalnego, która w przeciwieństwie do zwykłej umowy lepiej zabezpiecza Cię na wypadek dzikich lokatorów. Od razu odpowiem: miejsce poza granicami Polski nie zda w tej sytuacji egzaminu. Polski komornik nie będzie mógł bowiem wykonać swoich czynności na terenie innego państwa.

Drugi problem to potencjalna konieczność zaangażowania tłumacza przysięgłego. Z taką potrzebą będziesz miał do czynienia, jeśli notariusz uzna, że istnieje ryzyko, że choćby jeden z Twoich Najemców nie w pełni rozumie treść oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Fakt, że mąż dokładnie przetłumaczy treść aktu żonie (bądź odwrotnie) nic tu nie wskóra. Potrzebny jest tłumacz przysięgły, a to są koszty, których nie powinieneś pokrywać ze swojej kieszeni.

Dochodzenie roszczeń od obcokrajowca

Ostatnia sprawa to dochodzenie roszczeń od obcokrajowca. Zgodnie z prawem masz prawo wystąpić na drogę sądową i narodowość nie ma tu nic do rzeczy. Możesz swojego Najemcę pozwać. Ba, możesz nawet wygrać (po kilku latach?). Całość rozbija się o późniejszą ściągalność zasądzonej Ci kwoty…

W Polsce

W Polsce, jak to w Polsce. Komornicy odzyskują około 20% zasądzonych należności. Często trwa to też latami. Jest to możliwe, ale musisz uzbroić się w cierpliwość i liczyć, że masz choćby odrobinę szczęścia.

W Unii Europejskiej

Nieco gorzej, jeśli zamierzasz egzekwować zasądzoną kwotę w innym kraju Unii Europejskiej. Możesz to oczywiście zrobić, wystarczy nadać tytułowi egzekucyjnemu odpowiednią klauzulę (brzmi tak łatwo, nie?). Są to jednak dodatkowe koszty, a i tak nijak się mają do kosztów, które poniesiesz występując w krajach zachodniej Europy o egzekucję długu u tamtejszego komornika. Przy niewielkich kwotach raczej nieopłacalne, a długie i bez gwarancji sukcesu.

Poza Europejskim Obszarem Gospodarczym

Praktycznie zapomnij.

Podsumowanie

Wynajem cudzoziemcom nie jest niczym niezwykłym. Narodowość nigdy też nie determinuje tego, jak przebiegać będzie wynajem. Twoje mieszkanie nie ulegnie dewastacji z automatu, gdy zdecydujesz się na współpracę z kimś z innego kraju. Wszyscy jesteśmy tylko ludźmi. Mamy swoje wady, ale i zalety. Mi osobiście bardzo dobrze współpracuje się z cudzoziemcami. W większości też, zależy im na tym by wywiązywać się ze swoich obowiązków, nie powinieneś się więc ich bać, bo za jakiś czas to Oni mogą głównie być zainteresowani wynajęciem Twojego mieszkania.

A Ty wynajmowałeś cudzoziemcom? Jakie są Twoje doświadczenia? Podziel się nimi w komentarzu!

Borysław Pasierbski