Zarządzanie najmem dla każdego

Zdecydowana część właścicieli nieruchomości decydując się na wynajem swoich czterech kątów czyni to samodzielnie kierując się chęcią zaoszczędzenia pieniędzy lub przeświadczeniem, że zrobią to równie dobrze jak podmiot profesjonalny oferujący zarządzanie najmem. Czy aby na pewno decydując się na takie rozwiązanie nie przysparzamy sobie tylko pracy kosztem naszego czasu wolnego i czy nie bierzemy na siebie ryzyka niepotrzebnych nerwów przy sytuacjach spornych z najemcami?

Na zachodzie Europy, gdzie naturalnym jest wynajem z pomocą agencji nieruchomości, trudno jest znaleźć ogłoszenia od osób prywatnych. Wynika to przede wszystkim ze świadomości właścicieli mieszkań, że powierzenie zarządzania najmem profesjonaliście jest po prostu wygodne – posiadając nieruchomość i decydując się na jej wynajem udają się do agencji, która przejmuje na siebie wszystkie bądź część obowiązków związanych z „prowadzeniem” nieruchomości i generowaniem z niej przychodu pasywnego. Z czego to wynika?

Wiedza i Doświadczenie

Niezaprzeczalną przewagą firm oferujących zarządzanie najmem jest ich doświadczenie w branży. Podmioty te posiadają odpowiednią wiedzę do zarządzania nieruchomością, a co za tym idzie są przygotowane formalnie i praktycznie do zapewnienia nam przychodów z własnego „M”.

Aspekt formalny to przede wszystkim umowa najmu. Można oczywiście z powodzeniem odnaleźć w Internecie wzory takich umów, jednak trzeba uczciwie powiedzieć, że większość z nich jest nie tyle prosta w swej konstrukcji, co ograniczona w zakresie istotnych postanowień, które w takiej umowie powinny być zawarte z uwagi na interesy obu stron. Umowa powinna zawierać nie tylko określenie stron, przedmiotu najmu, czasu trwania umowy i wysokości czynszu, ale również elementy dotyczące możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy, postanowień w zakresie posiadania zwierząt czy ulepszeń mieszkania, a o tym często się zapomina. Warto przy tym wiedzieć czy chcemy wynajmować nieruchomość na zasadach ogólnych czy z pomocą najmu okazjonalnego. Jeżeli to drugie, to czy jesteśmy pewni wszystkich czynności, jakich musimy dokonać aby najem okazjonalny zaistniał? Czy przewidzieliśmy w umowie możliwość jej wcześniejszego rozwiązania? A jeśli tak to na jakich warunkach i czy aby na pewno są one zgodne z prawem?

Co więcej, doświadczenie zarządców nieruchomości tego typu jest nieocenione przy sporządzaniu szczegółowego protokołu zdawczo-odbiorczego wraz z dokumentacją zdjęciową, co często jest traktowane po macoszemu, a pozostaje niezbędne przy ewentualnych sporach z najemcami. Samo pośrednictwo profesjonalnego podmiotu przy pewnych nieścisłościach czy sporach pozwala też ważyć emocje stron i doprowadzić do szybkiego ich zakończenia. To wszystko sprawia, że praktyczne obycie się z wynajmem nieruchomości umożliwia sprawniejsze zarządzanie najmem.

Bezpieczeństwo

Każdemu wynajmującemu zależy, aby wynajmowane przez niego mieszkanie nie zostało zniszczone przez najemców. By uchronić się przed taką ewentualnością zawsze możemy ustalić wystarczająco wysoką kaucję, prowadzić długą selekcję potencjalnych najemców oraz dodatkowo ubezpieczyć nieruchomość. Wszystkie wyżej wymienione jednak narzędzia mogą odstraszyć zainteresowanych albo ograniczyć przewidziany przez nas dochód. Gdy kaucja będzie zbyt wysoka, mało kto będzie chciał się zdecydować na jej pokrycie. W przypadku długiej selekcji narażamy się na ryzyko utraty zysku w czasie trwających poszukiwań, a wykupienie dodatkowego ubezpieczenia – choć zawsze wskazane – nie zagwarantuje nam prawidłowego zachowania najemcy, ale pozwoli na ewentualne pokrycie kosztów przywrócenia mieszkania do stanu poprzedniego.

„Zawsze dokładamy wszelkich starań, aby jak najlepiej poznać najemcę przed podjęciem z nim współpracy. Każda z osób zainteresowanych zarządzaną przez nas nieruchomością wskazuje z kim moglibyśmy porozmawiać odnośnie jej referencji oraz wypełnia ankietę personalną wraz ze wskazaniem źródeł dochodów i zgodą na sprawdzenie w Biurze Informacji Gospodarczej pod kątem braku zaległości w spłacie zobowiązań. Czynności, które podejmujemy pozwalają w możliwie krótkim czasie ocenić, czy potencjalny najemca zapewni właścicielowi nieruchomości bezpieczny przychód” – mówi Łukasz Kryle, Członek Zarządu Gestor Home.

Podmioty trudniące się zarządzaniem najmem wedle obowiązujących w Polsce przepisów muszą być ponadto ubezpieczone od odpowiedzialności cywilnej, co dodatkowo gwarantuje nam, że z naszym mieszkaniem nie stanie się nic niepożądanego.

Możliwości

Inną sprawą pozostają możliwości każdego z nas w porównaniu do firmy, która prowadzi profesjonalną obsługę najmu.

Weryfikacji najemcy w zakresie jego historii – mniej lub bardziej szczegółowej – może co do zasady dokonać każdy. Uzależnione jest to tylko od doświadczenia i predyspozycji wynajmującego do prowadzenia swobodnej rozmowy z najemcą, podczas której dowiedzieć się możemy o nim czegoś więcej. Da nam to pewien obraz osoby z którą rozmawiamy, jednak nie przysporzy nam wiedzy w zakresie jej wypłacalności, a samodzielne zamówienie kilku raportów z BIG lub KRD mocno uszczupli nasze dochody.

W dużej mierze też każdy z nas ubezpiecza swoją nieruchomość, jednak rzadko kiedy uda nam się wynegocjować taką składkę ubezpieczenia, przy takim zakresie odpowiedzialności Towarzystwa Ubezpieczeniowego jak podmiot, który takich umów zawiera setki rocznie, przy czym też profesjonalnie doradzi jakie ubezpieczenie wybrać.

Kompleksowość usługi

Wydawać by się mogło, że wynajem mieszkania nie może być trudny. Tak się przynajmniej powszechnie przyjmuje, jednak zakres czynności, które musimy na siebie przyjąć jest dużo szerszy, aniżeli tylko przekazanie kluczy lokatorom.

Z jednej strony musimy zająć się znalezieniem najemcy, negocjacjami warunków umowy, sporządzeniem protokołu zdawczo-odbiorczego wraz z dokumentacją zdjęciową, a z drugiej powinniśmy trzymać pieczę nad przebiegiem całego najmu. Ubezpieczenie nieruchomości, rozliczenie podatku dochodowego, odprowadzenie danin lokalnych, wizytacje mieszkania, organizowanie napraw i zdarzające się ponaglanie najemcy do zapłaty zaległych płatności to czynności, których będziemy musieli dokonać, przy czym nie każdy chce lub ma możliwość zajmowania się każdą z nich, dlatego powierzenie tego profesjonalistom, którzy dostarczają tak kompleksową usługę zarządzania najmem zrzuci z naszych barków zbędny ciężar.

Czas

Kwestią równie istotną, o ile nie najważniejszą co poruszone wcześniej, jest czas, który musimy poświęcić na wynajęcie nieruchomości oraz późniejsze jej wizytacje i rozliczenia. Większa część wynajmujących nadal nie liczy godzin jakie musi poświęcić na wynajmowane przez siebie mieszkanie.

Wystarczy zdać sobie sprawę, że aby znaleźć odpowiedniego najemcę musimy średnio odbyć 8-10 spotkań i odebrać co najmniej dwukrotnie tyle telefonów, a to dotyczy tylko tych nieruchomości, które inni subiektywnie uznają za atrakcyjne.

Jedno spotkanie z potencjalnym najemcą zabierze nam godzinę bądź więcej – biorąc pod uwagę również dojazd z i do mieszkania. Dochodzą do tego telefony, których odbieranie samo w sobie może już być uciążliwe, bo musimy być gotowi, że zainteresowane osoby dzwonić będą do nas wieczorami, po pracy albo wcześnie rano, bądź też w weekendy. Nie da się tego niestety uniknąć. Każdy z nas ma inaczej zorganizowany dzień, w związku z czym o różnych porach może znaleźć nasze ogłoszenie i chwycić za słuchawkę. Sporządzenie prawidłowego, szczegółowego protokołu zdawczo-odbiorczego to kwestia co najmniej 2 godzin przy niewielkim mieszkaniu.

Do tego dochodzi weryfikacja płatności, rozliczanie czynszu do wspólnoty lub spółdzielni, płatności rachunków, odprowadzanie podatków oraz organizacja drobnych bądź poważniejszych napraw. Kolejnych kilka-kilkanaście godzin rocznie musimy przeznaczyć na doglądanie nieruchomości, a jeśli będą się zdarzać opóźnienia w płatności czynszu to narażamy się na często nerwowe rozmowy ponaglające najemcę do zapłaty.

A co w sytuacji, kiedy będziemy musieli pilnie zareagować na zgłoszenie najemcy, kiedy będziemy w pracy albo na wakacjach?

Warto

Zarządzanie najmem nie jest usługą darmową, jednak nie będzie nas tak obciążać finansowo jak mogłoby się wydawać. Jeśli weźmiemy pod uwagę zakres czynności, których musimy dokonać i czas, który musimy na nie poświęcić okazuje się, że w ogólnym rozrachunku przekazanie mieszkania w zarząd jest dla nas bardziej opłacalne. Przy 12% wysokości prowizji zarządcy nieruchomości jest to kwota niewielka w stosunku do tego, jakie środki musielibyśmy zaangażować aby rzetelnie robić to samemu. Nie trzeba też godzić się na pobieranie prowizji od znalezienia najemcy przez agencje nieruchomości w wysokości jednego czynszu, bo za podobne pieniądze otrzymać możemy stałą i kompleksową usługę opieki nad mieszkaniem przez cały okres trwania umowy najmu, która pozwoli nam ograniczyć ryzyko szkody, na którą możemy być narażeni ze strony lokatora, a zaoszczędzony tym samym czas możemy poświęcić na zajęcia dla nas ważniejsze lub dużo bardziej przyjemne.copyscape-seal-blue-120x100

Borysław Pasierbski

wynajemca logo bez krawedzi

Oceń artykuł

słabyprzeciętnydobrybardzo dobrywspaniały (4 głosów, średnia: 4,50 / 5)
Loading...

Przeczytaj również

Dodaj komentarz