Moment zdania mieszkania przez Najemcę jest jednym z najbardziej newralgicznych w ciągu całego najmu. W przeważającej części przypadków proces ten trwa kilka minut i skupia się na odbiorze kluczy i spisaniu liczników po czym następuje zwrot wpłaconej przez lokatora kaucji. Współpraca zostaje zakończona a później napotykamy przeróżne wady i usterki powstałe z winy Najemcy, których rozliczyć z nim już… nie możemy. Poniżej garść wskazówek jak nie tracić pieniędzy na samym końcu wynajmu.
Kaucja jest powszechnie przyjętym i stosowanym zabezpieczeniem przy wynajmie mieszkania. Z pewnymi wyjątkami, pobiera ją każdy i przygotowany na nią jest każdy Najemca rozglądający się za upragnionym lokum. Stanowi ona Twoje pierwsze źródło, do którego możesz sięgnąć w przypadku konieczności usunięcia wad i usterek po zakończonym najmie. Są to środki już znajdujące się na Twoim koncie, a tym samym wykorzystanie ich w tym celu jest najszybszą i najłatwiejszą drogą do przywrócenia stanu poprzedniego. To z pewnością dobra informacja, jednak wpłacony przez lokatora depozyt na niewiele nam się zda, jeśli sami nie zamierzamy zadbać o swoje interesy i sprawdzić stanu mieszkania przed finalnym zwrotem kaucji.
Wpłacany przez Najemcę depozyt służy zabezpieczeniu odpowiedniej sumy pieniędzy na wypadek potrzeby przeprowadzenia w mieszkaniu prac konserwacyjnych i naprawczych na koszt lokatora. Co do zasady nie stanowi on płatności ostatniego czynszu, choć w sytuacjach awaryjnych może być dla Ciebie przedmiotem zaliczenia na poczet takiego zobowiązania. Dobrze przy tym, byś zarówno Ty jak i Twój Najemca rozumieli, że celem kaucji jest przede wszystkim zabezpieczenie stanu mieszkania i jego wyposażenia, a prawo potrącenia z kaucji na potrzeby jakichkolwiek płatności jest Twoim uprawnieniem, a nie wyborem lokatora.
Rozumiejąc cel w jakim pobiera się kaucję powinieneś zastanowić się nad jej wysokością. W Polsce dominuje błędny pogląd, że depozyt równa się wysokości jednomiesięcznego czynszu. Jeśli i Ty jesteś w grupie takich Wynajmujących to zapewne nie miałeś jeszcze sytuacji, w której trzeba w mieszkaniu przeprowadzić większe prace na koszt Najemcy, aniżeli samo sprzątanie po zakończeniu najmu.
Czy wiesz, że zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów Najemca jest odpowiedzialny za zaplamione czy brudne ściany? Albo że to jego obowiązkiem jest wymiana zestarzałego sylikonu wokół wanny? Dodajmy do tego konieczność wymiany zapleśniałej uszczelki w pralce powstałej w wyniku nieodpowiedniej konserwacji i zwiększonej wilgotności w mieszkaniu oraz potrzebę gruntownego sprzątania przestrzeni za meblami, topów szafek, mycia kafelków ściennych w łazience. Jak podsumujemy wszystkie te elementy, to okaże się że jednomiesięczna kaucja pozwoli na usunięcie tylko części z tych wad. Reszty będziesz musiał dochodzić na drodze sądowej albo machnąć na nie ręką i usunąć je na własny koszt. Oba rozwiązania nie są właściwe.
Dlatego tak ważne jest byś zawsze pobierał kaucję w większej wysokości niż wartość miesięcznego czynszu. Jak duża powinna ona być? Sugeruję przyjąć minimum 150%, jednak jest to absolutnie dolna granica, która wcale nie powinna być traktowana przez Ciebie jako „zabezpieczenie doskonałe”. Zorientuj się ile mniej więcej kosztuje malowanie Twojego mieszkania – nie po to aby z góry zakładać, że będziesz musiał je odmalować, ale po to by się na taki wypadek zabezpieczyć. Dodaj do tego kwotę kilkuset złotych na ewentualny serwis sprzątający (czasami słyszę od Najemców, że za 100 zł można posprzątać 100 metrowy dom – nie, nie można, chyba że mowa o cotygodniowym wycieraniu kurzy) i zrób sobie niewielki zapas na mniejsze usterki. Jeśli pobierzesz kaucję o wartości dwumiesięcznego czynszu (wraz z opłatami) lub większą to z pewnością będziesz lepiej zabezpieczony i nie narażasz się na ryzyko przywracania stanu poprzedniego na własny koszt.
Posiadanie środków na ewentualne prace niezbędne do przeprowadzenia po zakończonym najmie to jedno. Musisz jeszcze mieć podstawę do ich wykorzystania i tutaj pojawia się protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania na wynajem. Dokument stanowiący fundament bezpiecznego najmu. Każdy o nim słyszał. Niewielu go stosuje. Jeśli bowiem wydaje Ci się, że protokół zdawczo-odbiorczy to jedna bądź dwie kartki papieru na których mieszczą się stany liczników, przekazane klucze i ogólny opis wyposażenia to niestety jesteś w błędzie.
Protokół powinien zawierać dokładny opis mieszkania oraz jego wyposażenia. Wykazane powinny być w nim wszystkie meble i sprzęty AGD oraz informacja o stanie ścian, podłóg, oświetlenia itp. Sama opisówka może jednak nie wystarczyć w przypadku sporu sądowego z Najemcą: do protokołu zdawczo-odbiorczego powinieneś dodatkowo zamieścić zdjęcia i najlepiej instrukcje do urządzeń.
Jeśli będziesz w posiadaniu dobrego protokołu zdawczo-odbiorczego mieszkania stanowiącego załącznik do umowy najmu to będziesz w stanie zweryfikować stan Twojej nieruchomości po jej zdaniu przez Najemcę. To Twój punkt wyjścia do rozliczenia kaucji. Dzięki niemu możesz sprawdzić każdy element, który powinien znajdować się w mieszkaniu i sprawdzić czy wszystko jest jak należy.
Błędem jest przeprowadzanie weryfikacji stanu mieszkania w obecności Najemcy. Dlaczego? Po pierwsze, nie jesteś w stanie dokładnie sprawdzić wszystkiego gdy ktoś „chucha Ci na szyję”. Samo sprawdzenie pralki czy zmywarki wiąże się z potrzebą włączenia jej na nawet najkrótszy cykl, zajmie więc od 20 minut do godziny czasu. Po drugie, jeśli Najemca będzie z Tobą weryfikować stan mieszkania to przy spostrzeżeniu jakiejkolwiek wady spotkasz się z:
Może się też zdarzyć, że lokator chwyci za szmatkę i przetrze blat, który ewidentnie jest poplamiony, ale ile by z taką szmatką nie biegał to brudnego mieszkania i tak nie wysprząta poprawnie w czasie sprawdzania protokołu.
Podczas weryfikacji stanu mieszkania powinieneś wykonywać zdjęcia znalezionych wad. By dokonać potrącenia z kaucji musisz mieć ku temu bowiem powód. Będąc bardziej precyzyjnym: dowód.
By ustrzec się niepotrzebnych i nerwowych sytuacji warto zastrzec w umowie najmu, że końcowy protokół zdawczo-odbiorczy wykonany zostanie w ciągu 7 dni od zdania lokalu przez Najemcę. To dostateczny czas byś przyjechał do mieszkania w ciągu dnia, w naturalnym świetle i poświęcił godzinę czy dwie na sprawdzenie czy wszystko jest w porządku.
Taki zapis jest uczciwy pod warunkiem, że takie samo prawo będzie służyć Twojemu Najemcy po wprowadzeniu się do mieszkania. O ile nie chcesz ukryć czegoś przed swoim lokatorem to nie powinieneś się obawiać takiego rozwiązania: on ma czas na samodzielne sprawdzenie nieruchomości we własnym tempie i Ty również będziesz mieć na to czas bez jego obecności. Daj mu możliwość zgłoszenia uwag do protokołu, które potwierdzi przesłanymi drogą mailową zdjęciami. Ty sam nie zapominaj żeby stwierdzone po najmie wady udokumentować w takiej właśnie formie.
Gdy przeprowadzisz już weryfikację stanu mieszkania i rozliczysz zużycie mediów przez Najemcę będziesz mógł zamknąć rozliczenie kaucji i zwrócić wpłacony depozyt. Nie poddawaj się presji lokatora i spokojnie podchodź do żądania natychmiastowego zwrotu pieniędzy. Wszystkie czynności związane z rozliczeniem kaucji trwają - nawet jeśli wynajmujesz tylko jedno mieszkanie.
Powinieneś wiedzieć, że sama ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi, że kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu przez Najemcę. Daj więc sobie czas. Lepiej wszystko dokładnie sprawdzić, niż później usuwać wady powstałe z winy Najemcy na własny koszt.
Zdanie mieszkania to końcowy etap współpracy z Twoim Najemcą, jest jednak przy tym etapem bardzo newralgicznym. Nawet jeśli wszystko dotychczas było w porządku: płatności wpływały na czas, nie było skarg sąsiadów czy zgłaszanych zniszczeń w mieszkaniu to powinieneś dobrze podejść do weryfikacji stanu nieruchomości. W innym wypadku narazisz się na ryzyko usuwania szkód za własne pieniądze plując sobie później w brodę.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
