Umowa najmu okazjonalnego – wady i zalety w praktyce

10-15 minut

Najem okazjonalny zdobył ogromną popularność na przestrzeni kilku ostatnich lat i dzisiaj jest już powszechnie stosowaną formą umowy najmu. Wynajmujący niewątpliwie znają jego główną zaletę, nie wszyscy jednak są świadomi jego wad. Jak więc wygląda najem okazjonalny w praktyce? Czy zawarcie umowy najmu okazjonalnego rozwiązuje wszystkie nasze problemy? Postanowiliśmy sprawdzić wszystkie „za” i „przeciw”.

Warunki do spełnienia przy najmie okazjonalnym

By umowa najmu mogła być uznana za umowę najmu okazjonalnego musi spełnić kilka przesłanek wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów bez których nie będziemy mogli skorzystać z płynących z niej korzyści. Są to:

  1. Umowa najmu musi zostać zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat;
  2. Najemca musi przed notariuszem oświadczyć, że zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu po zakończeniu umowy najmu;
  3. Najemca musi wskazać adres innego lokalu, do którego może się wyprowadzić po zakończeniu umowy najmu;
  4. Właściciel lokalu wskazanego przez Najemcę musi oświadczyć, że wyraża zgodę na przyjęcie Najemcy (i osób z nim zamieszkujących) pod swój dach.
  5. Wynajmujący musi zgłosić fakt zawarcia umowy najmu do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Brak spełnienia którejkolwiek ze wskazanych wyżej przesłanek powoduje, że umowa najmu – nawet jeśli tak ją nazwaliśmy na papierze – nie jest umową najmu okazjonalnego, a co za tym idzie, w przypadku konieczności eksmisji naszego lokatora zmuszeni będziemy przejść przez standardową procedurę jaką jest długotrwały i kosztowny proces sądowy.

Wada: papierologia

Pierwsze co się rzuca w oczy to oczywiście papierologia związana z chęcią zawarcia umowy w formie najmu okazjonalnego. Sam okres na jaki zostaje zawarta umowa to najprostsza do spełnienia przesłanka – wystarczy bowiem zakreślić czas przez jaki Najemca ma prawo do korzystania z lokalu. Z pewnością bardziej uciążliwe są pozostałe wymogi stawiane nam przez ustawę.

Akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez Najemcę

Oświadczenie Najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do opuszczenia lokalu mieszkalnego po zakończeniu stosunku najmu wyrażone w formie aktu notarialnego powoduje konieczność przeznaczenia na tę czynność dodatkowego czasu oraz oczywiście środków finansowych na wynagrodzenie notariusza. Słyszałem o stosowaniu pewnej drogi „na skróty”, której sam jednak nie odważyłbym się zastosować. Wygląda ona mniej więcej tak:

Wynajmujący składa podpis na umowie najmu okazjonalnego i instruuje swojego Najemcę by ten udał się do notariusza celem złożenia oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do opuszczenia lokalu mieszkalnego. Po otrzymaniu od Najemcy wypisu aktu notarialnego przekazuje mu klucze do lokalu i cieszy się z zaoszczędzonego w ten sposób czasu.

Dlaczego nigdy bym się nie odważył zawrzeć w ten sposób umowy najmu okazjonalnego? Wynika to ze związanych z taką praktyką ryzyk.

Ryzyka związane z „drogą na skróty”

Po pierwsze: nie mamy gwarancji, że nasz Najemca faktycznie uda się do notariusza. Ktoś mógłby pomyśleć: „Co z tego? Najwyżej nie wydam mu kluczy!”. Z prawnego punktu widzenia jednak nie możemy odmówić mu wydania kluczy. Umowa najmu została bowiem zawarta – złożyliśmy podpis pod umową najmu, z którą nasz Najemca miał udać się do notariusza by zapewnić nam dodatkowe zabezpieczenie w razie konieczności jego eksmisji. Brak tego zabezpieczenia nie oznacza nieważności samej umowy najmu. Składając zatem podpis na umowie lokator uzyskuje tytuł do korzystania z nieruchomości i może od nas żądać konkretnych zachowań.

Po drugie: Zakładając nawet, że Najemca faktycznie uda się do notariusza musimy wziąć pod uwagę, że jego wiedza co do wymogów formalnych takiej umowy jest znacznie mniejsza niż nasza. Obecność notariusza niewiele tu pomoże. Jeśli zapomni on dostarczyć oświadczenia Właściciela innego lokalu do którego może się wyprowadzić po zakończeniu umowy najmu o przyjęciu go pod swój dach to notariusz odmówi mu złożenia podpisu pod aktem.

Po trzecie: Niech nasz Najemca spełni nawet wszystkie wymogi formalne niezbędne do podpisania się pod aktem notarialnym, ale zgubi w drodze do Ciebie choćby jedno z dwóch pozostałych oświadczeń stanowiących załączniki do umowy najmu okazjonalnego – bez nich, nie masz możliwości szybszej eksmisji lokatora.

Dlatego właśnie lepiej jest z naszym Najemcą pojechać do notariusza i trzymać nad wszystkim pieczę. W kancelarii najpierw sprawdzamy czy mamy wszystkie niezbędne od lokatora oświadczenia, składamy podpisy pod umową najmu i od razu Najemca przystępuje do aktu. Po jego podpisaniu zabieramy komplet dokumentów i jedziemy do mieszkania na wydanie kluczy do lokalu.

Oświadczenia Najemcy i Właściciela innego lokalu

Kolejne przesłanki wymagane ustawą to oświadczenie Najemcy (wyrażone na piśmie), w którym wskazuje do jakiego innego lokalu może się wyprowadzić po zakończeniu stosunku najmu wynikającego z zawartej umowy. To akurat jest proste. Wzór oświadczenia Najemcy możesz pobrać tutaj: Oświadczenie Najemcy ze wskazaniem adresu lokalu, do którego może się wyprowadzić po zakończeniu umowy najmu.

Gorzej jest z oświadczeniem Właściciela innego lokalu, w którym ten zobowiązuje się do przyjęcia Najemcy pod swój dach po zakończeniu umowy najmu. Dlaczego gorzej? O tym przeczytasz w dalej.

Zgłoszenie najmu do Urzędu Skarbowego

Ustawa narzuca na nas jeszcze jeden obowiązek niezbędny do uznania naszej umowy za umowę najmu okazjonalnego: zgłoszenie umowy najmu do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia umowy. Zgłoszenie to możemy złożyć w Urzędzie osobiście albo nadać pocztą – w tym drugim wypadku za datę spełnienia obowiązku uznaje się dzień stempla pocztowego. Dobrze jest zatem nadać takie zgłoszenie listem poleconym i zachować potwierdzenie nadania jako jeden z dokumentów przechowywanych z umową najmu.

Wada: ograniczone zastosowanie

Spełnienie wszystkich wymienionych wyżej przesłanek może się okazać w pewnych sytuacjach mocno utrudnione bądź też… zupełnie niemożliwe. Nietrudno sobie wyobrazić sytuację, w której nasz Najemca nie będzie miał możliwości uzyskania oświadczenia Właściciela innej nieruchomości, do której będzie mógł się wyprowadzić po zakończeniu najmu. W głównej mierze dotyczy to obcokrajowców, ale nie tylko. Brak takiego oświadczenia pogrzebie nam możliwość uznania zawartej umowy za umowę najmu okazjonalnego.

Jest jeszcze jedna przeszkoda, którą możemy napotkać jeśli umowę najmu zamierzamy zawrzeć z obcokrajowcem – nawet jeśli ten ma możliwość pozyskania zaświadczenia od Właściciela innej nieruchomości. Przeszkodą tu będzie… język. Jeśli nasz Najemca nie posługuje się językiem polskim w stopniu komunikatywnym to notariusz odmówi mu możliwości złożenia podpisu pod aktem notarialnym o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. W takiej sytuacji konieczne jest zaangażowanie tłumacza przysięgłego, który będzie asystował lokatorowi przy odczytywaniu aktu, a następnie złoży pod nim również swój podpis. Zatrudnienie takiej osoby to oczywiście dodatkowy koszt (który powinien zostać pokryty przez Najemcę), na który nie każdy się zdecyduje. Więcej na temat umowy najmu okazjonalnego z obcokrajowcem przeczytasz tutaj.

Jeśli napotkasz którekolwiek z tych ograniczeń to albo zrezygnujecie z zawarcia umowy albo jej podpisanie odwlecze się w czasie, co bezpośrednio odbije się na Twojej kieszeni.

Najem instytucjonalny

Co ciekawe, ustawa o ochronie praw lokatorów od kilku lat przewiduje możliwość zawarcia umowy najmu instytucjonalnego, w skutek zawarcia której również mamy możliwość szybszej eksmisji lokatora, ale liczba wymaganych przesłanek ogranicza się wyłącznie do zawarcia umowy na czas określony oraz złożenie przez Najemcę oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Nie jest potrzebne spełnianie pozostałych obowiązków w zakresie oświadczeń Najemcy, Właściciela innego lokalu i zgłoszenia najmu do Urzędu Skarbowego. Zawarcie tej umowy jednak zostało przewidziane jednak tylko i wyłącznie dla podmiotów wynajmujących mieszkania w ramach prowadzonej przez nie działalności gospodarczej.

Dlaczego nie można było zatem usunąć z formalnych wymagań dotyczących najmu okazjonalnego choćby tych dotyczących oświadczenia Najemcy ze wskazaniem miejsca do którego może się wyprowadzić po zakończeniu umowy najmu oraz oświadczenia Właściciela innego lokalu o przyjęciu Najemcy pod swój dach? Tego nie wiemy.

Zaleta: szybsza ścieżka eksmisji lokatora

Wszystkie te wymogi i obciążenia są jednak coraz częściej spełniane przez Wynajmujących z jednego kluczowego powodu: zawarcie umowy najmu okazjonalnego znacząco ułatwia nam eksmisję lokatora.

Przy standardowej umowie najmu, jeśli chcielibyśmy dokonać eksmisji Najemcy, który z własnej woli nie chce opuścić naszego mieszkania, musielibyśmy złożyć do sądu pozew o eksmisję, dopozwać gminę i oczekiwać na wydanie przez sąd orzeczenia, z którym następnie będziemy mogli udać się do komornika. Dlaczego musimy dopozwać w takiej sytuacji gminę? Bo ta, musi zapewnić naszemu Najemcy lokal zastępczy aby nie dopuścić do sytuacji, że wyrzucamy go na bruk. W sytuacji, w której gminy mają deficyt lokali zastępczych ten proces trwa długo. Droga przez mękę. Droga, która zajmie około 2,5 roku (albo i więcej).

W przypadku zawarcia umowy najmu okazjonalnego proces ten wygląda lepiej, choć nadal nie jest doskonały. W przypadku, w którym umowa najmu dobiegła końca – niezależnie czy upłynął okres, na jaki została zawarta, czy też uległa rozwiązaniu bo ją wypowiedzieliśmy – a nasz lokator nie opuścił mieszkania, zobligowani jesteśmy w pierwszej kolejności do wezwania go na piśmie do opróżnienia i wydania lokalu w terminie nie krótszym niż 7 dni powołując się przy tym na samą umowę i przyczyny jej wygaśnięcia.

Jeśli lokator nie zastosuje się do wskazanego żądania, wysyłamy do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez Najemcę do którego załączamy:

  1. Akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez Najemcę,
  2. Żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia Najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,
  3. Dokument potwierdzający przysługujący Właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie (może to być wyciąg z KW albo kopia aktu notarialnego nabycia nieruchomości),
  4. Potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowemu właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania Właściciela w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu (kopia pisma wraz z potwierdzeniem nadania),
  5. Potwierdzenie wniesienia opłaty sądowej od wniosku.

Sąd po otrzymaniu takiego zestawu dokumentów bada tylko i wyłącznie czy zostały spełnione wszystkie przesłanki formalne wymagane ustawą co do zaistnienia najmu okazjonalnego i czy prawidłowo wezwaliśmy Najemcę do opróżnienia lokalu. Jeśli tak – nadaje on aktowi notarialnemu klauzulę wykonalności, z którą możemy udać się do komornika.

Więcej o tym jak eksmitować najemcę lokalu mieszalnego przeczytasz w tym artykule.

Ile zajmuje taka procedura? Teoretycznie sąd powinien nadać klauzulę wykonalności w terminie 3 dni. W praktyce jednak bywa z tym różnie i uzależnione jest to w głównej mierze od aktualnego obciążenia sądu. Warto przygotować się na 2-3 miesiące oczekiwania, co jest jednak czasem znacznie krótszym niż zwykły proces sądowy gdy nie mamy zawartej umowy najmu okazjonalnego.

Wada: lokal zastępczy – luka prawna

Nawet jeśli spełnimy wszystkie przesłanki wymagane do zawarcia umowy najmu okazjonalnego to niestety nie gwarantuje to nam szybszej eksmisji lokatora. I w tym momencie słyszę jak zadajesz pytanie „Ale jak to?”. Związane jest to z luką prawną i niekonsekwencją ustawodawcy.

Są przypadki, w których Wynajmujący mają problem z eksmisją lokatora mimo zawarcia umowy najmu okazjonalnego i spełnienia wszystkich wymogów prawnych niezbędnych do jej zaistnienia ponieważ w trakcie trwania umowy… Najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, do którego mógł się wyprowadzić, a który wskazał w oświadczeniu i potwierdził oświadczeniem Właściciela tej nieruchomości. Przyczyny mogą być różne, ale przeważnie powodem jest sprzedaż tego mieszkania (lokalu zastępczego) przez jego Właściciela. I co wtedy?

Co mówi prawo?

Teoretycznie ustawa przygotowała nas na taką ewentualność i stanowi, że „W razie utraty możliwości zamieszkania w lokalu […] najemca jest obowiązany w terminie 21 dni od dnia powzięcia wiadomości o tym zdarzeniu wskazać inny lokal, w którym mógłby zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu, oraz przedstawić [nowe – dop. mój] oświadczenie […] pod rygorem wypowiedzenia umowy.”

Jeśli Najemca nie dopełni tego obowiązku, to ustawa przewiduje prawo wypowiedzenia takiej umowy z zachowaniem siedmiodniowego okresu wypowiedzenia. Dlaczego w takim razie użyłem wcześniej sformułowania „teoretycznie”?

Powzięcie wiadomości przez Najemcę

Po pierwsze, Najemca musi nas poinformować o fakcie utraty miejsca do którego może się wyprowadzić po zakończeniu umowy najmu. Co się stanie, jeśli nas nie poinformuje? Uzyskamy klauzulę wykonalności, uruchomimy komornika, a ten podejmie działania zmierzające do eksmisji lokatora pod wcześniej wskazany adres. Pod tym adresem mamy Właściciela, który odmawia przyjęcia Najemcy. Egzekucja bezskuteczna. Nadal mamy Najemcę.

Dostarczenie nowego oświadczenia

Po drugie, Najemca może nas poinformować, że utracił miejsce do którego może się wyprowadzić, ale nie dostarczy nam nowego adresu. Co wtedy? Wypowiadamy mu umowę z zachowaniem siedmiodniowego okresu wypowiedzenia, składamy do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności i uruchamiamy komornika. Ten podejmuje działania zmierzające do eksmisji, ale… nie ma gdzie eksmitować Najemcy bo ten utracił swój lokal zastępczy. Efekt? Egzekucja bezskuteczna. Nadal mamy Najemcę.

Zachowanie komornika

Moglibyśmy w tej sytuacji mieć pretensje do komornika, ale to nie jego wina. Organy egzekucyjne mogą działać tylko w granicach obowiązującego w Polsce prawa, więc odmówią podjęcia czynności, w których efekcie przekroczą swoje uprawnienia i narażą się na postępowanie dyscyplinarne.

Eksmisja w czasie pandemii

Warto również wspomnieć o jednym ograniczeniu, które już nie jest wynikiem naszych działań: pandemia. W ramach jednej z tarcz antykryzysowych polski rząd wprowadził zakaz eksmisji lokatorów w czasie trwania stanu pandemii oraz przez 90 dni od jej zakończenia. Kiedy skończy się pandemia, to ogłosi nam minister zdrowia, jednak nikt nie jest w stanie przewidzieć daty takiego zdarzenia.

W tym czasie możemy mieć prawomocne orzeczenia sądu i klauzule wykonalności nadane na akty notarialne stanowiące podstawę do eksmisji lokatora – nic nam to nie da. Komornicy nie mają prawa w tym okresie przeprowadzać jakiejkolwiek eksmisji…

Najem okazjonalny to powszechnie stosowana forma umowy przy wynajmie lokali mieszkalnych. Mimo, iż jest ona obwarowana większą liczbą obowiązków prawo-formalnych to cieszy się z roku na rok coraz to większym stosowaniem. Nie jest ona jednak pozbawiona wad, nad którymi w końcu warto by ktoś mądry się pochylił i wyważył prawa obu stron umowy najmu. Niezależnie od jej ułomności, jest ona obecnie najlepszym narzędziem, które zabezpiecza Wynajmujących przed nierzetelnymi lokatorami.

Osobiście nie wyobrażam sobie zawarcia umowy najmu bez aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez Najemcę. A Ty? Stosujesz najem okazjonalny czy polegasz na zwykłej umowie najmu? Daj znać w komentarzu!

Borysław Pasierbski

5/5 - (3 votes)