Umowa najmu w formie pisemnej jest fundamentem każdego wynajmu. Odpowiednio przygotowane zapisy, jasno określone prawa i obowiązki stron, środki komunikacji czy okresy wypowiedzenia to klucz do bezpiecznego i stałego dochodu z mieszkania. Trudno przy tym o gotowe wzory w internecie, które właściwie zabezpieczają interesy wynajmującego. Nawet te przygotowane przez prawników, z powodu pobieżnej znajomości tematu i braku doświadczenia jak wynajem przebiega w praktyce dalekie są od ideału. Jak więc sporządzić dobrą umowę najmu mieszkania i kiedy lepszym rozwiązaniem będzie umowa najmu na czas określony, a kiedy umowa najmu na czas nieokreślony?
Już na początku warto zdecydować, czy podpisywana będzie umowa najmu na czas określony, czy umowa najmu na czas nieokreślony, ponieważ wpływa to na sposób rozwiązania umowy oraz możliwość zastosowania rozwiązań takich jak najem okazjonalny.
Za elementy niezbędne przy umowie najmu wskazuje się: określenie strony umowy, czyli dane wynajmującego i najemcy, przedmiot najmu, wysokość umówionego czynszu, miejsce i datę zawarcia umowy oraz podpisy stron. To absolutne minimum. Warto przy tym wskazać strony umowy nie tylko z imienia i nazwiska, ale również z adresu zamieszkania (lub zameldowania), serii i numeru dokumentu tożsamości oraz numeru PESEL, jeśli osoba takowy posiada.
Przedmiot najmu powinien zostać wyrażony wprost, najlepiej poprzez określenie dokładnego adresu nieruchomości, powierzchni mieszkania, liczby pokoi, pomieszczeń przynależnych (np. piwnica lub garaż) oraz Księgi Wieczystej, o ile taka została założona. Taki opis wynajmowanego mieszkania wykluczy późniejsze zarzuty, że wynajmowany lokal różni się parametrami od tego, na który strony się umówiły.
Ważne przy tym, by strony umowy określiły wysokość płaconego przez najemcę czynszu. Dobrze będzie jeśli znajdziemy w umowie jasno sprecyzowany termin płatności. Sposób obliczania czynszu: poprzez ryczałt (jedna kwota niezależnie od czynszu do zarządcy i poziomu zużycia mediów) czy czynsz najmu powiększony o czynsz do zarządcy i liczniki powinny być dookreślone w dalszej części umowy.
Ostatnie, lecz nie bez znaczenia, pozostają: miejsce i data zawarcia umowy oraz podpisy stron. Umowa powinna zostać sporządzona w dwóch jednakowo brzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.
W przypadku gdy stosowany jest najem okazjonalny, do umowy należy dołączyć dokumenty takie jak oświadczenie najemcy o dobrowolnym podaniu się egzekucji oraz oświadczenie o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w lokalu wskazanym jako lokal zastępczy. Warto pamiętać, że oświadczenie najemcy o dobrowolnym podaniu się egzekucji musi być sporządzone w formie aktu notarialnego, ponieważ stanowi podstawę ewentualnej egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Okres na jaki zawieramy umowę najmu z najemcą jest uzależniony tylko i wyłącznie od naszej woli. W praktyce właściciel wybiera najczęściej między rozwiązaniami takimi jak umowa najmu na czas określony oraz umowa najmu na czas nieokreślony. Powinniśmy przy tym pamiętać o konsekwencjach naszego wyboru. Może to być zarówno umowa najmu na czas określony, jak i umowa najmu na czas nieokreślony.
Umowa na czas nieokreślony bowiem będzie chroniona okresami wypowiedzenia wskazanymi w Kodeksie Cywilnym. Umowa najmu na czas nieokreślony oznacza stosowanie ustawowych terminów wypowiedzenia przewidzianych w przepisach.
Umowa zawarta na czas określony będzie natomiast co do zasady niewypowiadalna, chyba że strony w samej umowie dopuściły jej wcześniejsze rozwiązanie i wskazały konkretne przypadki umożliwiające wypowiedzenie. Dlatego wielu właścicieli decyduje się na umowę najmu na czas określony, która pozwala jasno określić ramy czasowe najmu.
Jeśli zdecydujemy się na zawarcie umowy najmu na czas nieokreślony, z automatu pozbawiamy się możliwości zastosowania najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, które umożliwiają szybszą drogę do uzyskania tytułu egzekucyjnego i późniejszej eksmisji niechcianego lokatora. Przy obu rozwiązaniach ustawa narzuca konieczność zawarcia umowy na czas określony, wskazując górną granicę jej trwania na 10 lat - przy najmie okazjonalnym.
To powinna być najbardziej obszerna część każdej umowy najmu. Jeśli zlekceważymy właściwe opisanie praw i obowiązków będziemy polegać tylko na przepisach prawa, które choć na samego najemcę nakładają wbrew pozorom wiele obowiązków, to nie zabezpieczą nas w sposób w jaki chcielibyśmy być chronieni. Jest to przy tym najtrudniejsza do przygotowania część umowy najmu. Określenie praw i obowiązków najemcy wymaga sporo doświadczenia. Osoby, które dopiero wkraczają w świat wynajmu nie będą miały tyle wiedzy i praktyki, by przewidzieć wszystkie możliwe sytuacje, które mogą je zaskoczyć w przyszłości. Należy przy tym zachować odpowiedni umiar i nie doprowadzać do rażącej nierównowagi stron, bo źle zostanie to odebrane przez naszego najemcę.
Warto powtórzyć kilka zapisów z ustawy o ochronie praw lokatorów, które zobowiązują najemcę do właściwej konserwacji i dokonywania napraw w przedmiocie najmu. Bez tego powtórzenia najemca i tak będzie do nich zobowiązany, ale lepiej gdy widzi to w samej umowie. Nie powinniśmy przerzucać przy tym na niego wszystkiego. Pamiętajmy, że naturalne zużycie przedmiotów pozostawionych w mieszkaniu nie może obciążać jego kieszeni.
Przypomnijmy najemcy o konieczności stosowania się do zasad współżycia społecznego, zachowania ciszy nocnej, określeniu czy dopuszczamy możliwość zamieszkania ze zwierzętami czy też nie. Zobowiążmy też najemcę do współpracy ze administracją budynku przy dokonywanych przez nią czynnościach. W dobrej umowie najmu, w różnych jej częściach powinno się znaleźć co najmniej 50 określonych praw i obowiązków najemcy i wynajmującego.
Podobnie jak przy okresie na jaki zawieramy umowę najmu, tak pełną dowolność mamy w sposobie w jaki rozliczać się chcemy z najemcą w zakresie zużycia mediów czy czynszu do zarządcy. Do najczęściej stosowanych w Polsce rozwiązań zaliczyć możemy:
Każde z tych rozwiązań ma swoje wady i zalety. Z jednej strony mamy ryczałt, który jest najprostszy dla najemcy i nie komplikuje rozliczeń, ale naraża przy tym wynajmującego na dodatkowe koszty. Najemca, który nie ponosi kosztów za zużyte media nie będzie na nich oszczędzał. Zmiana czynszu do wspólnoty lub spółdzielni zaboli przy takim rozwiązaniu wynajmującego a nie najemcę, który korzysta z mieszkania. Z drugiej strony mamy rozwiązanie najuczciwsze i najpewniejsze. Określając czynsz najmu mamy pewną stałą, która jest przeznaczona dla nas samych niezależnie od innych czynników. Nie ponosimy ryzyka zmiany czynszu do wspólnoty, a najemca sam dba o ekonomiczne wykorzystywanie mediów. Minusem tego rozwiązania może być wytłumaczenie tego najemcy i rzetelne prowadzenie rozliczeń przy większej liczbie nieruchomości, jednak jest to preferowany sposób rozliczeń przy udostępnianych przez nas wzorach umów najmu.
Niezależnie od tego, czy rozliczamy dochód z mieszkania ryczałtem czy na zasadach ogólnych, czy media przepisujemy na najemcę czy też nie oraz czy stosujemy model rozliczeń z najemcą w postaci ryczałtu czy czynszu najmu i opłat warto dookreślić w samej umowie najmu, że płacony przez najemcę czynsz do zarządcy oraz rachunki nie stanowią naszego przychodu.
Właściciel powinien pamiętać również o formalnościach podatkowych. W przypadku najmu okazjonalnego konieczne jest zgłoszenie najmu do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Dochód z prywatnego wynajmu mieszkań rozliczany jest obecnie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. W praktyce oznacza to obowiązek złożenia deklaracji pit 28 przy wynajmie mieszkania.
Prawidłowe zgłoszenie najmu do urzędu skarbowego oraz właściwe rozliczenie pit 28 przy wynajmie mieszkania pozwalają uporządkować kwestie podatkowe związane z wynajmem.
To element nadal mocno niedoceniany w Polsce. Większość protokołów zdawczo-odbiorczych mieszkań na wynajem potrafi się zmieścić na jednej, może dwóch stronach.
Szczegółowość protokołu zapewnia bezpieczeństwo przy późniejszym rozliczeniu kaucji po zakończeniu umowy najmu. Warto również pamiętać, że zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów kaucja zabezpieczająca nie może przekraczać równowartości dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal.
Samodzielne sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego może być trudne dla osoby, która nigdy wcześniej tego nie robiła. Wymaga przy tym pewnej wiedzy i doświadczenia. Jeśli nie chcesz się tym zająć sam, zawsze możesz to zlecić firmie HOMtu.
Powyżej wskazane zostały najważniejsze elementy, na które warto zwrócić uwagę przy sporządzaniu umowy najmu. Nie sposób jednak w jednym artykule wymienić wszystkich, mających bezpośrednie znaczenie dla bezpieczeństwa wynajmu. Zawsze możesz skorzystać z jednego ze wzorów znajdujących się TUTAJ. Jeśli jednak sporządzasz umowę samodzielnie, zwróć uwagę na wyżej wymienione elementy i pamiętaj, aby zawsze zawierać umowę najmu na czas określony lub umowę najmu na czas nieokreślony w formie pisemnej.
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
