Umowa najmu mieszkania – co powinna zawierać?

Umowa najmu w formie pisemnej jest fundamentem każdego wynajmu. Odpowiednio przygotowane zapisy, jasno określone prawa i obowiązki stron, środki komunikacji czy okresy wypowiedzenia to klucz do bezpiecznego i stałego dochodu z mieszkania. Trudno przy tym o gotowe wzory w Internecie, które właściwie zabezpieczają interesy wynajmującego. Nawet te przygotowane przez prawników, z powodu pobieżnej znajomości tematu i braku doświadczenia jak wynajem przebiega w praktyce dalekie są od ideału. Jak więc sporządzić dobrą umowę najmu mieszkania?

Co musi zawierać umowa najmu?

Za elementy niezbędne przy umowie najmu wskazuje się: określenie strony umowy, czyli dane wynajmującego i najemcy, przedmiot najmu, wysokość umówionego czynszu, miejsce i datę zawarcia umowy oraz podpisy stron. To absolutne minimum. Warto przy tym wskazać strony umowy nie tylko z imienia i nazwiska, ale również z adresu zamieszkania (lub zameldowania), serii i numeru dokumentu tożsamości oraz numeru PESEL, jeśli osoba takowy posiada.

Przedmiot najmu powinien zostać wyrażony wprost, najlepiej poprzez określenie dokładnego adresu nieruchomości, powierzchni mieszkania, liczby pokoi, pomieszczeń przynależnych (np. piwnica lub garaż) oraz Księgi Wieczystej, o ile taka została założona. Taki opis wynajmowanego mieszkania wykluczy późniejsze zarzuty, że wynajmowany lokal różni się parametrami od tego, na który strony się umówiły.

Ważne przy tym, by strony umowy określiły wysokość płaconego przez najemcę czynszu. Dobrze będzie jeśli znajdziemy w umowie jasno sprecyzowany termin płatności. Sposób obliczania czynszu: poprzez ryczałt (jedna kwota niezależnie od czynszu do zarządcy i poziomu zużycia mediów) czy czynsz najmu powiększony o czynsz do zarządcy i liczniki powinny być dookreślone w dalszej części umowy.

Ostatnie, lecz nie bez znaczenia, pozostają: miejsce i data zawarcia umowy oraz podpisy stron. Umowa powinna zostać sporządzona w dwóch jednakowo brzmiących egzemplarzach, po jednym dla każdej ze stron.

Umowa najmu na czas określony

Okres na jaki zawieramy umowę najmu z najemcą jest uzależniony tylko i wyłącznie od naszej woli. Powinniśmy przy tym pamiętać o konsekwencjach naszego wyboru. Umowa na czas nieokreślony bowiem będzie chroniona okresami wypowiedzenia wskazanymi w Kodeksie Cywilnym. Umowa zawarta na czas określony, będzie natomiast co do zasady niewypowiadalna, chyba że strony w samej umowie dopuściły jej wcześniejsze rozwiązanie. Okresy wypowiedzenia wskazane w umowie nigdy jednak nie mogą być krótsze od tych wskazanych przez Kodeks Cywilny i ustawę o ochronie praw lokatorów – możemy je tylko wydłużyć.

Jeśli zdecydujemy się na zawarcie umowy na czas nieokreślony, z automatu pozbawiamy się możliwości zastosowania najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, które umożliwiają szybszą drogę do uzyskania tytułu egzekucyjnego i późniejszej eksmisji niechcianego lokatora. Przy obu rozwiązaniach ustawa narzuca konieczność zawarcia umowy na czas określony, przy najmie okazjonalnym wskazując górną granicę jej trwania na 10 lat.

Prawa i obowiązki stron umowy

To powinna być najbardziej obszerna część każdej umowy najmu. Jeśli zlekceważymy właściwe opisanie praw i obowiązków będziemy polegać tylko na przepisach prawa, które choć na samego najemcę nakładają wbrew pozorom wiele obowiązków, to nie zabezpieczą nas w sposób w jaki chcielibyśmy być chronieni. Jest to przy tym najtrudniejsza do przygotowania część umowy najmu. Określenie praw i obowiązków najemcy wymaga sporo doświadczenia. Osoby, które dopiero wkraczają w świat wynajmu nie będą miały tyle wiedzy i praktyki, by przewidzieć wszystkie możliwe sytuacje, które mogą je zaskoczyć w przyszłości. Należy przy tym zachować odpowiedni umiar i nie doprowadzać do rażącej nierównowagi stron, bo źle zostanie to odebrane przez naszego najemcę.

Warto powtórzyć kilka zapisów z ustawy o ochronie praw lokatorów, które zobowiązują najemcę do właściwej konserwacji i dokonywania napraw w przedmiocie najmu. Bez tego powtórzenia najemca i tak będzie do nich zobowiązany, ale lepiej gdy widzi to w samej umowie. Nie powinniśmy przerzucać przy tym na niego wszystkiego. Pamiętajmy, że naturalne zużycie przedmiotów pozostawionych w mieszkaniu nie może obciążać jego kieszeni.

Przypomnijmy najemcy o konieczności stosowania się do zasad współżycia społecznego, zachowania ciszy nocnej, określeniu czy dopuszczamy możliwość zamieszkania ze zwierzętami czy też nie. Zobowiążmy też najemcę do współpracy ze administracją budynku przy dokonywanych przez nią czynnościach. W dobrej umowie najmu, w różnych jej częściach powinno się znaleźć co najmniej 50 określonych praw i obowiązków najemcy i wynajmującego. Powinny być one przy tym merytoryczne, a nie pisane na siłę.

umowa najmu

Rozliczanie z najemcą

Podobnie jak przy okresie na jaki zawieramy umowę najmu, tak pełną dowolność mamy w sposobie w jaki rozliczać się chcemy z najemcą w zakresie zużycia mediów czy czynszu do zarządcy. Do najczęściej stosowanych w Polsce rozwiązań zaliczyć możemy:

  1. Ryczałt, czyli jedna kwota płacona przez najemcę za wszystko. Niezależnie od wysokości czynszu do zarządcy czy zużytych mediów, najemca zawsze będzie płacił tyle samo.
  2. Ryczałt + liczniki. W tym modelu określamy podstawową wysokość czynszu, który płaci najemca oraz zobowiązujemy go do pokrycia wykorzystanych przez niego mediów w postaci wody, prądu czy gazu. Zmiana wysokości czynszu do zarządcy nie będzie miała jednak wpływu na płacony przez najemcę czynsz.
  3. Czynsz najmu + opłaty. Rozwiązanie stosowane przez świadomych wynajmujących, którzy w umowie najmu określają stały czynsz najmu przeznaczony dla nich samych oraz dookreślają, że czynsz do zarządcy oraz rachunki opłaca najemca.

Który model wybrać?

Każde z tych rozwiązań ma swoje wady i zalety. Z jednej strony mamy ryczałt, który jest najprostszy dla najemcy i nie komplikuje rozliczeń, ale naraża przy tym wynajmującego na dodatkowe koszty. Najemca, który nie ponosi kosztów za zużyte media nie będzie na nich oszczędzał. Zmiana czynszu do wspólnoty lub spółdzielni zaboli przy takim rozwiązaniu wynajmującego a nie najemcę, który korzysta z mieszkania. Z drugiej strony mamy rozwiązanie najuczciwsze i najpewniejsze. Określając czynsz najmu mamy pewną stałą, która jest przeznaczona dla nas samych niezależnie od innych czynników. Nie ponosimy ryzyka zmiany czynszu do wspólnoty, a najemca sam dba o ekonomiczne wykorzystywanie mediów. Minusem tego rozwiązania może być wytłumaczenie tego najemcy i rzetelne prowadzenie rozliczeń przy większej liczbie nieruchomości, jednak jest to preferowany sposób rozliczeń przy udostępnianych przez nas wzorach umów najmu.

Umowa najmu mieszkania a aspekt podatkowy

Niezależnie od tego, czy rozliczamy dochód z mieszkania ryczałtem czy na zasadach ogólnych, czy media przepisujemy na najemcę czy też nie oraz czy stosujemy model rozliczeń z najemcą w postaci ryczałtu czy czynszu najmu i opłat warto dookreślić w samej umowie najmu, że płacony przez najemcę czynsz do zarządcy oraz rachunki nie stanowią naszego przychodu, a ich wpływ na nasz rachunek bankowy służy jedynie kontroli prawidłowości i terminowości rozliczeń. Taki zapis, o ile będzie prawidłowo sformułowany, umożliwi nam przyjęcie za podstawę obliczenia podatku przy ryczałcie kwotę czynszu przeznaczoną dla nas, a nie całość pobieraną od najemcę. Daje to oszczędność nawet kilkuset złotych w ciągu roku.

Protokół zdawczo-odbiorczy

To element nadal mocno niedoceniany w Polsce. Większość protokołów zdawczo-odbiorczych mieszkań na wynajem potrafi się zmieścić na jednej, może dwóch stronach, w których odnaleźć możemy często informację, że w salonie znajduje się kanapa i stół, a w kuchni jest lodówka i zlew. Szczegółowość protokołu zapewnia nam bezpieczeństwo przy późniejszym rozliczeniu kaucji po zakończeniu umowy najmu. Szalenie istotne jest, byśmy nie tylko prawidłowo opisali stan mieszkania, jego wyposażenia i ewentualne mankamenty, ale wszystko udokumentowali w formie zdjęć. Jeśli najemca odda nam lokal, który nie został właściwie posprzątany albo wystąpią usterki, których pierwotnie nie było gdy wprowadzał się on do mieszkania, mamy nie tylko możliwość zamówienia ekipy sprzątającej czy fachowców do naprawy, ale i dowód na to, iż było to niezbędne i konieczne.

Samodzielne sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego może być trudne dla osoby, która nigdy wcześniej tego nie robiła. Wymaga przy tym pewnej wiedzy i doświadczenia. Jeśli nie chcesz się tym zająć sam, zawsze możesz to zlecić firmie Gestor Home.

 

Powyżej wskazane zostały najważniejsze elementy, na które warto zwrócić uwagę przy sporządzaniu umowy najmu. Nie sposób jednak w jednym artykule wymienić wszystkich, mających bezpośrednie znaczenie dla bezpieczeństwa wynajmu. Zawsze możesz skorzystać z jednego ze wzorów znajdujących się TUTAJ. Jeśli jednak sporządzasz umowę samodzielnie, zwróć uwagę na wyżej wymienione elementy i pamiętaj by zawsze zawierać umowę najmu mieszkania na piśmie.

Borysław Pasierbski

Oceń artykuł

słabyprzeciętnydobrybardzo dobrywspaniały (6 głosów, średnia: 5,00 / 5)
Loading...

Przeczytaj również

1 Comment

  1. Skup Nieruchomości 24

    Bardzo fajny rzeczowy artykuł. Wiele osób ma dużo zastrzeżeń co do umowy najmy i równie wiele pytań. Będę ich tutaj odsyłał 🙂 Pozdrawiam!

    Reply

Dodaj komentarz