Sprzedaż mieszkania, które jest aktualnie wynajmowane, nie wymaga wcześniejszego rozwiązania umowy najmu ani wyprowadzki lokatora. Co więcej, samo przeniesienie własności nieruchomości nie oznacza, że dotychczasowa umowa przestaje obowiązywać. Nowy właściciel przejmuje prawa i obowiązki wynajmującego, a najemca może nadal korzystać z lokalu na dotychczasowych zasadach. Co warto wiedzieć przed sprzedażą wynajmowanego mieszkania i jak przygotować transakcję, aby uniknąć nieporozumień?
Tak. Właściciel ma prawo sprzedać wynajmowane mieszkanie również wtedy, gdy obowiązuje umowa najmu zawarta na czas określony lub nieokreślony. Nie potrzebuje do tego zgody najemcy, ponieważ przedmiotem transakcji jest prawo własności nieruchomości, a nie prawo do korzystania z lokalu wynikające z umowy najmu.
Podstawę prawną stanowi art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem nabywca wynajętej rzeczy wstępuje w stosunek najmu na miejsce dotychczasowego właściciela.
W praktyce oznacza to, że kupujący przejmuje rolę wynajmującego z chwilą nabycia nieruchomości. Nie trzeba zawierać nowej umowy z lokatorem ani podpisywać aneksu potwierdzającego zmianę właściciela.
Sprzedaż mieszkania z najemcą może być atrakcyjna szczególnie dla inwestorów, którzy poszukują nieruchomości przynoszącej już regularne przychody. Nabywają wówczas lokal wraz z istniejącym stosunkiem najmu, bez konieczności samodzielnego poszukiwania pierwszego lokatora.
Najważniejszą konsekwencją sprzedaży jest zmiana osoby wynajmującego, a nie warunków obowiązującej umowy.
Jeżeli najemca podpisał umowę przewidującą określoną wysokość czynszu, termin płatności czy zasady korzystania z mieszkania, nowy właściciel musi respektować te postanowienia. Nie może jednostronnie narzucić innych warunków tylko dlatego, że kupił nieruchomość.
Przykładowo: właściciel sprzedaje mieszkanie w październiku, podczas gdy umowa najmu została zawarta do końca czerwca następnego roku. Zmiana właściciela nie powoduje automatycznego skrócenia okresu jej obowiązywania. Najemca zachowuje prawo do korzystania z lokalu zgodnie z umową.
Warto przy tym zadbać o formalne przekazanie dokumentacji dotyczącej najmu. Kupujący powinien otrzymać nie tylko samą umowę, ale również wszystkie aneksy, protokół zdawczo-odbiorczy oraz informacje dotyczące dotychczasowych rozliczeń.
To jedno z najczęstszych pytań pojawiających się przy sprzedaży mieszkania z lokatorem. Odpowiedź zależy przede wszystkim od charakteru najmu i obowiązujących przepisów.
Art. 678 Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy. Jednak w przypadku lokali mieszkalnych zastosowanie ma dodatkowo art. 692 KC, który ogranicza to uprawnienie.
Zgodnie z tym przepisem szczególne prawo wypowiedzenia przysługujące nabywcy nie znajduje zastosowania do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu.
Oznacza to, że zakup wynajmowanego mieszkania nie daje nowemu właścicielowi automatycznego prawa do wypowiedzenia umowy tylko z powodu zmiany własności.
W przypadku najmu mieszkaniowego należy również uwzględnić ustawę o ochronie praw lokatorów. Jej art. 11 określa przesłanki wypowiedzenia stosunku najmu przez właściciela, a także wymagania dotyczące formy i terminów wypowiedzenia.
Sama sprzedaż nieruchomości nie została wymieniona wśród ustawowych przyczyn uzasadniających wypowiedzenie najmu.
Dlatego właściciel, który planuje sprzedać mieszkanie jako wolne od lokatorów, powinien odpowiednio wcześnie przeanalizować warunki obowiązującej umowy i możliwości jej zgodnego z prawem zakończenia.
Nie każdy kupujący jest zainteresowany przejęciem mieszkania z lokatorem. Osoby poszukujące nieruchomości na własne potrzeby często oczekują, że lokal zostanie wydany pusty.
W takiej sytuacji właściciel może rozważyć rozwiązanie umowy najmu za porozumieniem stron.
To rozwiązanie wymaga jednak zgody zarówno wynajmującego, jak i najemcy. Strony mogą wspólnie ustalić datę zakończenia najmu, termin przekazania mieszkania oraz zasady końcowego rozliczenia.
W praktyce warto sporządzić pisemne porozumienie, w którym znajdą się:
Właściciel nie powinien natomiast obiecywać kupującemu wydania pustego mieszkania, jeżeli nie ma pewności, że najem zakończy się przed ustalonym terminem sprzedaży.
Nie może również samodzielnie zmienić zamków, odciąć mediów ani usuwać rzeczy lokatora, aby przyspieszyć jego wyprowadzkę.
Przepisy nie uzależniają ważności sprzedaży nieruchomości od uzyskania zgody najemcy. Nie oznacza to jednak, że lokator powinien dowiedzieć się o zmianie właściciela dopiero przy okazji kolejnej płatności czynszu.
Z praktycznego punktu widzenia warto poinformować go o planowanej transakcji, a po jej sfinalizowaniu przekazać pisemne zawiadomienie zawierające dane nowego wynajmującego.
Powinny znaleźć się w nim przede wszystkim aktualne informacje kontaktowe, numer rachunku bankowego do wpłat czynszu oraz data, od której obowiązki wynajmującego wykonuje nowy właściciel.
Dobrym rozwiązaniem jest wspólne zawiadomienie przygotowane przez sprzedającego i kupującego. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której najemca otrzymuje sprzeczne instrukcje dotyczące płatności.
Zmiana właściciela nie powinna też powodować przerw w komunikacji dotyczącej awarii, napraw i innych bieżących spraw związanych z użytkowaniem lokalu.
Kaucja jest jednym z elementów, które wymagają szczególnej uwagi podczas przygotowywania transakcji.
Jeżeli umowa najmu nadal obowiązuje, samo sprzedanie mieszkania nie stanowi podstawy do końcowego rozliczenia kaucji z najemcą. Jej podstawowym zadaniem pozostaje zabezpieczenie należności związanych z najmem.
Kupujący wstępuje w stosunek najmu na miejsce dotychczasowego właściciela, dlatego powinien również otrzymać pełną informację o pobranej kaucji, jej wysokości i ewentualnych wcześniejszych rozliczeniach.
Najbezpieczniej uregulować tę kwestię w dokumentacji sprzedażowej, określając sposób przekazania środków oraz wzajemne rozliczenia sprzedającego i kupującego. Pozwoli to ograniczyć ryzyko późniejszych sporów dotyczących obowiązku zwrotu kaucji po zakończeniu najmu.
Sprzedaż nieruchomości zajętej przez lokatora wymaga nieco innego przygotowania niż transakcja dotycząca pustego mieszkania.
Przede wszystkim należy zadbać o przejrzystość dokumentacji. Potencjalny nabywca powinien wiedzieć, na jakich zasadach lokal jest wynajmowany i jakie obowiązki przejmie po zakupie.
Przed wystawieniem mieszkania na sprzedaż warto:
Warto również pamiętać, że prawo własności mieszkania nie oznacza nieograniczonej możliwości wchodzenia do wynajmowanego lokalu. Terminy wizyt potencjalnych kupujących powinny być wcześniej uzgadniane z najemcą, z poszanowaniem jego prawa do prywatności.
Nie ma jednej odpowiedzi. Wiele zależy od tego, do jakiej grupy nabywców skierowana jest oferta.
Jeżeli mieszkanie ma charakter inwestycyjny, a najemca terminowo reguluje należności i dba o nieruchomość, trwająca umowa może stanowić dodatkowy atut. Kupujący otrzymuje bowiem lokal z istniejącym źródłem przychodu.
Inaczej wygląda sytuacja, gdy potencjalny nabywca chce zamieszkać w nieruchomości bezpośrednio po zakupie. Wówczas obowiązująca umowa najmu może ograniczać możliwość szybkiego przejęcia mieszkania do własnego użytku.
Właściciel powinien więc zdecydować, czy chce skierować ofertę do inwestorów zainteresowanych kontynuowaniem wynajmu, czy do osób poszukujących mieszkania na własne potrzeby.
Sprzedaż wynajmowanego mieszkania jest w pełni dopuszczalna i nie wymaga wcześniejszego zakończenia najmu. Kupujący z mocy prawa wstępuje w miejsce dotychczasowego wynajmującego, przejmując obowiązujący stosunek najmu.
Najważniejsze jest jednak odpowiednie przygotowanie transakcji. Należy zweryfikować postanowienia umowy, jasno przedstawić sytuację potencjalnemu nabywcy oraz zadbać o prawidłowe przekazanie dokumentacji i rozliczeń.
Warto też pamiętać, że zmiana właściciela nie pozbawia lokatora ochrony prawnej. Jeśli więc planowana sprzedaż wymaga wcześniejszego opróżnienia mieszkania, najlepiej ustalić warunki zakończenia najmu odpowiednio wcześnie, zamiast zakładać, że transakcja automatycznie rozwiąże umowę.
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
