Ogranicz ryzyko ewentualnych problemów z eksmisją lokatora

Mimo rosnącej świadomości wynajmujących liczba eksmisji lokatorów w Polsce od kilku lat wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Według statystyk Krajowej Izby Komorniczej w samym 2016 roku odnotowano łącznie 8.411 spraw o wyprowadzenie najemcy z lokalu mieszkalnego, co nadal stanowi wysokie ryzyko napotkania na swej drodze nieuczciwego lokatora.

Liczba eksmisji

Bazując na danych Krajowej Izby Komorniczej w 2012 roku mieliśmy do czynienia z 9.070 wnioskami o eksmisję lokatorów, a w roku kolejnym takich spraw było 8.557. Biorąc pod uwagę najnowsze statystyki, liczba takich wniosków w 2016 roku osiągnęła poziom 8.411, co stanowi niewielki spadek w stosunku do lat ubiegłych, choć od początku XXI w. dostrzec można stałą, pożądaną przez wszystkich tendencję.

liczba eksmisji w Polsce 2012-1016

Odnosząc te liczby do oficjalnych danych GUS, wedle których funkcjonuje w kraju ponad 700.000 umów najmu, wydawać by się mogło że 1% to niewiele a ryzyko poważnych problemów z najemcami to jak ?nieszczęśliwy los na loterii?, jednak oznacza to ni mniej ni więcej, że co setna umowa najmu kończy się eksmisją, poprzedzoną długim okresem utraty zysków z najmu, a niejednokrotnie spiętrzeniem kosztów, które wynajem miał pokrywać.

Pozostając jeszcze przy statystykach, jeśli założymy że każdy wynajmujący, który napotkał problem eksmisji najemców powie o tym tylko osobom ze swojego najbliższego kręgu, czyli rodzicom czy dzieciom, to możemy przyjąć że świadomych tego problemu jest rok rocznie około 40 tysięcy osób, które potencjalnie mogą zrezygnować z wynajmu swoich mieszkań z obawy przed nieprzyjemnymi konsekwencjami. Ta liczba już powinna dawać do myślenia, a nie ujmujemy w niej jeszcze samych pozwów wpływających do sądu w tej sprawie.

Najem okazjonalny

Jedną z najlepszych ?broni? przeciwko nieuczciwym najemcom nadal pozostaje stosowanie najmu okazjonalnego. Zakładając, że zwykły tryb sądowy niezbędny do uzyskania tytułu wykonawczego może potrwać przeszło dwa lata, perspektywa skrócenia go do tygodnia staje się rzeczywiście atrakcyjna. Minusem pozostają niezbędne przy tym formalności narzucane nam ustawą o ochronie praw lokatorów, bez których najem okazjonalny zwyczajnie nie dojdzie do skutku.

Jeśli chcemy zabezpieczyć się na wypadek uciążliwej ścieżki sądowej powinniśmy zawrzeć z najemcami umowę najmu na oznaczony okres czasu (nie dłuższy niż 10 lat), otrzymać od najemcy oświadczenie właściciela innej nieruchomości o przyjęciu najemcy pod swój dach w przypadku zakończenia umowy najmu oraz o oświadczenie samego najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wyrażonym w formie aktu notarialnego. Ostatnią, czwartą przesłanką, pozostaje zgłoszenie faktu zawarcia umowy do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia umowy, co oczywiście wiązać się będzie z rozliczaniem podatku od osiąganego przez nas dochodu z wynajmu nieruchomości.

Formalności związane z najmem okazjonalnym są dużo bardziej uciążliwe, aniżeli zawarcie standardowej umowy, a same przepisy mogłyby zostać znacznie uproszczone, co skutkowałoby upowszechnieniem tego rozwiązania i lepszym zabezpieczeniem przed nieodpowiedzialnymi lokatorami, jeśli jednak chcemy skorzystać z tej formy ochrony powinniśmy być przygotowani na dodatkowe czynności z naszej strony i samego najemcy.

umowa najmu

Profilaktyka

Mimo skrócenia drogi do eksmisji lokatora przy zastosowaniu najmu okazjonalnego, zawsze najlepszą profilaktyką jest właściwa selekcja najemców. Szczera rozmowa, jasne określenie warunków i zastosowanie bezpiecznej umowy najmu to podstawa. Warto również poprosić naszego przyszłego najemcę o udokumentowanie jego sytuacji finansowej, jeśli bowiem w dobrej wierze wynajmujemy mieszkanie komuś, kto już na starcie ma problemy z opłaceniem całej kaucji i pierwszego czynszu, to sami narażamy się na nieuniknione kłopoty.

Nie jest niczym nietaktownym prośba o zaświadczenie o zarobkach, wgląd w ostatniego PITa czy aktualną umowę o pracę. Oczywiście nie każdy najemca będzie chciał nam takie dane udostępnić, ale jeśli chce on z nami współpracować na zdrowych zasadach, to zrozumie nasze intencje. Skoro zamierzamy oddać komuś w używanie majątek warty kilkaset tysięcy złotych, to dlaczego mielibyśmy się wcześniej nie upewnić co do samego najemcy? Gdyby poszedł do banku po kredyt wart tylko połowę płatności naszego czynszu zostałby przecież prześwietlony na każdy możliwy sposób, by kredytodawca miał pewność, że stać go na zaciągnięcie takiego zobowiązania.

Oczywiście musimy być świadomi, że nigdy nie da się w pełni wykluczyć problemów z wypłacalnością osoby, z którą podejmujemy współpracę. Nawet dobrze zarabiający pracownik wyższego szczebla może popaść w problemy finansowe i zacząć zachowywać się zupełnie irracjonalnie w kontekście obowiązków jakie nakłada na niego umowa najmu, jednak stosując właściwą selekcję najemców możemy takie ryzyko znacznie ograniczyć.

 

Liczba eksmisji w Polsce w 2016 roku nieznacznie spadła. To plus. Jeśli chcemy utrzymać ten trend warto wiedzieć więcej o naszych prawnych możliwościach w zakresie chociażby najmu okazjonalnego, ale przede wszystkim nie zapominać o czynnościach przy wyborze najemcy, które nic nas nie kosztują, a często pozwolą uniknąć przykrych w skutkach błędów.copyscape-seal-blue-120x100

Borysław Pasierbski

wynajemca logo bez krawedzi

Oceń artykuł

słabyprzeciętnydobrybardzo dobrywspaniały (3 głosów, średnia: 5,00 / 5)
Loading...

Przeczytaj również

Dodaj komentarz