Mimo rosnącej świadomości wynajmujących liczba eksmisji lokatorów w Polsce od kilku lat wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Według statystyk Krajowej Izby Komorniczej w samym 2016 roku odnotowano łącznie 8.411 spraw o wyprowadzenie najemcy z lokalu mieszkalnego, co nadal stanowi wysokie ryzyko napotkania na swej drodze nieuczciwego lokatora.
Bazując na danych Krajowej Izby Komorniczej w 2012 roku mieliśmy do czynienia z 9.070 wnioskami o eksmisję lokatorów, a w roku kolejnym takich spraw było 8.557. Biorąc pod uwagę najnowsze statystyki, liczba takich wniosków w 2016 roku osiągnęła poziom 8.411, co stanowi niewielki spadek w stosunku do lat ubiegłych, choć od początku XXI w. dostrzec można stałą, pożądaną przez wszystkich tendencję.
Odnosząc te liczby do oficjalnych danych GUS, wedle których funkcjonuje w kraju ponad 700.000 umów najmu, wydawać by się mogło że 1% to niewiele a ryzyko poważnych problemów z najemcami to jak "nieszczęśliwy los na loterii", jednak oznacza to ni mniej ni więcej, że co setna umowa najmu kończy się eksmisją, poprzedzoną długim okresem utraty zysków z najmu, a niejednokrotnie spiętrzeniem kosztów, które wynajem miał pokrywać.
Pozostając jeszcze przy statystykach, jeśli założymy że każdy wynajmujący, który napotkał problem eksmisji najemców powie o tym tylko osobom ze swojego najbliższego kręgu, czyli rodzicom czy dzieciom, to możemy przyjąć że świadomych tego problemu jest rok rocznie około 40 tysięcy osób, które potencjalnie mogą zrezygnować z wynajmu swoich mieszkań z obawy przed nieprzyjemnymi konsekwencjami. Ta liczba już powinna dawać do myślenia, a nie ujmujemy w niej jeszcze samych pozwów wpływających do sądu w tej sprawie.
Jedną z najlepszych "broni" przeciwko nieuczciwym najemcom nadal pozostaje stosowanie najmu okazjonalnego. Zakładając, że zwykły tryb sądowy niezbędny do uzyskania tytułu wykonawczego może potrwać przeszło dwa lata, perspektywa skrócenia go do tygodnia staje się rzeczywiście atrakcyjna. Minusem pozostają niezbędne przy tym formalności narzucane nam ustawą o ochronie praw lokatorów, bez których najem okazjonalny zwyczajnie nie dojdzie do skutku.
Jeśli chcemy zabezpieczyć się na wypadek uciążliwej ścieżki sądowej powinniśmy zawrzeć z najemcami umowę najmu na oznaczony okres czasu (nie dłuższy niż 10 lat), otrzymać od najemcy oświadczenie właściciela innej nieruchomości o przyjęciu najemcy pod swój dach w przypadku zakończenia umowy najmu oraz o oświadczenie samego najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji wyrażonym w formie aktu notarialnego. Ostatnią, czwartą przesłanką, pozostaje zgłoszenie faktu zawarcia umowy do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia umowy, co oczywiście wiązać się będzie z rozliczaniem podatku od osiąganego przez nas dochodu z wynajmu nieruchomości.
Formalności związane z najmem okazjonalnym są dużo bardziej uciążliwe, aniżeli zawarcie standardowej umowy, a same przepisy mogłyby zostać znacznie uproszczone, co skutkowałoby upowszechnieniem tego rozwiązania i lepszym zabezpieczeniem przed nieodpowiedzialnymi lokatorami, jeśli jednak chcemy skorzystać z tej formy ochrony powinniśmy być przygotowani na dodatkowe czynności z naszej strony i samego najemcy.
Mimo skrócenia drogi do eksmisji lokatora przy zastosowaniu najmu okazjonalnego, zawsze najlepszą profilaktyką jest właściwa selekcja najemców. Szczera rozmowa, jasne określenie warunków i zastosowanie bezpiecznej umowy najmu to podstawa. Warto również poprosić naszego przyszłego najemcę o udokumentowanie jego sytuacji finansowej, jeśli bowiem w dobrej wierze wynajmujemy mieszkanie komuś, kto już na starcie ma problemy z opłaceniem całej kaucji i pierwszego czynszu, to sami narażamy się na nieuniknione kłopoty.
Nie jest niczym nietaktownym prośba o zaświadczenie o zarobkach, wgląd w ostatniego PITa czy aktualną umowę o pracę. Oczywiście nie każdy najemca będzie chciał nam takie dane udostępnić, ale jeśli chce on z nami współpracować na zdrowych zasadach, to zrozumie nasze intencje. Skoro zamierzamy oddać komuś w używanie majątek warty kilkaset tysięcy złotych, to dlaczego mielibyśmy się wcześniej nie upewnić co do samego najemcy? Gdyby poszedł do banku po kredyt wart tylko połowę płatności naszego czynszu zostałby przecież prześwietlony na każdy możliwy sposób, by kredytodawca miał pewność, że stać go na zaciągnięcie takiego zobowiązania.
Oczywiście musimy być świadomi, że nigdy nie da się w pełni wykluczyć problemów z wypłacalnością osoby, z którą podejmujemy współpracę. Nawet dobrze zarabiający pracownik wyższego szczebla może popaść w problemy finansowe i zacząć zachowywać się zupełnie irracjonalnie w kontekście obowiązków jakie nakłada na niego umowa najmu, jednak stosując właściwą selekcję najemców możemy takie ryzyko znacznie ograniczyć.
Liczba eksmisji w Polsce w 2016 roku nieznacznie spadła. To plus. Jeśli chcemy utrzymać ten trend warto wiedzieć więcej o naszych prawnych możliwościach w zakresie chociażby najmu okazjonalnego, ale przede wszystkim nie zapominać o czynnościach przy wyborze najemcy, które nic nas nie kosztują, a często pozwolą uniknąć przykrych w skutkach błędów.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
