Kontrola Urzędu Skarbowego to w oczach większości podatników przerażająca i stresująca wizja. Przez lata wynajmujący mieli w tej materii względny spokój, a ewentualne niejasności czy rozbieżności wyjaśniali z fiskusem przy okazji innych czynności sprawdzających. Czy ten czas dobiega końca?
Bardzo zgrabnym PR-owo posunięciem jest odejście od podwyższania podatków bezpośrednich, takich jak PIT czy VAT, dotykających każdego Polaka. Trzeba przyznać, że ekipa rządowa wyciągnęła wnioski z katastrofalnych błędów poprzedników i szuka pieniędzy wszędzie tam, gdzie nie ma ryzyka narażenia się na wszechobecną dezaprobatę jaka pojawia się przy podnoszeniu podatków. Nie znaczy to przy tym, że jako jedyny naród na świecie znaleźliśmy sposób na magiczne pomnażanie pieniędzy z niczego.
Podatek bankowy, walka z transferowaniem dochodów za granicę, uszczelnianie VAT, split payment, czy Jednolity Plik Kontrolny to tylko niektóre z szeregu działań zmierzających do zwiększenia wpływów do budżetu. Bądź co bądź, spoglądając na spływające dane, działania te okazują się skuteczne. Powyższe tyczy się przede wszystkim przedsiębiorców. Czy tylko oni odczuwają wzmożone zainteresowanie fiskusa?
Póki co można powiedzieć, że tak. Prawda jest jednak taka, że wprowadzane właśnie mechanizmy typu split payment czy JPK ułatwią działania kontrolne urzędnikom skarbowym, a nie bieżące funkcjonowanie przedsiębiorcom. Ułatwią, czyli mówiąc wprost: oszczędzą czas i usprawnią przebieg kontroli nastawionej w Polsce nadal na doszukanie się nieprawidłowości aniżeli sprawdzenie poprawności dokonanych rozliczeń. Nie ma co liczyć przy tym, że skoro nasz aparat skarbowy będzie funkcjonował lepiej i sprawniej to ograniczy się jego obszerność. Etaty zostaną. Etaty te będzie należało zagospodarować.
Po wielu latach Państwo zabrało się za rynek wynajmu w Polsce. Przyklasnąć można wprowadzeniu kilka lat wstecz zasady trwania złożonego oświadczenia w latach kolejnych do czasu złożenia oświadczenia o nowej treści (chociażby o wyborze formy opodatkowania).
Nieco niepostrzeżenie, bo bez blasku flash'ów mass mediów przeprowadzono nowelizację ustawy o gospodarce nieruchomościami, która od 1 września 2017 r. uniemożliwia samodzielne oszacowanie wartości gruntu przy obliczaniu wartości początkowej amortyzowanego środka trwałego. Wydawać by się mogło, że to nic, ale doprowadziło do ograniczenia rozliczania najmu na zasadach ogólnych, bo koszty rzeczoznawcy pozostają dla niektórych wynajmujących po prostu zaporowe. Niektórzy mogliby pomyśleć "to dobrze, przy ryczałcie przecież podatek jest niższy". Otóż niekoniecznie. Amortyzacja nieruchomości dopuszczalna tylko przy rozliczaniu się na zasadach ogólnych (lub podatkiem liniowym w przypadku przedsiębiorcy) niejednokrotnie umożliwiała zgodne z prawem całkowite wyzerowanie podatku. Przy ryczałcie natomiast ten podatek będzie zawsze. W ten oto sposób wpływy do budżetu się zwiększyły.
Kolejne zmiany weszły w życie 11 września 2017 roku i dotyczyły najmu okazjonalnego, wprowadzając jednocześnie nową konstrukcję prawną najmu instytucjonalnego. Już wcześniej pisałem, że zmiany te nie miały na celu poprawy warunków wynajmujących, a przygotowaniu sobie lepszego gruntu pod realizowany program socjalny Mieszkanie Plus. Zamiast zniesienia zbędnej papierologii przy stosowaniu najmu okazjonalnego dla zwykłego Kowalskiego, ułatwiono jedynie stosowanie szybszej ścieżki eksmisji lokatora przez firmy i przyszłego operatora zarządzającego rządowymi mieszkaniami na wynajem. Jednocześnie zmieniono stawkę wynagrodzenia notariusza za sporządzenie aktu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i... nigdzie nie określono poziomu tegoż wynagrodzenia. Bezsensowne niedopatrzenia skutkujące zahamowaniu rozpowszechnienia najmu okazjonalnego. Tu nie mam obaw, z pewnością to naprawią - najpóźniej do 31 marca 2018 r., jednak kosztów nadal nikt nie zna, a bardzo prawdopodobne że będzie należało znowelizować przewidywaną stawkę prowadząc do kolejnego zamętu. Wpływy do budżetu się nie zwiększyły, ale w końcu błędów nie popełnia tylko ten, kto nic nie robi.
Skoro już skutecznie zniechęcono do rozliczania się w niektórych przypadkach na zasadach ogólnych to oczywistym jest, że racjonalnie myślący Polak skieruje się ku rozwiązaniu dla niego korzystniejszym i wybierze ryczałt jako formę opodatkowania przychodów z wynajmu. Tylko szkoda byłoby tych pieniędzy, które musiałby przecież płacić przy rozliczaniu się w formie skali. Wprowadźmy więc limit, do którego najem będzie mógł korzystać z preferencyjnej stawki. Zabrzmiało nieco prześmiewczo.
To zmiana planowana na przyszły rok. Limit przychodu z najmu, do którego będziemy mogli rozliczać go w formie ryczałtu ma zostać określony na 100.000 zł. Choć wielu osobom się to nie spodoba, moim zdaniem będzie to rozwiązanie sensowne i pozwalające określić kiedy do czynienia mamy z wynajmem prywatnym, a kiedy fiskus już powinien traktować wynajem jako działalność gospodarczą. Czy zwiększy to wpływy do budżetu? Prawdopodobnie tak.
Przy sprawnej (albo jak kto woli "sprawniejszej") administracji skarbowej fiskus będzie mógł skontrolować większą ilość podmiotów, zaglądając w kieszenie również tym, którzy dotychczas nie mieli co liczyć na zainteresowanie z jego strony. Niechybnie tyczyć się to będzie również wynajmujących - niezależnie czy są świadomymi inwestorami, rentierami czy traktują wynajem mieszkania otrzymanego w spadku jako dodatkowe źródło dochodu.
Na pierwszy rzut pójdą pewnie właśnie inwestorzy rozliczający się na zasadach ogólnych. Większość z nich jest dobrze przygotowana formalnie i rozliczeń podatkowych pewnie się nie boją, zlecając to wyspecjalizowanym w wynajmie firmom takim jak HOMtu.
Łakomym kąskiem będą z pewnością wynajmujący prowadzący wynajem krótkoterminowy. Nie tylko mamy tutaj zmienne przychody na przestrzeni roku, które warto zweryfikować, ale również i VAT, który cieszy się szczególnym zainteresowaniem. Osoby, które nie czują się pewnie w rozliczeniach podatkowych powinny poszukać biura rachunkowego, które im w tym pomoże.
Trzecia grupa to "zwykli" wynajmujący. Osoby, które z wynajmu nie uzyskują dużych przychodów. Niezależnie czy rozliczają się zasadami ogólnymi czy ryczałtem, ta grupa będzie cieszyła się najmniejszym zainteresowaniem fiskusa. Małe przychody to bowiem mała szansa na duże sukcesy, którymi można pochwalić się przed przełożonym - gra niewarta świeczki.
Niezależnie do której z powyższych grup należymy, by dobrze przygotować się do kontroli Urzędu Skarbowego powinniśmy gromadzić wszystkie faktury kosztowe, posiadać dowody wpłat czynszu od najemców, a przy stosowaniu amortyzacji prowadzić ewidencję środka trwałego. Przede wszystkim chodzi o to, byśmy byli w stanie wykazać urzędnikowi, że wszystko rozliczamy zgodnie z prawem. Kluczowa przy tym pozostaje umowa najmu zawarta na piśmie.
Chyba każdy z dostrzega, że obecnie prowadzone lub wdrażane w Polsce programy socjalne typu 500+ czy Mieszkania+ muszą być sporym obciążeniem dla budżetu. Ich realizacja pozostaje przy tym kluczowa dla zachowania wysokich słupków w sondażach i forsowania swojej wizji Państwa przez obecnie rządzących. Nie oszukujmy się: te pieniądze nie rodzą się z powietrza. Pochodzą one oczywiście od podatników, a gdy już wzięto wynajem pod lupę, to spodziewać się powinniśmy, że na przyglądaniu się nie skończy. Kontrola Urzędu Skarbowego to z pewnością nic przyjemnego, nie powinniśmy się jej jednak bać i demonizować. Jeśli rozliczamy podatek i trzymamy się przepisów prawa nic nam nie grozi.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
