Samodzielna i darmowa weryfikacja Najemcy, czyli jak uniknąć złego lokatora

10-15 minut

Weryfikacja Najemcy jest kluczowym elementem każdego nowego najmu. Tak naprawdę możemy mieć wszystkie najlepsze zabezpieczenia w postaci dobrej umowy, aktu notarialnego, ubezpieczenia OC czy wysokiej kaucji – są to jednak narzędzia przydatne gdy dzieje się coś złego, mierzymy się zatem ze skutkami gdy zacząć powinniśmy od odpowiedniej profilaktyki. Poniżej kilka sposobów jak samodzielnie zweryfikować Najemcę przed zawarciem z nim umowy najmu.

Umawiaj prezentację najwcześniej następnego dnia

Po wystawieniu oferty swojego mieszkania na wynajem możesz spotkać się z telefonami, w których zainteresowani chcą się z Tobą spotkać na prezentację jeszcze dzisiaj (zdarza mi się nawet słyszeć zapytania o prezentację „za godzinę” albo „czy mogę podjechać teraz”). Domyślam się, że zależy Ci na wynajęciu mieszkania jak najszybciej i pewnie bierzesz pod uwagę możliwość tak szybkiego umówienia się na spotkanie. Podejrzewam nawet, że jeśli już wcześniej wynajmowałeś mieszkanie to mogłeś tak właśnie postąpić w przeszłości. Ciekawy jestem Twoich doświadczeń. Czy kiedykolwiek udało Ci się wynająć w ten sposób?

Potencjalni Najemcy, którzy do Ciebie dzwonią i chcą umówić się na spotkanie muszą wiedzieć, że jesteś człowiekiem – osobą zasługującą na szacunek, mającą swoje zobowiązania, obowiązki, rodzinę. Oczekiwanie od Ciebie, że rzucisz wszystko i pojedziesz na prezentacje jeszcze dzisiaj to pokazanie Ci ile jesteś dla takiej osoby wart. Delikatnie mówiąc: niewiele. Czy chcesz pracować z Najemcą, który widzi tylko siebie i deprecjonuje Twój czas? Jak więc będzie dbał o samo mieszkanie?

Jeśli dzwoni do Ciebie potencjalny lokator i chce się umówić na spotkanie to zaproś go w dniu następnym (albo jeszcze później, jeśli jutro Ci nie odpowiada – lepiej jednak nie odkładać tego na kolejny tydzień). Jeśli jutro jest dla niego za późno, tzn. że tak naprawdę nie zależy mu na Twoim mieszkaniu tylko na szybkim wynajmie jakiegokolwiek mieszkania, a to już rokuje kłopoty.

Nie wynajmuj „od dzisiaj”

Słyszysz w słuchawce „Jestem zdecydowany, chcę się dzisiaj wprowadzić” – co myślisz? Czy cieszysz się, bo masz już Najemcę? A może podchodzisz do tych zapewnień ostrożnie? Tak naprawdę ani jedno, ani drugie nie jest dobre. Jeśli słyszysz, że ktoś bez oglądania mieszkania chce się dzisiaj z Tobą spotkać i już otrzymać do niego klucze to powinna Ci się zapalić ogromna czerwona lampka w towarzystwie głośno rozbrzmiewającej w Twojej głowie syreny alarmowej.

Potrzeba wprowadzenia się natychmiast to oznaka problemów. Taka osoba na gwałt szuka mieszkania bo albo została z poprzedniego wyrzucona albo sama z niego uciekła (z przeróżnych powodów). Zapewniam Cię, że nie chcesz takiego Najemcy. Ciężko Ci będzie również zawrzeć umowę najmu okazjonalnego przy której potrzebujesz notariusza. Jeśli Twój rozmówca faktycznie pilnie potrzebuje mieszkania, ale nie wynika to z problemów z poprzednim wynajmem z jego winy to nie powinien mieć większych problemów by jeden czy dwa dni przespać się u znajomych, rodziny lub w hotelu.

Zapytaj o powody szukania mieszkania

Sekret znalezienia dobrego Najemcy tkwi w zadawaniu odpowiednich pytań i… słuchaniu odpowiedzi. Mam tu na myśli faktyczne słuchanie naszego rozmówcy i obserwowanie jego zachowania, zamiast błądzenie myślami i zastanawianie się nad kolejnym pytaniem jakie mamy na liście. Dobrze jest zacząć od mało inwazyjnego pytania w postaci: „Dlaczego zmienia Pan/Pani mieszkanie?”.

Powodów może być mnóstwo. Do najczęstszych należą: chęć wyprowadzenia się od Rodziców, usamodzielnienie się, zamieszkanie razem z dziewczyną/chłopakiem, zmiana miejsca zamieszkania czy też sprzedaż poprzednio wynajmowanego mieszkania przez jego Właściciela. Każdy z tych powodów jest naturalny i nie powinien budzić obaw, pod warunkiem że w czasie artykułowania odpowiedzi nasz Najemca nie zaczyna się nerwowo ruszać, nie pojawia się mu pot na czole a wypowiedzi nie stają się chaotyczne.

Jeśli jednak usłyszysz od Najemcy, że musi się wyprowadzić bo nie dogadywał się z poprzednim Wynajmującym albo pogorszyła się jego sytuacja finansowa to powinna zapalić Ci się lampka ostrzegawcza. Doceniając szczerość Twojego rozmówcy lepiej jednak żebyś oszczędził sobie niepotrzebnego ryzyka i poszukał innego lokatora.

Zadaj pytanie o powód szukania mieszkania, słuchaj odpowiedzi i obserwuj zachowanie potencjalnego lokatora – to Twój pierwszy etap weryfikacji.

Zapytaj o źródło i wysokość dochodu

Nieco bardziej krępującym dla Ciebie pytanie dotyczące źródła i wysokości dochodu Twojego potencjalnego Najemcy. Od razu utnę Twój wewnętrzny sprzeciw: masz prawo zapytać gdzie Twój Najemca pracuje i ile zarabia. Nie jest to nic niezwykłego, a powiedziałbym wręcz że jest to zupełnie normalne i zrozumiałe przez odpowiedzialnych lokatorów.

Zastanów się: w sytuacji w której udałbyś się do banku po pożyczkę 10.000 zł, ten prześwietliłby Cię pod każdym możliwym kątem – poprosiłby Cię o dokument tożsamości, oświadczenie o zarobkach (albo umowę o pracę) a następnie sprawdził w Biurze Informacji Kredytowej jak wygląda Twoja kondycja finansowa (czy masz jakieś kredyty, jeśli tak to jakie i w jakiej wysokości oraz czy spłacasz je terminowo). Mówimy tu o pożyczce 10.000 zł, której miesięczna rata będzie wynosić około 200 zł miesięcznie.

Ty z kolei wynajmujesz komuś mieszkanie warte 200, 300, 400, 500 lub więcej tysięcy złotych! Przekazujesz zatem majątek warty znacznie, znacznie więcej a w zamian Twój Najemca ma Ci płacić czynsz, który również będzie wyższy niż rata pożyczki wspomnianej wyżej. Skoro zatem ktoś umawia się z Tobą, że będzie Ci płacić miesięcznie np. 2.000 zł to czy nie masz prawa wiedzieć czy go na to stać?

W swojej pracy spotkałem się z tysiącami potencjalnych Najemców i każdego z nich prosiłem o odpowiedź na pytanie dotyczące źródła dochodu i wysokości zarobków. Odpowiedzi odmówiło mi mniej niż mam palców u obu dłoni. Zdecydowanie nie żałuję ucięcia z nimi rozmów.

Omów wszystkie warunki finansowe najmu

Punktem wyjścia w rozmowie z Twoim potencjalnym lokatorem powinno być omówienie wszystkich warunków formalnych: zarówno finansowych jak i innych wskazanych w umowie najmu. Ustal z Najemcą jaki jest czynsz, jakie są opłaty eksploatacyjne do Spółdzielni lub Wspólnoty Mieszkaniowej, jak będziecie rozliczać media. Czy opłaty będą ulegać zmianie? Czy zamierzasz indeksować czynsz najmu o stawkę inflacji publikowaną przez GUS na początku każdego roku? Co w przypadku, w którym Najemca zużyje więcej wody niż zawarte jest w odprowadzanych do zarządcy nieruchomości zaliczkach? Te wszystkie kwestie powinny być przez Was omówione już na samym początku.

Jeśli któryś z elementów nie będzie odpowiadał Twojemu rozmówcy możecie szukać akceptowalnego dla Was kompromisu lub zwyczajnie rozstać się w zgodzie. Najgorsze co możesz zrobić to zostawić tak ważne kwestie z niedomówieniami – gdy przyjdzie co do czego może to spowodować nie tylko niepotrzebne konflikty, ale i problemy z płatnościami, które odbiją się bezpośrednio na Tobie.

Wymagaj umowy na czas określony

Na rynku najmu długoterminowego obowiązują dwa rodzaje umów: na czas oznaczony i nieoznaczony. Te drugie mimo dużej popularności jeszcze na początku wieku stopniowo ustępują miejsca umowom zawieranym na czas określony. Wynika to przede wszystkim z coraz powszechniej stosowanej umowy najmu okazjonalnego (przesłanką takiej umowy jest zawarcie umowy na czas określony nie dłuższy niż 10 lat), ale i postępującego cywilizowania rynku najmu, na którym wymaga się coraz większej pewności wypełnienia umowy przez kontrahenta (w Twoim wypadku Najemcy, któremu wynajmujesz mieszkanie na długi termin, ograniczasz więc możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy).

Najczęściej umowy najmu lokalu mieszkalnego zawiera się na okres 1 roku. Zdarzają się również okresy dłuższe, jednak rzadko spotyka się umowy zawierane na więcej jak 2-3 lata. Jeśli Twój potencjalny Najemca nalega (lub wręcz wymusza) zawarcie umowy na krótszy czas, możesz śmiało mu odmówić. Pamiętaj, że krótszy okres umowy to częstsza potrzeba poszukiwania nowych lokatorów, większe ryzyko konieczności doprowadzania mieszkania do poprzedniego stanu po zakończonym najmie oraz dłuższy okres pustostanu na przestrzeni roku. To wszystko wpływa na Twój końcowy przychód z mieszkania. Twój lokator boi się, że będzie musiał wyprowadzić się wcześniej? Nic nie stoi na przeszkodzie by znalazł kogoś na swoje miejsce.

Wymagaj zawarcia umowy najmu okazjonalnego

Umowa najmu okazjonalnego to obecnie najlepsza dostępna dla osób fizycznych forma zawarcia umowy najmu. Mimo znacznie większych formalności wymaganych przy jej zawarciu, daje ona zdecydowanie szybsze możliwości wyprowadzenia z mieszkania osoby, której umowa się zakończyła (niezależnie czy w wyniku wypowiedzenia umowy czy też upływu okresu na jaki umowa została zawarta) przy pomocy komornika. Nie jest to oczywiście umowa doskonała, jednak na ten moment najlepsza jaką możesz zawrzeć.

Jeśli Twój potencjalny Najemca nie chce podpisać umowy najmu okazjonalnego natychmiast kończ rozmowę i NIGDY NIE ŻAŁUJ podjętej decyzji. Może Ci się wydawać, że rozmawiasz z najwspanialszą osobą na świecie, dobrze zarabiającym płatnikiem, odpowiedzialną jednostką społeczną – jeśli nie chce ona dać Ci gwarancji, że dobrowolnie wyprowadzi się z mieszkania po zakończonym najmie to nie jest to dla Ciebie partner do rozmowy. Odpuść. Lepsze jest poczekanie na kogoś kto złoży takie oświadczenie przed notariuszem, niż mierzenie się z wieloletnimi skutkami niechcianego lokatora w Twoim mieszkaniu.

Wymagaj odpowiednio wysokiej kaucji

Kaucja to jeden z podstawowych elementów każdego najmu i pierwsze zabezpieczenie w razie konieczności przeprowadzania napraw w mieszkaniu powstałych z winy Najemcy. Im jest wyższa, tym szybciej uporasz się z nieoczekiwanymi niespodziankami po zdaniu lokalu przez Twojego lokatora. Przyjęło się niestety, że w większości mieszkań na wynajem pobiera się depozyt w wysokości jednomiesięcznego czynszu. Znam przypadki, w których Wynajmujący wcale nie pobierali kaucji, co jest już skrajną nieodpowiedzialnością i wystawieniem się na ogromne ryzyko.

Na szczęście, coraz częściej Wynajmujący świadomi są konieczności zabezpieczenia swojego mieszkania wyższą kaucją w wysokości 150% – 200% miesięcznego czynszu. To nadal mniej niż na zachodzie, gdzie normą jest trzykrotność miesięcznego czynszu, jednak daje to nam większe szanse na pokrycie ewentualnych szkód powstałych w mieszkaniu. Więcej o kaucji przeczytasz w artykule: Kaucja przy wynajmie mieszkania.

Nie gódź się na rozłożenie kaucji na raty

Niezależnie od wysokości wymaganej przez Ciebie kaucji pamiętaj, by nigdy nie rozkładać jej na raty. Jeśli Twój potencjalny lokator zada Ci takie pytanie to znaczy, że jego sytuacja finansowa nie jest najlepsza, a Ty przecież nie szukasz osoby która za chwilę zacznie zalegać Ci z płatnością czynszu? Potrzeba rozłożenia kaucji na raty wynika z braku jakichkolwiek środków na koncie pozwalających na poradzenie sobie w sytuacjach awaryjnych (np. naprawa samochodu), a czynsz najmu jest niestety ostatnią rzeczą na liście jaką taka osoba zapłaci gdy utraci swoją słabą płynność finansową.

Jeśli kogoś nie stać na jednorazowe opłacenie kaucji i pierwszego czynszu, nie powinieneś się z kimś takim wiązać umową. Zakończ temat i szybko zapomnij o tym spotkaniu.

Zaufaj intuicji

Ostatnia rada jest najprostsza, a zarazem najtrudniejsza: Zaufaj swojej intuicji! Posłuchaj swojego serca! Jeśli w czasie rozmowy z potencjalnym lokatorem gdzieś w środku odczuwasz choćby najmniejszą obawę, że coś może być nie tak lub pójść nie tak na dalszym etapie – nie wynajmuj! To uczucie wynika z czegoś czego możesz nie do końca rozumieć. Z czegoś czego aktualnie świadomie nie dostrzegasz, ale Twoja intuicja to widzi i jasno Ci komunikuje: uważaj! Posłuchaj jej, podziękuj za spotkanie i życz swojemu rozmówcy wszystkiego dobrego. Gwarantuje Ci, że właśnie oszczędziłeś sobie masy pieniędzy i nerwów.

Poszukiwanie Najemcy jest jednym z najbardziej czasochłonnych działań przy wynajmie mieszkania. Mimo to, warto się do niego szczególnie przyłożyć i przekazać swoje mieszkanie osobie, która rokuje jak najlepiej. Wszystkie stosowane przez Ciebie zabezpieczenia są tylko na wypadek radzenia sobie z negatywnymi konsekwencjami zachowania lokatora, właściwa selekcja natomiast znacznie Ci przykre niespodzianki ograniczy.

Borysław Pasierbski

4/5 - (4 votes)