Czy Urząd Skarbowy ma prawo żądać kopii umowy najmu?

Niezależnie od tego czy zgłaszamy wynajem mieszkania do Urzędu Skarbowego by legalnie czerpać dochód z tego źródła czy też czynimy to by spełnić ostatnią ustawową przesłankę do zaistnienia najmu okazjonalnego możemy zostać poproszeni o przekazanie organowi administracji zawartej umowy najmu. Czy słusznie?

Urząd w praktyce

Niestety nie ma w Polsce jednej obowiązującej wytycznej. Nie tylko na gruncie wynajmu mieszkania, ale przy stosowaniu jakichkolwiek przepisów każdy Urząd Skarbowy może interpretować je na swój sposób. Wystarczy, że choćby w niewielkim stopniu ocierają się one o prawo podatkowe i znajdują się w kręgu zainteresowania fiskusa. Co więcej, nie dotyczy to tylko różnic w rozumieniu przepisów w różnych częściach kraju. Różne poglądy – i co za tym idzie wytyczne do stosowania prawa – możemy napotkać pomiędzy Urzędami Skarbowymi w tym samym mieście.

Wydawane przez poszczególne jednostki interpretacje i odpowiedzi na zadane przez podatników pytania wiążą tylko tą osobę, która zapytanie wystosowała i tylko w tej konkretnej sprawie, której pytanie dotyczyło. Do takiej samej sprawy, zgłoszonej przez innego podatnika Urząd Skarbowy może podejść z goła inaczej i inaczej zinterpretować te same przepisy prawa. Jest to niewątpliwa bolączka zarówno firm jak i obywateli, którzy tracą pewność i zaufanie do państwa. Póki co niestety musimy zaciskać zęby i liczyć na to, że przyjdzie czas kiedy oficjalne stanowiska Urzędów Skarbowych będą wiązały inne jednostki w podobnych sprawach rozpatrywanych na tej samej podstawie prawnej.

Zgłoszenie najmu do Urzędu Skarbowego

Jak w takim razie bezpiecznie i zgodnie z prawem wywiązać się z obowiązku poinformowania fiskusa o fakcie wynajmu mieszkania? Na szczęście w większości przypadków nigdy nie napotkamy na jakiekolwiek problemy. O ile do 20-ego dnia miesiąca następującego po miesiącu w którym uzyskaliśmy pierwszy przychód z wynajmu formalnie dokonamy wyboru formy jego opodatkowania i wpłacimy zaliczkę zgodnie z wybraną przez nas częstotliwością rozliczeń wszystko powinno być w porządku.

Oczywiście jeśli popełnimy jakiś błąd formalny, np. zapomnimy o złożeniu podpisu pod oświadczeniem albo zaznaczymy wzajemnie wykluczające się pola, możemy zostać wezwani do uzupełnienia braków lub usunięcia błędów, jednak o ile dokonamy tego w wyznaczonym terminie nie powinno to rodzić negatywnych konsekwencji po naszej stronie poza straconym dodatkowo czasem i kosztami nadania listu.

Dlaczego z reguły nie następują przy tym żadne komplikacje? Bo każda zgłoszona do Urzędu Skarbowego umowa najmu to teoretycznie dodatkowy wpływ do budżetu państwa. Kto zatem na siłę będzie wzbraniać się przed otrzymaniem wcześniej niezaplanowanych pieniędzy? Na pewno nie fiskus.

A gdy stosujemy najem okazjonalny?

Nieco inaczej może wyglądać sprawa przy stosowaniu najmu okazjonalnego. Przypomnijmy, że aby najem okazjonalny zaistniał muszą zostać spełnione cztery ustawowo określone przesłanki: umowa najmu musi być zawarta na czas określony na okres nie dłuższy niż 10 lat, najemca musi dobrowolnie poddać się egzekucji z lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego, właściciel innej nieruchomości musi w formie pisemnej wyrazić zgodę na przyjęcie najemcy pod swój dach w sytuacji zakończenia umowy najmu oraz? najem należy zgłosić do Urzędu Skarbowego w terminie 14 dni od jego rozpoczęcia. Dopiero po spełnieniu wszystkich wyżej wymienionych przesłanek możemy liczyć na znaczne przyspieszenie procedury eksmisji niechcianego lokatora i liczyć na stosunkowo szybką pomoc państwa.

Choć mogłoby się wydawać, że gdy najemca dostarczy nam oświadczenie właściciela innej nieruchomości o przyjęciu go pod swój dach oraz dobrowolnie podda się egzekucji przed notariuszem to najgorsze mamy już za sobą. Może się jednak okazać że na naszej drodze napotkamy bardzo dociekliwego urzędnika, który odmówi przyjęcia przygotowanego przez nas oświadczenia o wynajęciu nieruchomości na zasadach najmu okazjonalnego. Jak to możliwe?

Z życia wzięte

Znam przypadek, gdy Pani odesłała petenta z kwitkiem, uznając że nie przyjmie zgłoszenia bez załączenia kopii umowy najmu. Gdy z całą uprzejmością prosił o wyjaśnienie, gdzie w ustawie jest wskazany obowiązek dostarczenia umowy najmu skierowano go do kierownika właściwej jednostki Urzędu Skarbowego, który wydał takie wytyczne swoim podwładnym. Trzeba było trochę czasu zanim Pani kierownik po burzliwych konsultacjach z innymi urzędnikami potwierdziła, że przepisy nie wymagają od podatnika dostarczenia kopii umowy najmu, a mówią jedynie o poinformowaniu Urzędu Skarbowego o fakcie wynajęcia mieszkania.

Innym razem w Urzędzie Gminy, w czasie meldowania obcokrajowców w wynajmowanym przez nich mieszkaniu, Pani w okienku również ochoczo zabrała się za robienie kopii umowy. Dopiero stanowczy protest odwiódł ją od tego pomysłu i wymusił zniszczenie powielonych egzemplarzy. Również powoływano się na przepisy prawa, również tej podstawy prawnej nie potrafiono wskazać.

 

By rozwiać wątpliwości: sam jestem zwolennikiem transparentności i nie będę nikogo odciągać od pomysłu na przekazanie urzędnikom kopii jakiejkolwiek umowy. Moim zdaniem jednak, nie warto tworzyć dodatkowo zbędnej papierologii, która nie ma jakiegokolwiek uzasadnienia. Zadaniem Urzędów Skarbowych jest przede wszystkim pobór podatków, kontrola poprawności dokonanych rozliczeń i odpowiedzi na pytania podatników wraz z rozpatrywaniem ich konkretnych przypadków. Jest to oczywiście duże uproszczenie, ale obejmuje najpopularniejsze czynności dokonywane przez fiskusa. Nigdzie w przepisach prawa nie przewidziano dla tego organu administracji publicznej prewencyjnej kontroli treści umów zawieranych w obrocie cywilnoprawnym.

Koniec końców możemy jasno powiedzieć: nie musimy Urzędowi Skarbowemu przekazywać zawartej przez nas umowy najmu do wywiązania się z obowiązku jego zgłoszenia. Niestety niski poziom świadomości prawnej społeczeństwa dotyka również samych urzędników, którzy potrafią mocno utrudnić nam zastosowanie się do obowiązujących przepisów. Przeważnie nie jest to wynikiem złej woli, a tylko nadgorliwości narzucanej wartościowym osobom pracującym na pierwszej linii frontu z petentem przez kierownictwo, które niekoniecznie rozumie w pełni obowiązujące przepisy. Oby takich przypadków z roku na rok było co raz mniej.copyscape-seal-blue-120x100

Borysław Pasierbski

wynajemca logo bez krawedzi

Oceń artykuł

słabyprzeciętnydobrybardzo dobrywspaniały (8 głosów, średnia: 4,88 / 5)
Loading...

Przeczytaj również

11 Comments

  1. ola

    Ale odprowadzam podatek, również zgłosiłam deklaracje wyboru formy opodatkowania, więc po co im te wszystkie oświadczenia i umowy, dlaczego przy zwykłej umowie najmu tego nie wymagają ( a tez trzeba odprowadzać podatek)? Jak mogą argumentówać że umowa nie spełnia charakteru umow najmu okazjonalnego, skora ma się wszystkie notarialne dokumenty i opłaca sie podatek?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Ustawodawca z rozpędu (albo z rozmysłem) wszystkie wynajmy: te prywatne i te komunalne wrzucił do jednego wora i tak to trwa i trwa od lat… Zgadzam się z Tobą, że jest to zbędne, ale przy obecnym stanie prawnym musimy się dostosować do tego co mówi ustawa.

      Reply
  2. ola

    Mam pytanie, czy ktos mi może wytłumaczyć dlaczego wymagane jest zgłoszenie faktu zawarcia umowy do US? Jaki ma to sens, skoro ktoś odprowadza podatek, czego tak naprawde mógłby wymagac od nas US…. bo tym sie zajmuje. Ale dlaczego majac potwierdzone notarialnie dokumenty, umowę, oświadczenie o poddaniu sie egzekucji, oswiadczenie o przyjęciu pod dach najemców, ktos powie, ze niezgłoszenie faktu zawarcia umowy do US skutkuje nietraktowaniem tej umowy jako najem okazjonalny?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Żebyś odprowadzała podatek od wynajmu 🙂 albo przynajmniej rozliczała się z tego dochodu. Prawda jest taka, że zgłoszenia do US mógłby już dokonywać sam notariusz w ramach swoich czynności, a oświadczenia należałoby usunąć tak jak to zrobiono przy najmie instytucjonalnym.

      Reply
  3. Michał

    Czy w przypadku nie zgłoszenia faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego w terminie, należy jak najszybciej takie zgłoszenie złożyć, czy niedopełnienie tego terminu zamyka szybką ścieżkę bez możliwości jej uruchomienia?

    Dodam, że podatek z tej umowy płacę ryczałtowo na mocy wcześniejszego zgłoszenia w US do innej umowy najmu, która nie była umową najmu okazjonalnego, dlatego uśpiło to moją czujność, że nową umowę muszą zgłaszać niezależnie…

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      W mojej opinii będzie to niestety skutkować brakiem możliwości zastosowania najmu okazjonalnego, jednak nigdy wcześniej nie miałem takiej sytuacji, więc ciężko mi powiedzieć jak do takiej sprawy odniósłby się sąd, który miałby wydać tytuł egzekucyjny. Można by się było powołać na odprowadzanie podatku i próbować zastosować wykładnię funkcjonalną argumentując, że zgłoszenie służy tylko potwierdzeniu legalnego wynajmu, który już wcześniej był zgłoszony i za który odprowadzano należne zaliczki. Z drugiej jednak strony ustawa mówi wprost o zgłoszeniu wynajmu w terminie 14 dni od jego rozpoczęcia, więc jest to zupełnie osobne zgłoszenie, co koniec końców może przesądzić o tym, że sąd odmówi umowie charakteru najmu okazjonalnego.

      Reply
  4. Adam

    Panie Borysławie – dziękuję za odpowiedź – problem rozwiązałem (nie wiem czy skutecznie) po prostu wysyłając list polecony za potwierdzeniem odbioru, wypełniając blankiet zgłoszenia o wyborze formy opodatkowania i nie dołączając ani umowy, ani tym bardziej aktu (którego jeszcze nie mam). W przypadku wezwania przez Urząd Skarbowy do uzupełnienia dokumentów – prawdopodobnie zastosuje się do sugestii wyjaśnienia sprawy z Naczelnikiem, bądź na piśmie prosząc o wskazanie ustawy regulującej wymagalność dokumentów. Swoją drogą chodzi o spełnienie obowiązku podatkowego, a Urzędowi na otrzymywaniu wpłat z tytułu moich przychodów. Motywację dołączenia kopii umowy mogę rozumieć chęcią upewnienia się co do kwoty moich przychodów z tytułu najmu, jednak wymagalność Aktu osobiście raz że bezprawnie, nie ma również najmniejszego sensu jeśli chodzi o kwestie płacenia podatków, oraz ustalania ich wysokości. Akt jest tylko i wyłącznie załącznikiem do umowy będącym dobrowolnym poddaniem się egzekucji przez Najemcę. Czyli jest tak samo potrzebny i niezbędny Urzędowi Skarbowemu jak inny załącznik umowy np protokół protokół zdawczo-odbiorczy…. W momencie niedopełnienia wymagalnego punktu odnośnie podpisania aktu, umowa wtedy już nie jest w sensie prawnym Umową Najmu Okazjonalnego, staje się zwykłą umową Najmu – co z punktu widzenia podatku niczym się nie różni.

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Ma Pan w 100% rację. Urząd nie ma potrzeby weryfikacji umowy, a gdyby chciał przeprowadzić jakąkolwiek kontrolę pod kątem prawidłowości rozliczeń podatku to dopiero wtedy może żądać wglądu w umowę cywilno-prawną, która wiąże Strony. Niestety jeszcze trochę czasu minie nim nasze Urzędy w pełni się ucywilizują ? ja sam osobiście liczę na to, że najem okazjonalny da się w końcu uprościć, bo niektóre przesłanki są w mojej ocenie zupełnie niepotrzebne. Trzymam kciuki za bezproblemowe zgłoszenie i życzę długiego i spokojnego wynajmu!

      Reply
  5. Adam

    Witam,

    w moim wypadku jest nawet gorzej – chciałem zgłosić zawarcie najmu okazjonalnego, oraz wybor fory opodatkowania w postaci ryczałtu ewidencjonowanego. Posiadałem przy sobie zawartą umowę najmu okazjonalnego – byłem nawet w stanie zgodzić się na dołączenie kopii tej umowy do oświadczenia. Jednak urzędniczka w okienku stwierdziła, że nie przyjmie mojego wniosku ponieważ wymagane jest dołączenie AKTU NOTARIALNEGO do umowy, co już dla mnie jest absurdem…

    Rozważmy następujący przykłąd:

    Może przecież zaistnieć sytuacji, gdzie podpisujemy najem okazjonalny a najemca poddaje się egzekucji np 3 tygodnie po podpisaniu umowy – oczywiście do tego czasu nie jestem chroniony prawnie jak przewiduje ustawa najmie okazjonalnym, ale co do zasady jest to możliwe – w takim wypadku jestem blokowany przez urzędniczkę i nie jestem w stanie złożyć oświadczenia do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od podpisania umowy.

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      To niestety jest ta urzędnicza nadgorliwość – poszedłbym Panie Adamie porozmawiać z Naczelnikiem, bo prawda jest taka, że to w Pana interesie jest spełnienie wszystkich przesłanek, bo skoro nie dopełni Pan jednego z tych obowiązków to nie będzie Pan mógł zastosować szybkiej ścieżki egzekucji. Urząd Skarbowy nie ma na tym etapie prawa żądać przedstawiania takich dokumentów, a twierdzenie że jest inaczej świadczy o nieznajomości przepisów.

      Reply

Dodaj komentarz