Co robić gdy Najemca wyprowadził się nie płacąc czynszu

5- 8 minut

Wyprowadzka Najemcy w czasie trwającej umowy najmu to coraz częstszy przypadek, który można spotkać w czasach pandemii koronawirusa. Jak przygotować się na taką okoliczność i co możemy zrobić w takiej sytuacji opisuje Marek Chudzicki – Adwokat z Warszawy, który postanowił podzielić się swoją wiedzą z czytelnikami wyNajemcy! Mamy nadzieję, że to nie ostatni jego tekst na łamach naszego serwisu! Zapraszamy do lektury!

Najemca wyprowadził się i nie zapłacił

Wynajmujący powinni liczyć się z tym, że zwłaszcza
w obecnych, mało stabilnych czasach Najemca może zaprzestać regulowania czynszu najmu porzucając przy tym wynajmowane przez niego mieszkanie. Wszyscy z pewnością marzymy o Najemcy, który będzie nie tylko dbać o lokal mieszkalny, ale będzie przy tym regularnie uiszczać czynsz najmu w ustalonej wysokości. Niewątpliwie większość Najemców to solidni kontrahenci, jednak zdawać sobie należy sprawę, że nieregulowanie czynszu najmu za lokal mieszkalny jest zjawiskiem powszechnym. Remedium na brak płatności ze strony Najemcy należy poszukiwać w obowiązujących przepisach prawa oraz zapisach zawartej umowy najmu, najlepiej sporządzonej przez dobrego adwokata. Bezcenne jest zatem należyte przygotowanie umowy, której zapisy będą chronić interes Wynajmującego oraz przynajmniej podstawowa wiedza o przepisach prawa regulujących uprawnienia i obowiązki stron umowy najmu.

Wyprowadzka Najemcy. Co dalej?

Zgodnie z ogólną zasadą umowa o najem lokalu mieszkalnego niezależnie od tego, czy zawarta na czas oznaczony czy też na czas nieokreślony, może zostać rozwiązana na podstawie porozumienia obu stron. Wyprowadzka Najemcy z wynajmowanego lokalu mieszkalnego istotnie nie wpływa ani na obowiązek Najemcy do terminowego regulowania czynszu najmu, ani też na inne obowiązki Najemcy wynikające z ustawy i umowy. Strony związane są umową i to umowa definiuje okres, w którym Najemca zobowiązany jest regulować czynsz najmu. W rezultacie dopóki umowa najmu pozostaje w mocy i wiąże strony, dopóty na Najemcy i Wynajmującym ciążą określone obowiązki. Inaczej mówiąc, o ile umowa nie zawiera szczególnych zapisów zwalniających Najemcę z obowiązku uiszczania czynszu najmu, jest on z reguły zobowiązany regulować czynsz do momentu:

  • wygaśnięcia umowy wskutek upływu okresu na jaki została zawarta (spełnienie świadczenia),
  • rozwiązania umowy wskutek jej wypowiedzenia z zachowaniem okresu wypowiedzenia,
  • rozwiązania umowy w drodze porozumienia stron, inne szczególne przypadki przewidziane prawem.

Miejsce zamieszkania Najemcy.

Nadmienić należy, iż wyprowadzenie się Najemcy bez informowania Wynajmującego o zmianie miejsca zamieszkania jest uchybieniem lokatora, albowiem w okresie trwania najmu strony są obowiązane informować się nawzajem na piśmie o każdej zmianie adresu swojego zamieszkania. W takiej sytuacji, przy podejmowaniu przez Wynajmującego czynności prawnych należy pamiętać, że korespondencję wysłaną listem poleconym (za potwierdzeniem odbioru) na ostatni znany Wynajmującemu adres Najemcy i nieodebraną, uważa się za doręczoną. O tej zasadzie Wynajmujący powinien szczególnie pamiętać, zważywszy że to w interesie Wynajmującego – w obliczu braku regulowania czynszu przez Najemcę – będzie z reguły rozwiązanie umowy, co wymagać będzie skutecznego złożenia oświadczenia o jej wypowiedzeniu.

Uwaga: wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.  

Powyższa reguła jest o tyle istotna, iż niezachowanie formy pisemnej skutkuje nieważnością wypowiedzenia, a niewskazanie przyczyny powoduje, że wypowiedzenie jest nieistniejące. Przyczyna wypowiedzenia powinna być określona jasno, tak aby Najemca mógł się zorientować, z jakiego powodu Wynajmujący chce zakończyć łączący ich stosunek prawny.

Podstawa do wypowiedzenia umowy najmu

Względy finansowe – w prawie każdym przypadku – skłaniać będą Wynajmującego do rozwiązanie umowy z nierzetelnym najemcą. Skuteczne rozwiązanie umowy najmu uzależnione jest od zaistnienia ustawowych przesłanek. Wynajmujący może bowiem wypowiedzieć umowę najmu, nie później niż na miesiąc naprzód i na koniec miesiąca kalendarzowego, o ile najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu, co najmniej za trzy pełne okresy płatności, i to pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. Zaznaczyć trzeba, iż dopuszczalne jest założenie, że powyższy tryb wypowiedzenia umowy najmu obejmuje również takie sytuacje, w których lokator przez dłuższy okres płaci tylko część czynszu najmu, ale jego zaległości odpowiadają w sumie za 3 pełne okresy płatności.

Dodatkowo podstawą do wypowiedzenia umowy najmu jest nie tylko brak regulowania czynszu najmu, lecz także nieregulowanie przez co najmniej trzy pełne okresy, opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez niego (tylko) w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług.

Uwaga: powyższe przesłanki do wypowiedzenia umowy nie rozróżniają umowy najmu lokalu mieszkalnego w zależności od tego, na jaki okres została zawarta. Jednakże przesłanki do rozwiązywania umowy odnoszą się do umowy najmu lokalu mieszkalnego z zastrzeżeniem szczególnych regulacji dotyczących najmu okazjonalnego. Charakter tej regulacji ma na celu ochronę Najemcy przed mniej korzystnymi zapisami umowy.

Tips & Tricks

Czy skuteczne wypowiedzenie umowy z powodu zaległości płatniczych faktycznie wymaga zachowania okresu 3 miesięcy zwłoki powiększonej o jeden  miesiąc dodatkowego terminu na zapłatę? Art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów (…i mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego) umożliwia skierowanie do lokatora pisma wyznaczającego dodatkowy miesięczny termin po upływie dwóch pełnych okresów płatności, a tym samym nieuregulowanie zaległości po upływie kolejnego (trzeciego) miesiąca będzie już umożliwiało Wynajmującemu złożenie wypowiedzenia. 

Powyższa przesłanka wypowiedzenia musi istnieć w momencie składania oświadczenia o wypowiedzeniu. Na skuteczność wypowiedzenia nie ma zatem wpływu zapłata zaległości czynszowych w terminie późniejszym.

Słowo na koniec

Wyprowadzka Najemcy bez skutecznego rozwiązania umowy najmu nie wpływa na ciążący nań obowiązek do regulowania czynszu. Ponad wszystko Wynajmujący powinni pamiętać o umieszczeniu w umowie odpowiednich zapisów, które zabezpieczą ich interes, również na wypadek zaistnienia sytuacji w której lokal zostaje porzucony przez ich Najemcę by mogli szybko i skutecznie zareagować. W tym miejscu nieoceniona okazać się może pomoc prawnika, który odpowiednio i kompleksowo przygotuje lub zaopiniuje umowę najmu.

Adwokat Marek Chudzicki

kancelaria@adwokatchudzicki.pl

www.adwokatchudzicki.pl

https://www.facebook.com/adwokatchudzicki/