Jak eksmitować najemcę lokalu mieszkalnego przy najmie okazjonalnym

Potrzeba eksmisji Najemcy to wizja, której obawia się chyba każdy Wynajmujący lokale mieszkalne. Co jakiś czas media zarzucają nas historiami o dzikich lokatorach, którzy żerują na innych nie płacąc czynszu i jednocześnie nie wyrażając jakiejkolwiek woli do opróżnienia lokalu. Poniżej w praktyce opisana jest procedura eksmisji Najemcy, z którym zawarta została umowa najmu okazjonalnego.

Umowa najmu okazjonalnego

Musisz wiedzieć, że cały ten artykuł opisuje kroki zmierzające do eksmisji lokatora przy wykorzystaniu szczególnej umowy, jaką jest umowa najmu okazjonalnego. Procedura ta różni się od tej, stosowanej przy zwykłej umowie najmu. Jeśli więc nie masz pewności, czy zawarta przez Ciebie umowa jest umową najmu okazjonalnego zachęcam Cię do przeczytania wpisu poświęconego tej właśnie umowie: Umowa najmu okazjonalnego.

Wygaśnięcie umowy najmu okazjonalnego

Przyczyną wszczęcia całej procedury o eksmisję Najemcy zawsze będzie dalsze zajmowanie przez niego Twojego lokalu mieszkalnego po zakończeniu umowy, która traci swą moc na dwa sposoby: wygaśnięcie umowy albo jej rozwiązanie. Z pierwszym przypadkiem mamy do czynienia w sytuacji, w której minął termin na jaki umowa została zawarta. Przykładowo:

Bartek zawarł ze swoim Najemcą umowę najmu okazjonalnego na rok czasu: od 01.08.2020 r. do 31.07.2021 r. Umowa w tym przypadku wygasa w ostatnim dniu jej trwania, czyli 31.07.2021 r. Jeśli po tym dniu lokator nadal nie wyprowadził się z Bartka mieszkania, to zajmuje on lokal bez tytułu prawnego co stanowi podstawę do rozpoczęcia procedury zmierzającej do eksmisji Najemcy.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego

Drugi przypadek wystąpi jeśli przyszło Ci się mierzyć z najgorszym i zmuszony jesteś eksmitować swojego lokatora z powodu jego zachowania (np. niszczenie mieszkania, brak płatności, utrudnianie życia sąsiadom). Pierwszym krokiem jaki musisz podjąć to wypowiedzenie umowy najmu. Do zawarcia umowy najmu okazjonalnego niezbędne jest zachowanie formy pisemnej pod rygorem nieważności, a co za tym idzie, analogiczną formę będzie musiało mieć jej wypowiedzenie.

Co ważne, wypowiedzenie umowy najmu musi spełniać pewne warunki formalne, do których należą:

1. oznaczenie strony umowy (wskazanie Najemcy(ów) do którego kierujemy wypowiedzenie,
2. wskazanie umowy, którą wypowiadamy (odwołanie się do choćby daty jej zawarcia) ze wskazaniem Przedmiotu najmu (adresu wynajmowanego przez nas mieszkania),
3. powód wypowiedzenia umowy najmu,
4. miejscowość, data,
5. czytelny podpis.

Dobrze jest by pismo zawierało nasze dane korespondencyjne w postaci: imienia i nazwiska oraz adresu, na który lokator może wysłać ewentualną odpowiedź na otrzymane wypowiedzenie.

Ustawowe przesłanki do wypowiedzenia umowy najmu

Musisz być świadomy, że jeśli wypowiadasz umowę najmu okazjonalnego musisz mieć ku temu powód. Ustawodawca wręcz uznał, że musi to być ważny powód, dla którego chcesz rozwiązać stosunek najmu przed czasem i konkretne ku temu przesłanki wskazał w ustawie o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z tą ustawą Właściciel może wypowiedzieć umowę najmu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 [przyp. ustawy o ochronie praw lokatorów].

(Ta ostatnia przesłanka najpewniej nie będzie dla Ciebie istotna. Jest ona jednak wskazana w ustawie, stąd podałem ją wraz z innymi, które mogą Cię żywotnie interesować)

Jeśli masz jeden z tych ważnych powodów by wypowiedzieć umowę najmu, koniecznie wskaż ją w swoim piśmie.

Doręczenie wypowiedzenia Najemcy na piśmie

Ustawa o ochronie praw lokatorów wprost  narzuca na nas obowiązek złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu w formie pisemnej (wraz z określeniem przyczyny wypowiedzenia) pod rygorem nieważności. Znaczy to ni mniej, ni więcej, że poinformowanie Najemcy o wypowiedzeniu w drodze telefonicznej, mailowej czy ustnej nie odniesie żadnych skutków prawnych, a co za tym idzie: umowa najmu pozostanie w mocy.

Samo doręczenie wypowiedzenia może się odbyć na dwa sposoby:

1. osobiście przekazujemy Najemcy wypowiedzenie umowy najmu – w takim wypadku pamiętaj by zabrać ze sobą dwa egzemplarze pisma: jeden zostawiasz lokatorowi, drugi – po podpisaniu go przez Najemcę z dopiskiem „otrzymałem, data, podpis” – zabierasz ze sobą jako dowód doręczenia,
2. wysyłamy listem poleconym (pamiętaj o zachowaniu potwierdzenia nadania, które dołączysz do swojej kopii pisma!).

Żądanie opróżnienia lokalu mieszkalnego

Jeśli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu nasz lokator nadal przebywa w naszym mieszkaniu musimy złożyć mu żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie z podpisem urzędowo poświadczonym. By takie żądanie było skuteczne musi zawierać kilka elementów:

1. oznaczenie Właściciela (Ciebie) oraz Najemcy, którego żądanie dotyczy,
2. wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego (powołanie się na upływ okresu na jaki umowa została zawarta lub przytoczenie doręczonego Najemcy wypowiedzenia umowy z podaną przyczyną rozwiązania umowy),
3. wskazanie terminu nie krótszego niż 7 dni od dnia doręczenia żądania Najemcy, w którym to lokator i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal.

Pamiętaj, że żądanie to musi zostać opatrzone Twoim podpisem urzędowo poświadczonym – niezbędne jest zatem udanie się do notariusza.

Termin do opróżnienia lokalu mieszkalnego przez Najemcę

Ten trzeci punkt opisany wyżej jest bardzo ważny, a potrafi sprawiać pewne kłopoty, dlatego posłużę się w tym miejscu kilkoma przykładami.

Umowa najmu

69,00 zł Zobacz produkt

Bartek osobiście złożył Najemcy oświadczenie z żądaniem opróżnienia lokalu w terminie 7 dni od jego doręczenia w dniu 01.08.2021 r. Termin do opróżnienia lokalu upływa zatem 08.08.2021 r.

Bartek w dniu 01.08.2021 r. wysłał oświadczenie z żądaniem opróżnienia lokalu w terminie 7 dni od jego doręczenia przy pomocy listu poleconego za pośrednictwem Poczty Polskiej. Przesyłka została doręczona w dniu 03.08.2021 r. Termin do opróżnienia lokalu upływa w dniu 10.87.2021 r.

Bartek skierował do Najemcy żądanie opróżnienia lokalu przy pomocy listu poleconego nadanego za pośrednictwem Poczty Polskiej w dniu 01.08.2021 r. wyznaczając lokatorowi termin 7 dni. Najemca nie odebrał przesyłki od listonosza w dniu 03.08.2021 r. – otrzymał więc awizo. Jeśli w ciągu 14 dni lokator nie odbierze listu w placówce pocztowej, przyjmuje się fikcję doręczenia. Termin do opróżnienia lokalu upływa w dniu 24.08.2021 r.

Wystąpienie do sądu o nadanie klauzuli wykonalności na akt notarialny

W przypadku bezskutecznego upływu terminu do opróżnienia lokalu przez Najemcę możemy wystąpić do sądu z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Wniosek ten powinien zawierać:

1. Oznaczenie Właściciela (Ciebie) oraz Najemcy, którego żądanie dotyczy,
2. Wskazanie Sądu Rejonowego, do którego kierowany jest wniosek o nadanie klauzuli wykonalności,
3. Przedmiot wniosku (opis żądania),
4. Powołanie się na akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez Najemcę (data aktu, numer Repertorium, wskazanie notariusza przed którym akt został podpisany).
5. Miejscowość, data,
6. Czytelny podpis.

Wzór takiego wniosku do pobrania znajdziesz niżej:

WZÓR WNIOSKU DO SĄDU O NADANIE KLAUZULI WYKONALNOŚCI NA AKT NOTARIALNY O DOBROWOLNYM PODDANIU SIĘ EGZEKUCJI PRZEZ NAJEMCĘ CO DO OPUSZCZENIA LOKALU MIESZKALNEGO - POBIERZ

Do wniosku o nadanie klauzuli wykonalności koniecznie musimy załączyć:

1. Akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji przez Najemcę,
2. Żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia Najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą,
3. Dokument potwierdzający przysługujący Właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie (może to być wyciąg z KW albo kopia aktu notarialnego nabycia nieruchomości),
4. Potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowemu właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania Właściciela w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu (kopia pisma wraz z potwierdzeniem nadania),
5. Potwierdzenie wniesienia opłaty sądowej od wniosku.

Termin do nadania klauzuli wykonalności przez sąd

Po doręczeniu do sądu wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który spełnia wszystkie wskazane przesłanki i zawiera niezbędne załączniki Sąd bez merytorycznego badania sprawy nadaje klauzulę wykonalności. Znaczy to tyle, że nie ma konieczności przeprowadzania żadnych dowodów czy słuchania świadków. Jeśli wniosek nie zawiera błędów formalnych, Sąd nie może postąpić inaczej jak nadać klauzulę, dzięki której będziemy mogli udać się do komornika z wnioskiem o eksmisję lokatora.

Ile czasu Sąd będzie rozpatrywał nasz wniosek? Zgodnie z prawem (art. 781¹ Kodeksu Postępowania Cywilnego) „Wniosek o nadanie klauzuli wykonalności sąd rozpoznaje niezwłocznie, nie później jednak niż w terminie 3 dni od dnia jego złożenia”. W rzeczywistości jednak trudno znaleźć przypadek, kiedy sąd tego terminu dotrzyma – jest to bowiem termin wyłącznie instrukcyjny.

W praktyce, w zależności do jakiego Sądu Rejonowego skierowaliśmy wniosek i liczby spraw w tymże sądzie prowadzonych możemy czekać na nadanie klauzuli od 2 tygodni do kilku miesięcy. Warto co jakiś czas zadzwonić i zapytać na jakim etapie jest nasza sprawa.

Wniosek do komornika o eksmisję lokatora

Gdy już otrzymamy nasz akt notarialny z nadaną klauzulą wykonalności możemy udać się do komornika z wnioskiem o wszczęcie postępowania o eksmisję lokatora. O wzór takiego wniosku najlepiej zwrócić się do komornika, którego właściwość miejscowa (obszar działania) odpowiada miejscu położenia naszej nieruchomości. Komornik zwróci się do nas o uiszczenia zaliczki i zgodnie z obowiązującym prawem przystąpi do czynności egzekucyjnych.

W tym miejscu odsyłam Cię również do artykułu opisującego wady i zalety najmu okazjonalnego i ograniczeń COVIDowych w czasach pandemii.

Jak sam widzisz, eksmisja lokatora z lokalu mieszkalnego jest procesem wymagającym od Ciebie mocno sformalizowanych czynności, których zachowanie jest niezbędne do rozpoczęcia postępowania egzekucyjnego i opróżnienia nieruchomości z niepożądanych Najemców. W Twoim interesie jest spełnienie wszystkich przesłanek na każdym z etapów by jak najszybciej pozbyć się niechcianego lokatora.