Ocena potencjału mieszkania, czyli jaki czynsz ustalić?

Każdy, wynajmując mieszkanie liczy na możliwie jak najwyższy czynsz najmu. Osiągnięcie wyższych kwot nierozerwalnie związane jest z większą zasobnością prywatnego portfela lub budżetu na przyszłe inwestycje. Nic więc dziwnego, że publikując ofertę wynajmu mieszkania – co do zasady – nakierowani jesteśmy na windowanie ceny. Co zrobić by nie przestrzelić?

Ocena potencjału nieruchomości

Niezależnie czy wynajmujemy mieszkanie po raz pierwszy, drugi, czy nawet setny jeśli trudnimy się tym zawodowo: ZAWSZE powinniśmy wykonać analizę potencjału nieruchomości nim wrzucimy ofertę do sieci. Możemy doskonale znać okolicę, jej walory, prowadzone inwestycje co będzie miało ogromne znaczenie dla prawidłowej oceny potencjału, a mimo to możemy nie znać naszej „aktualnej konkurencji”. Przez konkurencję należy rozumieć liczbę mieszkań w pobliżu o zbliżonym do naszej nieruchomości charakterze, powierzchni i wyposażeniu.

Na co zwrócić uwagę?

Rzut oka na jeden z portali ogłoszeniowych przy nałożeniu dwóch czy trzech filtrów niewiele nam da. Jeśli chcemy rzetelnie ocenić potencjał naszego mieszkania powinniśmy wczytać się w każde z ogłoszeń które pojawią nam się po określeniu powierzchni, liczby pokoi i miejsca położenia. Obejrzyjmy zdjęcia, poznajmy standard, dowiedzmy się czy podana cena czynszu zawiera już w sobie czynsz do zarządcy czy podana kwota obejmuje wyłącznie czynsz najmu netto. Sprawdźmy liczbę wyświetleń ogłoszenia i datę jego dodania. Szukajmy szeroko: nie oglądajmy wyłącznie mieszkań, które wydają się być niemal odbiciem naszego własnego (żadne mieszkanie nigdy nie będzie takie samo). Nasza konkurencja to nie tylko mieszkania analogiczne czy podobne, ale również i takie, które mają odrobinę mniejszą powierzchnię czy odrobinę niższy standard.

Jeśli wynajmujemy mieszkanie trzypokojowe, to bardzo możliwe, że wprowadzi się do niego mniejsza lub większa rodzina, może inna (aniżeli dwie) liczba osób dorosłych. To wszystko musimy uwzględnić i spojrzeć na możliwości finansowe naszych najemców. Co to znaczy?

Oczami najemcy

Wynajmujący inaczej postrzegają czynsz najmu od samych najemców. Ci pierwsi przywiązują wagę do czynszu najmu netto, czyli tego co jest przeznaczone dla nich samych – to, co „wpada im do kieszeni”. Najemcy natomiast zainteresowani są tym, ile faktycznie będą musieli za wynajem zapłacić, czyli czynsz najmu brutto (z czynszem do zarządcy) i rachunkami. Musimy więc być świadomi, jakie w danej okolicy są „psychologiczne bariery” naszych potencjalnych najemców.

Te bariery to nic innego jak z góry ustalony budżet, który lokatorzy planują przeznaczyć na wynajem mieszkania. Jedni określą go na 1.500 zł, inni na 2.000 zł, a jeszcze inni na 3.000 zł. Wszystko zależy od tego jakie mieszkanie wynajmujemy, w jakiej lokalizacji, o jakim standardzie i czy odpowiednio je stargetujemy. Jeśli mamy 40 metrowe, dwupokojowe mieszkanie położone na obrzeżach miasta w okolicy dużego centrum handlowego o przyzwoitym standardzie to możemy je kierować do pary pracującej właśnie w tej galerii. Ciężko może być nam znaleźć prezesa firmy, który może sobie pozwolić na wynajem za duże pieniądze, ale pracującego w samym centrum. Tych możliwości finansowych naszych potencjalnych najemców musimy być świadomi.

Ustalenie ceny

Gdy porównaliśmy już kilkadziesiąt ofert, możemy przystąpić do wyciągnięcia pewnej średniej. Nasze doświadczenie życiowe, ale i zdrowy rozsądek powinien nam pomóc wykluczyć przy tym pewne skrajne oferty przed określeniem właściwej mediany. Jeśli z takich obliczeń wynika, że średni czynsz wynosi mniej więcej 1.500 zł to możemy przyjąć, że mieszkanie w takiej kwocie się wynajmie, choć i tutaj wiele będzie zależeć od charakteru mieszkania. Możemy mieć pewne plusy, które będą determinować wyższą cenę wynajmu. Zawsze dodatkową zaletą będzie np. klimatyzacja. A może w okolicy ciężko jest zaparkować samochód? Czy nasze mieszkanie posiada przypisane do niego miejsce postojowe albo garaż?

By możliwie szybko znaleźć najemców warto jest – przy uwzględnieniu wszystkich zalet mieszkania, wyróżniających je wśród ofert konkurencyjnych – ustalić cenę na poziomie zbliżonym do naszej mediany. Możemy odrobinę zawyżyć cenę by sprawdzić odzew ze strony najemców, jednak odradzam długo utrzymywać cenę, która nie powoduje zainteresowania. Czasami warto ustalić nieco niższą cenę niż podobne mieszkania w okolicy, dzięki czemu będziemy mieli możliwość wnikliwej analizy komu spośród zainteresowanych chętni jesteśmy wynająć nieruchomość.

Ustalenie wysokości czynszu to czynność często lekceważona. Nawet wśród osób, które zajmują się pośrednictwem zawodowo, po czasie wpadają w pułapkę własnego doświadczenia i pomijają niezbędną analizę potencjału. Rzetelne i wnikliwe przeprowadzenie takiej oceny nie tylko przyspieszy nam proces znalezienia najemcy, ale pozwoli na zapewnienie sobie wachlarzu możliwości jeśli chodzi o wybór najemcy i w znacznym stopniu determinować będzie czy znaleźliśmy najemcę tylko na chwilę czy na dłuższy okres, co będzie miało bezpośrednie przełożenie na nasz zysk z mieszkania.