Przepisanie mediów na najemcę korzystne dla wynajmującego

Co raz częściej, przy wynajmie mieszkania właściciele decydują się na przepisanie mediów w postaci prądu, gazu czy Internetu i telewizji na najemcę. Co zyskują? Warto poznać plusy tego rozwiązania i jednocześnie znać ryzyka związane z przepisaniem liczników. Poniżej kilka słów o tym jak możemy oszczędzić sobie czasu i zoptymalizować podatek od dochodów z wynajmu.

Zalety podatkowe

Niewątpliwą zaletą przepisania mediów na najemcę dla osób rozliczających przychody z najmu w formie ryczałtu będzie obniżenie podstawy opodatkowania, od której naliczany jest podatek. Biorąc pod uwagę, że ryczałt liczymy od naszego przychodu a nie dochodu (przychód pomniejszony o koszty), niewłaściwie skonstruowana umowa najmu może sprawić, że podatek będziemy liczyć zarówno od pobieranego od nas czynszu, czynszu administracyjnego oraz samych rachunków za prąd czy gaz generowanych przez najemcę, mocno zawyżając płacony przez nas podatek.

zoptymalizowany przychód z wynajmuPowyższe dwa przykłady przedstawiają umowę najmu na podstawie której wynajmujący pobiera od najemcy czynsz wraz ze wszystkimi opłatami eksploatacyjnymi: czynszem administracyjnym oraz rachunkami za media oraz zoptymalizowany przychód. W przypadku umowy najmu, która nie określa, że płatności do administracji i rachunki są opłacane przez najemcę samodzielnie za pośrednictwem wynajmującego, wyłącznie celem kontroli prawidłowości i terminowości rozliczeń nie stanowiąc przy tych przychodu właściciela mieszkania, nasz podatek wyniesie 187 zł miesięcznie.

Z drugiej strony, jeśli użyjemy dobrze zoptymalizowanej umowy najmu i jednocześnie przepiszemy media na samego najemcę ?wyciągając? te składniki poza nawias, będziemy mieli do zapłaty podatek o 59,50 zł miesięcznie niższy co daje nam oszczędność w wysokości 714 zł rocznie, a w ciągu pięciu lat w naszej kieszeni zostanie 3.570 zł! To wszystko przy dokładnie takich samych kosztach po stronie najemcy, jakie ponosiłby on płacąc nam w modelu, w którym opłaty i rachunki opłacane są przez nas.

Dla osób rozliczających się na zasadach ogólnych nie będzie miało to już tak wielkiego znaczenia. Nawet jeśli nie zoptymalizują umowy najmu to uzyskany przez nich przychód będą mogli obniżyć o koszty opłat i zapłaconych rachunków. Księgowo wszystko się zbilansuje.

Mniej na głowie

Przepisanie mediów na najemcę daje nam jeszcze jedną, bardzo ważną korzyść ? nie musimy się tym przejmować. To nasz lokator, a nie my sami, jest związany umową z dostawcą mediów, na niego przychodzą rachunki, zna ich wymiar i terminy płatności. Nie musimy już skanować dokumentów, prosić o dokonanie płatności, liczyć ile do zapłaty ma najemca, a co było naszym zużyciem (jeśli wynajem rozpoczął się w trakcie okresu rozliczeniowego z dostawcą) i co najważniejsze: nie musimy zakładać za niego pieniędzy. Z reguły przecież sami byśmy najpierw zapłacili ten rachunek, a pieniądze od najemcy otrzymalibyśmy nawet miesiąc później przy płatności kolejnego czynszu.

To jeszcze nie wszystko. Przepisując media na najemcę to on jest osobiście odpowiedzialny za dokonywanie płatności. Czuje się z mieszkaniem bardziej związany i lepiej się z nim identyfikuje. Jeśli natomiast zacznie się spóźniać i nie będzie regulować rachunków w terminie, dostawca energii, prądu czy Internetu skieruje swoje działania windykacyjne na niego, a nie na nas. Chyba najbardziej przykrą rzeczą przy wynajmie jest spłacanie cudzych długów ? oszczędźmy sobie tych nieprzyjemności.

Zagrożenia

Znamy już plusy. Jednak jak i w innych przypadkach, i tutaj kij ma dwa końce. Przepisanie liczników na najemcę jest wygodne i ma wiele zalet, rodzi jednak po naszej stronie jedno poważne ryzyko: jeśli najemca nie będzie przed dłuższy czas płacić rachunków za prąd lub gaz, dostawca taki licznik w pewnym momencie zdemontuje, by ograniczyć starty.

W mieszkaniu nie będzie więc prądu lub gazu, co jednoznacznie przekreśli możliwość jego ponownego wynajęcia. By przywrócić właściwy stan będziemy zmuszeni zamontować nowy licznik, a na to potrzeba czasu i? pieniędzy. Warto więc pobierać kaucję większą aniżeli wysokość jednomiesięcznego czynszu, choć trzeba uczciwie powiedzieć, że jeśli dojdzie do tak poważnych kłopotów z najemcą, to kaucja pewnie tylko ograniczy nasze straty z utraconego czynszu i poniesionych kosztów, zamiast pokryć je w całości.

Jak to się robi

Sama procedura przepisania mediów jest banalnie prosta. Przynajmniej jeśli chodzi o największych operatorów, takich jak Enea, PGNiG, innogy (dawniej RWE) czy PGE. Wystarczy zajrzeć na stronę internetową dostawcy, ściągnąć protokół zdawczo-odbiorczy i uzupełnić go o nasze dane, dane najemcy i wskazania licznika. Konieczne jeszcze będzie złożenie pod tym dokumentem naszego podpisu, oraz uzyskanie podpisu najemcy jako ?przejmującego?. Gdy będziemy mieli wszystko, wystarczy że wyślemy skan takiego protokołu do naszego dostawcy, który korespondencyjnie wysyła umowę o dostawę energii do naszego najemcy. Lokator umowę podpisuje, odsyła i od tego momentu czekamy na nasze końcowe rozliczenie umowy, a kolejne rachunki przychodzić będą już na najemcę.

Możemy to również zrobić w punktach stacjonarnych danych operatorów, jednak – z uwagi na trafiające się tam kolejki ? sugeruję przechodzić ten proces droga elektroniczną. Będzie zdecydowanie szybciej i wygodniej.

A co po zakończeniu umowy najmu? Wystarczy przy użyciu takiego samego wzoru przepisać ponownie media na kolejnego najemcę lub na nas samych.

 

Mimo opisanego wyżej ryzyka, sam pozostaję zwolennikiem przepisywania mediów na najemcę. Jest to proste, oszczędza nam niepotrzebnych rozliczeń, a jeśli ktoś rozlicza się ryczałtem może też mu pomóc w optymalizacji podatku z wynajmu. Sami najemcy też co raz chętniej korzystają z tego rozwiązania ? wolą płacić faktyczną wysokość rachunków, aniżeli rozliczać ewentualnie wpłacane wcześniej zaliczki. Pamiętajmy tylko, że ten model sprawdzi się przede wszystkim przy wynajmie tradycyjnym ? przy wynajmie na pokoje przepisywanie mediów na jednego z najemców może nie być już tak efektywne.copyscape-seal-blue-120x100

Borysław Pasierbski

wynajemca logo bez krawedzi

Oceń artykuł

słabyprzeciętnydobrybardzo dobrywspaniały (3 głosów, średnia: 4,00 / 5)
Loading...

Przeczytaj również

12 Comments

  1. ola

    Dziękuję, ale mam już napisaną umowę. Szkoda, że nie znalazłam tej strony wcześniej :-). Zastanawiam sie tylko nad ujęciem tego faktu w odpowiednie zdanie w umowie. Czy wystarczy , że napiszę że po prostu media są opłacane przez Najemcę?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Są opłacane przez Najemcę i… nie stanowią Twojego przychodu. To tak w wielkim skrócie 😉

      Reply
  2. ola

    Załużmy, że będzie opłacać :-). Jak powinno być to ujęte w umowie, aby US się nie doczepił?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      dobrze opracowane i zoptymalizowane pod kątem umowy znajdziesz tutaj: https://sklep.wynajemca.com.pl/pl/c/Umowy-najmu/1 🙂

      Reply
  3. ola

    A czy lepszym rozwiązaniem nie byłaby sytuacja, gdzie najemca płaci za media, czynsz, prąd ze swojego konta, bez przepisywania mediów (teraz juz większosc z nich daje mozliwości założenia konta i kontrolowania kosztów jak np. Enea). Czy dobrze rozumiem, że nie musimy się wtedy obawiać o zaliczenie tych kosztów do przychodu, skoro nie otrzymujemy fizycznie tych pieniędzy na konto? I dodatkowo ujęcie tego faktu w umowie nie daje nam bezpieczeństwa, że US się nie doczepi, że stanowi to nasz przychód? Czyli np.:1000zł za najem, 300zł czynsz do spółdzielni, 120 prąd i my odprowadzamy wtedy do US 8,5% z 1000zł a nie 1420?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Możesz iść w tę stronę, ale co jak nie będzie płacić? Kogo będzie windykować dostawca mediów: jego czy Ciebie związaną umową?

      Reply
  4. Mateusz

    Witam, jako osoba wynajmująca miałem przepisane na siebie liczniki za prąd i gaz u jednego dystrybutora. Po jakimś czasie byłem zmuszony przeprowadzić się. Protokół zdawczo-biorczy na prąd i gaz wypisałem i dałem kolejnym wynajemcom. Po miesiącu nadal przychodzą mi faktury – czy mogę jakoś zmusić ich do dostarczenia tam dokumentów? Czy sprawę zostawić właścicielowi? Czy mogę w ostateczności wypowiedzieć umowę co skończy się usunięciem liczników, abym miał już czyste konto?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Jeśli nowi najemcy nie przesłali podpisanego protokołu do dostawców to możesz ich tylko prosić by to zrobili. Skontaktuj się z właścicielem by może wywarł na nich pewną presję. W ostateczności możesz wypowiedzieć obie umowy i żądać od nich odszkodowania (za opłacane przez Ciebie rachunki za ich zużycie) na drodze sądowej. Na przyszłość pamiętaj, aby taki protokół podpisany przez nowych lokatorów zabrać ze sobą – to Tobie głównie zależy na przepisaniu umowy.

      Reply
  5. Ambroży

    Mam dwa tematy:
    1. Czy przy przepisaniu mediów można wziąć in-blanco rezygnację najemcy do powrotnego przepisania?.
    2. Jeśli najemca nie zapłaci i dokonamy ponownego przepisania na siebie to co z bieżącą dostawą mediów?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Możesz przygotować sobie taki protokół in blanco, pytanie czy Najemca zdecyduje się go podpisać bez wskazanych stanów licznika.
      Natomiast jeśli chodzi o brak płatności Najemcy za media, to dostawca mediów będzie go windykować a nie Ciebie, w momencie ponownego przepisania umowy na nowego odbiorcę konto umowy zadłużonego Najemcy się zamyka i dalej od niego będą żądać zapłaty, a nowy odbiorca ma czystą kartę i płaci tylko za swoje zużycie.

      Reply
  6. Eugeniusz A

    Mysle ze warto rozwazyc jeszcze jedna sytuacje ? co w przypadku gdy najemca bedzie sumiennie placic za media ale przestanie placic nam I odmowi wyprowadzki? Nie bedziemy w stanie nawet sklonic go do opuszczenia mieszkania przez odciecie mediow, poniewaz umowa bedzie podpisana na najemce. Niczego nie zdzialamy w elektrowni nawet jako wlasciciele mieszkania. Na ile takie ryzyko jest realne? Czy spotkal sie Pan z takimi przypadkami?

    Reply
    1. Borysław (Post author)

      Osobiście nie spotkałem się z takim przypadkiem. Jeśli pojawiają się problemy z płatnościami to z reguły wpływają one i na czynsz i na rachunki. Jeśli jednak masz przepisane media na najemcę to nie jesteś obciążony windykacją dostawcy np. energii. Jedyny minus jest taki, że jeśli zdemontują licznik to będzie trzeba ponieść koszty jego ponownego założenia – można to pokryć z kaucji (o ile jej wystarczy). Pamiętaj przy tym, że zgodnie z obowiązującym prawem nie możesz najemcom odciąć mediów – możesz za takie działania ponieść poważne konsekwencje karne.

      Reply

Dodaj komentarz