Co raz częściej, przy wynajmie mieszkania właściciele decydują się na przepisanie mediów w postaci prądu, gazu czy Internetu i telewizji na najemcę. Co zyskują? Warto poznać plusy tego rozwiązania i jednocześnie znać ryzyka związane z przepisaniem liczników. Poniżej kilka słów o tym jak możemy oszczędzić sobie czasu i zoptymalizować podatek od dochodów z wynajmu.
Niewątpliwą zaletą przepisania mediów na najemcę dla osób rozliczających przychody z najmu w formie ryczałtu będzie obniżenie podstawy opodatkowania, od której naliczany jest podatek. Biorąc pod uwagę, że ryczałt liczymy od naszego przychodu a nie dochodu (przychód pomniejszony o koszty), niewłaściwie skonstruowana umowa najmu może sprawić, że podatek będziemy liczyć zarówno od pobieranego od nas czynszu, czynszu administracyjnego oraz samych rachunków za prąd czy gaz generowanych przez najemcę, mocno zawyżając płacony przez nas podatek.
Powyższe dwa przykłady przedstawiają umowę najmu na podstawie której wynajmujący pobiera od najemcy czynsz wraz ze wszystkimi opłatami eksploatacyjnymi: czynszem administracyjnym oraz rachunkami za media oraz zoptymalizowany przychód. W przypadku umowy najmu, która nie określa, że płatności do administracji i rachunki są opłacane przez najemcę samodzielnie za pośrednictwem wynajmującego, wyłącznie celem kontroli prawidłowości i terminowości rozliczeń nie stanowiąc przy tych przychodu właściciela mieszkania, nasz podatek wyniesie 187 zł miesięcznie.
Z drugiej strony, jeśli użyjemy dobrze zoptymalizowanej umowy najmu i jednocześnie przepiszemy media na samego najemcę "wyciągając" te składniki poza nawias, będziemy mieli do zapłaty podatek o 59,50 zł miesięcznie niższy co daje nam oszczędność w wysokości 714 zł rocznie, a w ciągu pięciu lat w naszej kieszeni zostanie 3.570 zł! To wszystko przy dokładnie takich samych kosztach po stronie najemcy, jakie ponosiłby on płacąc nam w modelu, w którym opłaty i rachunki opłacane są przez nas.
Dla osób rozliczających się na zasadach ogólnych nie będzie miało to już tak wielkiego znaczenia. Nawet jeśli nie zoptymalizują umowy najmu to uzyskany przez nich przychód będą mogli obniżyć o koszty opłat i zapłaconych rachunków. Księgowo wszystko się zbilansuje.
Przepisanie mediów na najemcę daje nam jeszcze jedną, bardzo ważną korzyść - nie musimy się tym przejmować. To nasz lokator, a nie my sami, jest związany umową z dostawcą mediów, na niego przychodzą rachunki, zna ich wymiar i terminy płatności. Nie musimy już skanować dokumentów, prosić o dokonanie płatności, liczyć ile do zapłaty ma najemca, a co było naszym zużyciem (jeśli wynajem rozpoczął się w trakcie okresu rozliczeniowego z dostawcą) i co najważniejsze: nie musimy zakładać za niego pieniędzy. Z reguły przecież sami byśmy najpierw zapłacili ten rachunek, a pieniądze od najemcy otrzymalibyśmy nawet miesiąc później przy płatności kolejnego czynszu.
To jeszcze nie wszystko. Przepisując media na najemcę to on jest osobiście odpowiedzialny za dokonywanie płatności. Czuje się z mieszkaniem bardziej związany i lepiej się z nim identyfikuje. Jeśli natomiast zacznie się spóźniać i nie będzie regulować rachunków w terminie, dostawca energii, prądu czy Internetu skieruje swoje działania windykacyjne na niego, a nie na nas. Chyba najbardziej przykrą rzeczą przy wynajmie jest spłacanie cudzych długów - oszczędźmy sobie tych nieprzyjemności.
Znamy już plusy. Jednak jak i w innych przypadkach, i tutaj kij ma dwa końce. Przepisanie liczników na najemcę jest wygodne i ma wiele zalet, rodzi jednak po naszej stronie jedno poważne ryzyko: jeśli najemca nie będzie przed dłuższy czas płacić rachunków za prąd lub gaz, dostawca taki licznik w pewnym momencie zdemontuje, by ograniczyć starty.
W mieszkaniu nie będzie więc prądu lub gazu, co jednoznacznie przekreśli możliwość jego ponownego wynajęcia. By przywrócić właściwy stan będziemy zmuszeni zamontować nowy licznik, a na to potrzeba czasu i... pieniędzy. Warto więc pobierać kaucję większą aniżeli wysokość jednomiesięcznego czynszu, choć trzeba uczciwie powiedzieć, że jeśli dojdzie do tak poważnych kłopotów z najemcą, to kaucja pewnie tylko ograniczy nasze straty z utraconego czynszu i poniesionych kosztów, zamiast pokryć je w całości.
Sama procedura przepisania mediów jest banalnie prosta. Przynajmniej jeśli chodzi o największych operatorów, takich jak Enea, PGNiG, innogy (dawniej RWE) czy PGE. Wystarczy zajrzeć na stronę internetową dostawcy, ściągnąć protokół zdawczo-odbiorczy i uzupełnić go o nasze dane, dane najemcy i wskazania licznika. Konieczne jeszcze będzie złożenie pod tym dokumentem naszego podpisu, oraz uzyskanie podpisu najemcy jako "przejmującego". Gdy będziemy mieli wszystko, wystarczy że wyślemy skan takiego protokołu do naszego dostawcy, który korespondencyjnie wysyła umowę o dostawę energii do naszego najemcy. Lokator umowę podpisuje, odsyła i od tego momentu czekamy na nasze końcowe rozliczenie umowy, a kolejne rachunki przychodzić będą już na najemcę.
Możemy to również zrobić w punktach stacjonarnych danych operatorów, jednak - z uwagi na trafiające się tam kolejki - sugeruję przechodzić ten proces droga elektroniczną. Będzie zdecydowanie szybciej i wygodniej.
A co po zakończeniu umowy najmu? Wystarczy przy użyciu takiego samego wzoru przepisać ponownie media na kolejnego najemcę lub na nas samych.
Mimo opisanego wyżej ryzyka, sam pozostaję zwolennikiem przepisywania mediów na najemcę. Jest to proste, oszczędza nam niepotrzebnych rozliczeń, a jeśli ktoś rozlicza się ryczałtem może też mu pomóc w optymalizacji podatku z wynajmu. Sami najemcy też co raz chętniej korzystają z tego rozwiązania - wolą płacić faktyczną wysokość rachunków, aniżeli rozliczać ewentualnie wpłacane wcześniej zaliczki. Pamiętajmy tylko, że ten model sprawdzi się przede wszystkim przy wynajmie tradycyjnym - przy wynajmie na pokoje przepisywanie mediów na jednego z najemców może nie być już tak efektywne.
Zapewnij sobie spokój, szybszą eksmisję, narzędzia do egzekwowania obowiązków najemcy i terminową płatność czynszu! Ponad 100 postanowień umownych, wszystkie załączniki i oświadczenia. Wszystko znajdziesz w gotowej umowie najmu okazjonalnego. Zamów wzór dokumentu i podpisz korzystną umowę z najemcą, która zagwarantuje Ci maksimum swobody działania oraz bezpieczeństwo.
Zestaw dokumentów przygotowanych do efektywnego wynajmu mieszkania na pokoje. Umowy przeznaczone przede wszystkim dla osób, które chcą zmaksymalizować swoje zyski z wynajmu, nie zapominając przy tym o bezpieczeństwie i właściwych zapisach umownych. Wystarczy, że pobierzesz gotowy wzór, uzupełnisz swoimi danymi oraz informacjami o najemcy. Korzystając z gotowego wzoru, nie zapomnisz o żadnych istotnych aspektach wpływających na bezpieczeństwo podpisywanej umowy najmu na pokoje.
Czego nie robić przed i w trakcie wynajmowania mieszkania? Jak nie stracić na wynajmie nieruchomości? Uniknij 10 najczęstszych błędów, które popełniają właściciele mieszkań. Ciesz się stabilnym i pewnym dochodem z wynajmu. Wszystko, czego potrzebujesz, znajdziesz w najnowszej książce. Zapraszam do lektury!
