Wynajem mieszkania na pokoje. Czy i kiedy się opłaca?

10-15 minut

Wynajem na pokoje to coraz popularniejsza forma wynajmu mieszkań stosowana przez ich właścicieli, głównie z uwagi na większą dochodowość całego przedsięwzięcia. W niektórych jednak przypadkach może się to okazać, że nie uwzględniło się wszystkich elementów w tej rozbudowanej układance i z większych zysków wyszła nam większa strata. Na co więc zwracać uwagę by wynajem mieszkania na pokoje okazał się wart całego zachodu?

Charakter nieruchomości a wynajem na pokoje

Rozważając wynajem na pokoje musimy być świadomi, że nie każde mieszkanie będzie się nadawało do takiego celu. Docelowi odbiorcy takiego mieszkania to przeważnie studenci lub młode pracujące osoby – z tego powodu, nasza nieruchomość powinna być położona albo przy ośrodku akademickim albo w pobliżu miejsca, w którym pracuje bardzo wiele osób, np. centrum handlowe. Ewentualnie, bardzo dobrze skomunikowane z takimi lokalizacjami, przy czym z pewnością znajdzie to swoje odzwierciedlenie w wysokości czynszu najmu. Im lepszy adres nieruchomości, tym więcej będziemy mogli oczekiwać. Kolejnym elementem jest powierzchnia naszego mieszkania.

Za małe

Nic nie stoi na przeszkodzie, by dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 35 m2 wynajmować na pokoje, pod warunkiem, że znajdziemy w nim wydzieloną kuchnię. Jeśli mamy jeden oddzielny pokój i salon z aneksem kuchennym, który chcielibyśmy autonomicznie wynajmować to nie wyjdzie nam z tego nic dobrego. Osoby, które zdecydowałyby się wynająć taką otwartą przestrzeń, do której każdy może wejść „chwycić coś na ząb” raczej będą znajdowały się w jakiejś podbramkowej sytuacji decydując się na taki wynajem, a takich rozsądny wynajmujący nie powinien szukać.

Tak mała powierzchnia jednocześnie nie pozostawia wiele miejsca do ruchu poza własnym pokojem. Nasz lokator przemknie się przez korytarz do kuchni, skorzysta z łazienki, ale cała jego aktywność w mieszkaniu skupiać się będzie na tych 10-12 m2, w których prędzej czy później zacznie się zwyczajnie męczyć. To z kolei prowadzić będzie do ciągłych rotacji składu osobowego naszych Najemców.

Za duże

Może się też okazać, że nasze mieszkanie będzie po prostu za duże w stosunku do potrzeb lokatorów, co odbijać się będzie na wysokości płaconego przez nich lub przez nas czynszu do zarządcy (opłat do Spółdzielni lub Wspólnoty).

Wynajem pokoju o powierzchni 16-20m2 determinować będzie chęć zasiedlenia go dwiema osobami. Najlepiej by tacy współlokatorzy się znali, skoro mają ze sobą dzielić tak małą przestrzeń. To z kolei przekłada się na mniejszą liczbę zainteresowanych i rodzi ryzyko dłuższego pustostanu. Koniec końców wpływać to będzie na finalny wynik finansowy takiego wynajmu.

Liczba łazienek

Zakładając, że nasze mieszkanie ma idealną powierzchnię: nie jest ani za małe, ani za duże. Opłaty do zarządcy są niskie, a każdy z jednoosobowych pokoi liczy mniej więcej 8-10m2 – mogłoby się wydawać, że to wszystko. Nie możemy jednak zapominać o dostępie do kuchni i łazienki. Jeśli na 70 m2 wyodrębnimy sześć pokoi, a na wszystkich lokatorów przypadnie tylko jedna łazienka to możemy się spodziewać konfliktów, niezadowolenia i zwiększonej rotacji. Rotacja – jak już pewnie wiesz – to nic dobrego, ma ona bowiem swoje negatywne odbicie w pieniądzach, jakie czerpiemy z wynajmu.

Przyjmuje się więc, że jedna łazienka powinna przypadać maksymalnie na cztery osoby. Bardzo dobrze, aby przy takiej liczbie osób była też osobna toaleta, a w kuchni było trochę miejsca nie tylko by tam wejść i wyjść, ale spokojnie posiedzieć w towarzystwie współlokatorów.

Wyposażenie

Wyposażenie mieszkania wynajmowanego na pokoje zostało już opisane w tym artykule. Nie powtarzając wszystkiego co zostało tam opisane, warto wspomnieć, że wynajem na pokoje będzie rodził konieczność innego umeblowania każdego z pomieszczeń, niż jakbyśmy wynajmowali nieruchomość w modelu tradycyjnym.

Musimy pamiętać o łóżku, szafie, biurku i krześle. To totalne minimum, ale też nie ma potrzeby zaopatrywania pokoju w dodatkowe meble czy też sprzęty. W kuchni powinno znaleźć się trochę talerzy, sztućców, szklanek i garnków, nie zapominajmy też o desce do prasowania, żelazku, odkurzaczu i mopie do podłóg. Wszystko to, by zapewnić lokatorom zupełną podstawę do użytkowania przez nich mieszkania i utrzymywania go we właściwym stanie.

Umowa najmu na pokoje

Decydując się na wynajem na pokoje musimy też pamiętać, że stosowana przez nas umowa najmu znacząco różnić się będzie od tej używanej przy wynajmie tradycyjnym. Podstawową różnicą będzie sam „Przedmiot najmu”, którym nie będzie mieszkanie, a wyłącznie jeden ze wskazanych w umowie pokoi. Jednocześnie udostępniamy Najemcy do korzystania przestrzeń wspólną w postaci przedpokoju, łazienki, toalety i kuchni, sami nie tracąc przy tym prawa do wejścia do mieszkania pod nieobecność Najemcy.

Bardzo ważne w takim wypadku pozostaje określenie jak dzielone są opłaty eksploatacyjne do zarządcy oraz rachunki za media, tak by z jednej strony nie komplikować nadto samych rozliczeń, z drugiej zaś nie dopuścić do braku odpowiedzialności za ponadstandardowe zużycie wody czy centralnego ogrzewania. Wzór umowy najmu na pokoje znajdziesz tutaj.

Wynajem na pokoje a działalność gospodarcza

W przeciwieństwie do wynajmu krótkoterminowego, fiskus nie traktuje wynajmu na pokoje jako działalności gospodarczej pod warunkiem, że nie jest to nasze główne i/lub jedyne źródło utrzymania. Nie będziemy więc zmuszeni do zakładania działalności gospodarczej i pokrywania niemałych składek do ZUS z tym związanych.

Wynajem na pokoje a podatek

Jeśli więc nie będziemy prowadzić wynajmu na pokoje w ramach działalności gospodarczej, a będzie to wynajem prywatny nadal będziemy mogli rozliczać się z fiskusem albo zasadami ogólnymi, albo ryczałtem. Wybór należeć będzie do nas.

Inne zabezpieczenia

Oprócz samej umowy, nieco inaczej może wyglądać też kwestia samych mechanizmów zabezpieczających nas przed niepożądanymi zachowaniami ze strony naszych Najemców. Pozostaje pytanie, które warto stosować, a które niekonieczne przynoszą oczekiwany skutek.

Najem okazjonalny przy wynajmie pokoju

Najem okazjonalny jest aktualnie najlepszym sposobem na walkę z dzikimi lokatorami, wiąże się on jednak z kosztami aktu notarialnego, który konieczny jest do przeprowadzania przy zastosowaniu tego rodzaju umowy. Same koszty nie są może jakoś horrendalnie wysokie, mocno jednak obniżą rentowność wynajmu naszego pokoju.

Część naszych potencjalnych lokatorów może przy tym odstraszyć mocne sformalizowanie wynajmu i potrzebnych do zawarcia umowy dokumentów, takich jak chociażby oświadczenie właściciela innej nieruchomości o przyjęciu Najemcy pod swój dach po zakończeniu umowy najmu.

Z tych dwóch powodów najem okazjonalny przy wynajmie pokoju nie jest raczej stosowany. Jeśli jednak ktoś będzie sprawiał problemy i będziemy chcieli zakończyć z nim współpracę, może zadziałać presja grupy w postaci pozostałych współlokatorów, którzy również niekoniecznie będą chcieli dzielić mieszkanie z takim osobnikiem.

Kaucja

Niezależnie od zastosowanej przez nas umowy i jej rodzaju nie możemy zapominać o pobraniu kaucji od Najemcy. Szczegółowo tematykę kaucji opisałem już w tym artykule. Pamiętajmy, że kaucja jest pobierana zawsze przed przekazaniem Najemcy kluczy do mieszkania, stanowi ona kwotę wyższą aniżeli jednomiesięczny czynsz wraz z opłatami i nigdy nie jest rozkładana na raty.

OC Najemcy

Warto przy wynajmie zobowiązać Najemcę do wykupienia polisy ubezpieczeniowej od odpowiedzialności cywilnej w życiu prywatnym z klauzulą „Najemca” – nazywaną w skrócie OC Najemcy. Jest to niedrogie zabezpieczenie, które stosowane równolegle do kaucji może oszczędzić nam i Najemcy sporo nerwów – my bowiem będziemy spokojni, gdy ubezpieczyciel pokryje szkodę spowodowaną działaniem Najemcy, on natomiast uchroni się od utraty kaucji. Sytuacja win-win (obie strony są zwycięskie).

Regulamin

Niektórzy wynajmujący stosują przy wynajmie na pokoje regulaminy, które umieszczane są w widocznym miejscu w częściach wspólnych mieszkania. Ty też możesz pójść tą drogą, z mojego doświadczenia jednak lepiej jest zawrzeć wszystkie prawa i obowiązki stron umowy najmu na pokoje w samej umowie i upewnić się, że nasz lokator je rozumie jeszcze przed złożeniem podpisu pod kontraktem, aniżeli stosować regulaminy, które są wyłącznie powodem do żartów i kpin ze strony Najemców.

Wizytacje mieszkania wynajmowanego na pokoje

Najważniejszym elementem każdego wynajmu, w tym wynajmu na pokoje w szczególności, pozostają okresowe wizytacje mieszkania. Przeprowadzana przez nas od czasu do czasu weryfikacja stanu mieszkania nie tylko daje Najemcom jasny sygnał, że interesujemy się naszym majątkiem, ale pozwala na szybkie wychwycenie, czy nie dzieje się coś niepokojącego i zastosowaniu odpowiednich środków zaradczych.

Nie chodzi przy tym o to, by być w mieszkaniu co dwa tygodnie. Każda wizytacja powinna odbywać się po wcześniejszym poinformowaniu o niej Najemców z odpowiednim wyprzedzeniem, przy poszanowaniu miru domowego. Obok właściwej selekcji Najemców pozostaje ona jednak najbardziej czasochłonnym elementem wynajmu.

Podsumowanie

Wynajem na pokoje może być bardziej dochodowy aniżeli wynajem tradycyjny. To, czy tak będzie uzależnione jest jednak od tego czy nasza nieruchomość nadaje się do zastosowania takiego modelu, jakie zabezpieczenia zastosujemy oraz czy będziemy wizytowali nasze mieszkanie i egzekwowali właściwy jego stan. Faktem bowiem jest, że takie mieszkanie jest bardziej narażone na szkody czy szybszą eksploatację, która może zjeść sporą część naszych zysków z wynajmu. Czas, który będziemy musieli przy tym przeznaczyć będzie przez nas znacznie bardziej odczuwalny.

A Ty wynajmujesz swoje mieszkanie na pokoje czy w modelu tradycyjnym? Jakie są Twoje spostrzeżenia? Napisz w komentarzu!

Borysław Pasierbski